다음 달 6월은 종합부동산세(종부세)가 과세되는 날입니다. 제가 공인중개사 시험 과목 공부를 하면서 세법이 가장 어려웠는데 종부세 부과 기준과 세율 그리고 과세기준, <종부세> 고지서 조회하는 방법과 공인중개사 공부시 종합부동산세 시험 꿀팁에 대해서도 포스팅하고자 합니다.
1. 종합부동산세(종부세)란?
▶종합부동산세란 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담비율을 각각 달리해서 납세의 형평성을 고려한 국세로서 개인별 합산과세 인세이기도 하다.
종합부동산세의 취지는 부동산 투기하는 수요를 억제하기 위한 수단으로 2005년부터 시행되었고 기본적으로 종부세는 국세청에서 미리 세액을 계산하여 납세 고지서를 발부하는 방식이다.
하지만 꼭 고지서를 발부받고 납부해야 하는 것은 아니고 개인이 신고하여 납부하는 것도 가능하므로 세무서나 국세청에 문의해 보시기 바랍니다.
2. 종합부동산세(종부세)의 과세 기준일
▶종합부동산세의 과세기준일: 개인이 부동산 보유 시에 매년월 1일을 기준일로 주택 종합부동산세와 토지 종합부동산세를 개인별로 합산해서 세금을 정합니다. 그래서 과세기준일인 매년 6월 1일에 현재 국내에 개인이 소유한 재산세 과새 대상 즉, 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산을 합니다.
그리고 개인별로 합산한 결과를 검토하여 그 공시 가격 합계액이 유형별로 공제금액을 넘어선 경우에 그 초과부에 대해서 과세하는 것입니다.
① 1차로 부동산 소재지 과세 유형별로 재산세를 부과합니다.
②각 휴형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에 종합부동산세를 부과합니다.
3. 종합부동산세(종부세)의 과세 대상
▶주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 전부 6억 원을 초과하는 자
(단, 1세대 1 주택자는 11억 원을 초과하는 자)
㉮1세대 1 주택자란 거주자로서 세대원 중 1명 만이 주택분 재산세 과세대상인 1 주택만을 단독 소유 한 경우 그 주택을 소유한 자를 말한다.
㉯1세대 기준: 혼인한 날부터 5년 동안 1세대로 본다.
㉰동거봉양(같이 살면서 부모님을 봉양하는 경우):합가 한 날부터 10년 동안 각각 1세대로 본다.
▶주택수 계산에서 제외 주택 : 등록문화재 주택, 합산배제를 신고한 임대주택 이외의 1 주택에 주민등록이 등재되어 있어서 실제로 거주할 경우에는 그 합산배제 신고한 사원용 주택 등을 말한다.
※ 다만, 상속, 농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산 시에 포함된다.
㉮주택 (주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1 주택자로 본다.
㉯과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1 주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우, 일시적 2 주택, 상속주택, 지방 저가주택을 소유한 경우에는 신청에 의해 1세대 1 주택자로 본다.
㉰종합합산토지 :인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
㉱별도합산토지 : 인별로 소유한 전국 별도합산토지(주택을 제외한 건축물의 부속토지 등)의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자
▶종부세 과세대상은 별도합산과세대상과 종합합산과세대상으로 나눈다. (단 분리과세대상은 과세대상에서 제외)
4. 종합부동산세(종부세)의 과세 기준일과 분할납부
●종부세 납부기한 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 (다만, 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그다음에 도래하는 첫 번째 평일을 기한으로 한다)
●종부세 분할납부 가능: 종합부동산세는 일시납부가 원칙이나 분할납부도 가능하다 (6개월 이내에 분할납부)
●종합부동산세 분납 : 종합부동산세 납부할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부해야 한다.
| • 250만원 초과 ~ 500만원 이하 : 250만 원 초과금액을 분납 • 500만원 초과 : 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납 • 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납 (농어촌특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%) |
5. 종합부동산세(종부세)의 납세지와 세율과 가산세
●종부세 납세지: 주소지 (거소지:주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소-시행령 제2조 제2항)
●종부세 세율: 다음표로 다음과 같다.
●종부세 산출세액과 가산세는 다음과 같다.
| 산출세액 = ( 과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액 ★ (지방세법§112 ①2호는 제외, 이하동일) |
| 당년도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 = {(종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율1) × 재산세율} / 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액 1) 재산세 공정시장가액비율:주택 60% ( ’22년 1세대 1주택 45%), 토지 70%1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율 1 연령별 공제율 : 60세 이상 (20%), 65세 이상 (30%), 70세 이상 (40%) 2 보유기간별 공제율 : 5년 이상 (20%),10년 이상 (40%),15년 이상(50%) |
| ●종부세 가산세: 이자상당가산액 종합부동산세를 신고한 경우에 적용하며, 2005 ~ 2007년분은 가산세를 부과하지 않음 • 과소신고 가산세 : 과소신고가산세 × 10%(부당과소신고 40%) • 납부지연 가산세 : 무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2 합산배제된 임대주택 등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우 • 이자상당가산액 : 경감받은 세액 × 납부기한의 다음달부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2 |
6. 종합부동산세(종부세) 조회와 계산기: 간이세액 조회
▶종부세 간이 계산기
● 종합부동산세, 즉 종부세에 공부하고 열심히 보아도 세율에 대입해 보기도 힘들어서 간단하게 대략 어느 정도 나올지에 대해서 조회해 보는 것도 좋을 것 같다.
<종합부동산세 계산기>를 검색해 보아도 좋을 것이고 검색하면 <국세청 홈택스> 혹은 <네이버 종부세 계산기>가 검사결과로 나오니 참고하여 계산해 보세요.
1) 종합부동산세(종부세) 조회는 어디서?
▶국세청 홈택스 홈피에서나 아니면 주거래 은행에서 조회하면 됩니다.
① 검색사이트 <국세청 홈택스>를 클릭합니다.
②순서대로 클릭하면 됩니다. 맨 위 메뉴 신고납부① → 국세 납부 ② → 납부할 세액 조회/납부 ③을 차례대로 클릭→회원가입이나 비회원으로 정보를 입력→ 종부세 고지 확인 가능합니다.
▶ 주거래 은행중 예시로 국민은행에서 종합부동산세 조회방법은 다음과 같습니다.
①국민은행 홈피에 들어가서 맨 위 메뉴인 공과금 ① → 공과금 조회/납부 ②를 클릭합니다.
②그다음 국세/관세③→국세④를 클릭합니다.
TIP) 여기서 재산세를 조회하려고 하면 국세 대신 지방세를 선택 후 조회하시면 됩니다.
2) 국세청 홈택스 간이계산기: 국세청 홈택스 - 2022년 간이세액계산 (hometax.go.kr)
① 검색사이트 <국세청 홈택스>를 클릭합니다.
②보라색 ①번에 <22년 간이세액 >을 클릭하세요.
아니면 빨간색 ①번을 누르면 여러 가지 세금 모의계산이 나오는데 <종부세 모의계산 >을 클릭하세요.
검색사이트 <국세청 홈택스>를 클릭하세요.
▶다음과 같은 화면이 나오면 22년 종합부동산세 간이세액을 계산하면 됩니다.
7. 종부세(종합부동산세): 23년도 절세 꿀팁
①종합부동산세 기본공제율 세율 변화: 기본공제액 증가
▶종부세는 사람마다 주택 공시가격을 전부 합산한 금액에서 기본공제액 차감 후에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 해서 세율을 해마다 적용하고 있다. 23년도에는 종부세 개정안으로 기본공제율이 증가하였다.
●기본공제율 변호: 6억→ 9억
●1세대 1 주택자는 11억에서 → 12억 / 다주택자: 2022년 6억 → 9억
● 종합부동산세 세율도 완화: 1세대 1 주택자는 0.6~3% → 0.5~2.7%로 세율 완화
②종합부동산세 가장 큰 변화: 조정대상지역 내 2 주택 중과세율 폐지
●이전에는 조정대상지역 안에 2 주택자의 경우에는 1.2~6% 세율로 중과세율을 적용했지만 → 1 주택자와 동일 0.5~2.7%
●3 주택 이상 중과세율 완화: 과세표준에서 12억 원 초과된 부분만 중과세율 적용
③종합부동산세 세금 상한율 변화:세부담 완화정책
●주택분 재산세액과 종합부동산세액을 합산한 금액이 전해에 낸 금액보다 특정비율 이상으로 높다면 그 전해 비율을 적용한 금액한도 안이 종부세 부담 상환율이 되는 것이다.
●22년에 1 주택자 비조정대상지역 2 주택자는 150%, 조정대상지역 내 2 주택자 & 3 주택자 이상은 300%의 세율 부담 상한율이 각각 적용되었지만 150%로 통일되게 하나로 적용됩니다.
④종합부동산세 공정시장가액비율 변화:
●종합부동산세에서 공정시장가액비율이 영향력이 아주 큰 요소입니다. 공정시장가율이 높을수록 세부담이 커지기 때문입니다. 공정시장가액비율은 세법에는 60%~100%로만 규정되어 있고 정확한 비율은 대통령령에 규정됩니다. 고가의 주택일수록 기본공제가 높아지는 것보다는 공정시장가액비율이 높아질 때 효과가 나타납니다.
- 22년 8월 대통령령 개정: 한시적 100% → 60% 인하
- 23년 예고: 100% → 80% 변화가 생겨 22년보다 23년도 올해가 공정시장가액비율 증가 가능성이 있습니다. 이렇게 80%를 적용하면 1세대 1 주택자로서 16억 이상 주택 보유한 사람은 종부세 부담이 증가할 수 있습니다.
⑤(총정리) 올해 종합부동산세가 줄어든 경우
●첫째: 종부세 부담 완화하는 경우는 첫째 공시가격이 12억 원 이하 단독 1세대 1 주택자: 작년에는 종부세가 있지만 올해는 없습니다. 그 이유는 기본공제가 완화: 1세대 1 주택자는 11억에서 → 12억 / 다주택자: 2022년 6억 → 9억
●둘째: 공시가격 18억 이하 부부공동명인 경우: 올해 종합부동산세를 없다. 공동명의 경우 부부 가각 기본공제액이 9억 원씩 적용되어 총 18억 원이 공제되어 올해 종합부동산세는 납부하지 않아도 됩니다.
●셋째: 작년과 달리 조정대상지역 안의 2 주택자는 중과세 적용되지 않아 종부세 부담 완화됩니다. 3 주택 이상 다주택자도 올해 과세표준 12억 원 초과 부분에 대해서만 중과세율 적용을 받기 때문입니다.
8. 공인중개사시험 세법파트에서 <종합부동산세> 공부 팁
▶제가 공인중개사 시험공부했을 때 세법 파트의 <종부세>의 비중은 그렇게 많지 안 핬습니다. 솔직히 말해 세법 파트에서도 종부세의 비중은 매우 적은 것이 사실입니다.
공인중개사 시험에서 세법파트는 총 16문제에서 종부세 출제는 1문제 혹은 그 해 많이 출제되면 2문제 정도 나옵니다. 시험 보는 회차별로 아예 출제도 되지 않을 때도 있을 정도입니다. 공인중개사 시험공부 때도 교수님이 자주 나오지 않는 부분이나 시간이 되면 외우고 아니면 시간이 없다면 간단하게 넘어가라고 하신 기억이 있습니다.
취득세, 재산세는 공부를 하시고 정말 정말 시간이 없다면 매년 나오는 양도소득세를 꼭 공부하시라고 말씀드리고 싶습니다. 양도소득세는 매년 제일 많이 나오는 부분이기 때문입니다. 그리고 종부세, 주민세, 소득세 등 적게 비중이 나오는 부분은 기출문제를 살짝 보는 걸로 넘어가시는 것도 현명한 방법입니다.
또 공인중개사 시험 중에서 제일 개정이 많아 바뀌는 경우가 많으므로 시험 보기 전 꼭 세법 개정안으로 바뀐 부분을 꼭 확인하시고 또 법개정이 된 해는 그 부분이 간단하게 물어보는 식으로 시험에 나올 확률이 크다고 합니다. 그리고 세법 개정다음 해부터는 어렵게 나온다고 교수님이 말씀해 주신 기억이 있습니다.
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