일시적 2주택자 양도세 면제, 비과세 기간 3년 연장 확정!!

지금 부동산 시장이 별로 좋지 않은 상황에서 미국의 금리인상과 맞물려서 주택시장이 거래량도 급하강하는 가운데 이런 문제를 해결하고자 하나의 방법으로 지금 여러 상황에 의해서 불가피하게 종전주택 처분이 어려운 일시적 2 주택자의 불편을 해소하기 위해 일시적 2 주택자의 양도세 면제기간을 2년에서 3년을 연장하는 방안을 내놓았습니다.

 

 

행정안정부-일시적2주택자양도세면제기간-3년연장

 

1. 일시적 2 주택자 양도세 면제 기간 3년 개정안에 주요 내용소개

 

▶일시적 2 주택자 특례제도에서 1세대 2 주택 비과세 요건을 완화한다는 내용

종전주택 처분이 힘든 상황에서 2 주택자 불편을 해소하고 급매로 인한 시장충격을 최소화하기 위한 조치

• 양도세 면제기간을 2년→3년으로 연장: 신규주택 취득일로부터 3년 이내
• 종부세는 2년 그대로 유지
• 세목 및 주택소재지 구분 없이 3년으로 처분기한 연장
• 1세대 1 주택자가 재건축, 재개발 기간 거주할 대체 주택을 취득한 경우에도 신규주택 완공일로 부터 3년 이내 처분 시 양도세 비과세 혜택도 포함되어 있습니다.
• 발표일(23.1.12)부터 시행일까지의 매물동결을 방지하기 위해 발표일(23.01.12) 이후 양도하는 것에 대하여 소급하여 적용합니다
  • 양도세: 1.12일 이후 종전주택 양도하는 경우부터 적용
  • 취득세: 1.12일 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 적용
  • 종부세:23년 납세의무 성립분부터 적용, 단 22년 일시적 2 주택 특례를 신청한 경우도 적용

 

양도세면제-3년개정안내용

 

2. 일시적 2 주택자 양도세 면제 기간 3년 개정안에 관한 궁금증

 

①질문 1: 2021년에 서울 신축아파트를 매입하여 실거주하지는 못하고 전세로 임대를 내주고 있습니다. 만약 이번에 분양권을 매수하고 3년 안에 기존아파트를 매도하면 실거주하지 않아도 양도세 면제가 될까요?

• 답변 1: 3년 안에 기존주택을 무조건 매도한다고 비과세가 되는 것이 아닙니다. 기존주택은 1 주택 비과세 요건인 2년 이상 보유 또는 거주(조정지 역시 취득) 요건을 만족해야만 가능합니다.
• 혹시 상생임대인 요건 중 2년+2년 요건에 충족한다면 양도세 면제도 가능할 것 같습니다. 아래 조건을 다 충족하셔야 합니다.
  
  • 직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상 및 임대기간 2년 이상 체결
  • 직적 임대차 계약기간(실제) 1년 6월 이상으로 상생임대차 계약 2년 이상 체결
  • 상생임대를 한 주택이 최종 1세대 1 주택이어야 합니다.
  • 주의) 직적 계약 유지를 1년 6개월 이상을 유지해야 하고 또한 상생임대인 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 내에 체결된 계약 내에서만 인정됩니다.

 

②질문 2: 2017. 12월 투기과열지구일 때 매수한 주택이 있고 비거주로 보유만 5년 정도 했는데 제가 만약 분양권을 사면 1 주택자 양도세 면제가 될까요?

• 답변 2: 현재 매입해 놓은 주택을 보유만 하였다면 비과세 2년 거주요건이 필요한 곳인지를 확인해야 합니다. 2017.08.03일 이후에 취득한 주택으로 보이므로 2년 거주요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.
• 이전 개정안에서 과열지구 주택구입 시 2년 거주요건은 없어지지 않고 일시적 2 주택 비과세 기간이 3년으로 1년 연장되었고 지역등 폐지가 추가된 내용입니다.

 

 

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3. 양도세 뜻과 양도세 과세대상?

 

①양도세란?

▶개인이 토지, 건물과 같은 부동산이나 주식 등과 같은 파생상품의 양도 또는 분양권 같은 부동산에 관한 권리를 양도로 인하여 얻는 이익이나 소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 부동산 양도를 하였지만 손해로 인하여 소득이 발생하지 않았을 때는 과세하지 않습니다.
• 부동산은 취득일~양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에서 일시적 양도시점인 매도하는 시점에서 과세하는 것입니다.

②양도세 과세대상: 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타 자산, 파생상품, 신탁수익권

 

양도세-과세대상

 

 

4. 양도세 면제란?

 

▶1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유(조정지역은 거주기간 2년)한 경우에 한해 양도세를 부과하지 않습니다.

• 예외) 양도시점에서 실거래가액이 12억 초과인 고가주택은 제외됩니다.
• 17.8.3 이후 취득당시에 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 주택에 딸린 토지(부수토지)가 도시지역 안에 있는 경우에는 주택면적의 5배까지만 양도세 면제입니다.
• 주택에 딸린 토지(부수토지)가 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 범위로 보게 됩니다.
• 주택에 딸린 토지(부수토지)가 수도권 내에 주거, 상업, 공업지역은 주택면제의 3배까지만 과세되지 않는 범위로 봅니다.

 

5. 일시적 2 주택 특례제도란?

 

▶1세대가 1 주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득하여 일시적으로 2 주택을 소유하게 된 경우, 종전주택을 처분기한 내에 양도하면 양도세, 취득세, 종부세 관련 1세대 1 주택 혜택을 적용하는 제도입니다.

• 양도세: 1세대 1 주택 비과세 및 장기보유특별공제를 최대 80% 적용
• 취득세: 다주택자 중과를 배제합니다, 원래 조정대상지역 2 주택의 경우에는 중과세율이 8%였으나 중과세율을 적용하지 않고 기본세율인 1~3% 세율만 적용합니다.
• 종부세: 기본공제 12억 원과 고령자, 장기보유 세액공제가 최대 80% 적용이 됩니다.

 

이번 일시적 2 주택자이면서 실거주를 하고 있는 분들은 이번 양도세 면제 기간을 3년으로 연장함으로써 1년이라는 기간을 더 벌 수 있게 되었습니다. 이번 양도세 면제기간 연장제도가 미미하다고 느끼실 수도 있지만 현 부동산 시장에서 팔려고 해도 나가지 않는 상황에서 피 말리고 있는 일시적 2 주택자에게는 좋은 소식이라고 생각합니다.

그만큼 지금 부동산 시장상황이 좋지 않다는 의미이기도 하네요.

 

 

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