상생임대인 조건 충족만으로 양도세 거주 2년 면제 가능할 수 있다!

부동산 시장이 안 좋은 가운데 임대차 3 법이 발표되고 2년이 지나는 시점에서 전세시장의 불안요소를 잠재우고자 그전에 있었던 상생임대인 제도 개편안을 발표했습니다. 그동안 부동산 시장은 집을 가진 사람들을 타깃대상으로 하고 있고 있던 정책에서 임대차 시장을 안정화하는 정책으로 바뀌고 있습니다. 양도세 면제조건 중 거주기간 2년이 인정될 수도 있는 상생임대인제도를 소개합니다.

 

상생임대인 조건 충족 조정지역 양도세 거주기간 2년면제

 

1. 상생임대인이란?

 

▶상생임대인: 직접 계약 대비해서 임대료를 5% 이내로 인상해서 신규 혹은 갱신 계약한 임대인을 말합니다.

• 상생임대인 정책은 2022년 초에 발표한 제도였다. 부동산 시장의 악화로 임대차 시장 안정화를 위해 임대인에게 혜택을 더 주기 위해 완화시켜서 2022년 6월에 상성임대인 제도 개선안을 발표했습니다.
• 상생임대인의 혜택
  • 장기보유특별공제적용을 해줍니다.
  • 양도세 면제를 위한 요건 중에 비과세를 위한 2년 거주요건을 면제해 줍니다.
• 적용시기:2021년 12월 20일 상생임대인 제도 최초 시행일 이후 임대하는 분부터 적용한다.

 

상생임대인-개선안발표

 

2. 상생임대인 조건이란?

▶상생임대인으로 인정받으려면 아래 조건을 다 충족해야 합니다.

 

㉮임대인 본인이 체결한 직전 임대차 계약이 존재해야 합니다. 직전 임대차 계약기간(실제) 1년 6월 이상으로 유지해야 합니다.

• (주의) 직전 임대차 계약이 주택을 매수하면서 승계받은 임대차 계약은 상생임대주택 혜택을 받을 수 없습니다.
• 갭투자자는 원칙적으로 상생임대인이 될 수 없습니다. 다만 2024년 12월 31일 안에 두 번째 임대차 계약을 하면 상생임대인이 될 수 있습니다.
• 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 미만인 경우에는 상생임대주택 혜택을 받을 수 없습니다.
• 계약이 2년인데 1년만 했을 때는 의무기간을 채우지 못한 걸로 간주하고 1년 계약인데 2년을 임대한 경우에는 의무기간을 채운 것으로 간주합니다.

 

상생임대인-의무임대기간-불인정

 

 

②임대차 체결기간이 2021년 12월 20일~2024년 12월 31일 기간에 임대료를 5% 이내 인상하는 신규 임대차 계약을 체결해야 합니다.

• 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 합니다.
• 신규 계약의 임차인은 달라도 상관없지만 신규계약은 최소 2년간 유지해야 합니다.
• 직전임대차계약과 신규 임대차 계약사이에 직접 거주, 혹은 공실로 시간적 공백이 있어도 인정합니다.

 

③등록임대사업자, 계약갱신청구권행사, 다주택자의 경우에도 가능합니다.

• 임대 의무기간 임대료 인상제한을 받는 등록임대사업자와 계약갱신청구권 행사(임차인 희망에 따른 1회 2년 갱신을 청구할 수 있는 권리)에 따른 계약도 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다.
• 다주택자도 다른 주택 양도하고 최종적으로 양도한 주택이 상생임대한 주택 요건이 되면 비과세 거주 요건을 면제받을 수 있습니다. 예를 들면 4개의 주택을 가진 다주택자가 3개를 팔고 마지막 1 주택을 5% 이내로 올리고 임대조건을 충족했으면 상생임대차 혜택을 받을 수 있습니다.

 

④전세와 월세 간 전환 시에는 임대로 5% 이하 인상 여부는 전월세 전환율을 이용해 판단합니다.

• 전월세 전환율은 연 10%와 기준금리+연 2%중 낮은 비율로 적용합니다.
• 예 1) 전세보증금 3억 주택을 월세보증금 5천만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하를 충족하려면 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 한다.
• 예 2) 월세보증금 2,000만 원에 월세 50을 전세로 전환해서 임대로 5% 이하로 충족하려면 전세보증금은 1억 8천9백만 원 이하로 설정해야 한다.
• 전월세 전환율 계산을 해 보려면 kosis사이트에 들어가서 적용해 보시기 바랍니다.

 

 

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3. 상생임대인 혜택이란?

 

①상생임대주택은 1세대 1 주택 양도세 비과세를 위한 거주요건을 면제해 줍니다.

• 현재 양도세 면제요건: 주택을 2년 이상 보유하고 취득당시 조정대상지역에 잇는 주택은 보유기간에 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 하지만 생생임대주택은 조정대상지역 주택에 거주하지 않고 임대만 해도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

양도세-면제-조건

 

 

②상생임대주택은 장기보유특별공제를 많이 받을 수 있습니다.

• 장기보유특별공제는 말 그대로 오래 보유하고 있으면 세금을 특별히 공제해 준다는 뜻이다.
• 장기보유특별공제를 받기 위한 최소의 기간은 3년입니다.

 

▶일반 장기보유특별공제

• 1세대 1 주택자라도 12억이 넘는 고가 주택을 양도하면 12억 초과분에 대해서는 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다. 예를 들면 14억 주택의 1세대 1 주택자가 집을 매도할 경우 12억 초과분이 2억에 대해 양도세를 내는 것입니다.
• 이때 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
• 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간 1년당 40~80%의 특례 공제율을 적용받습니다.

 

보유기간	공제율	보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년	6%	8년	16%	13년	26%
4년	8%	9년	18%	14년	28%
5년	10%	10년	20%	15년 이상	30%
6년	12%	11년	22%
7년	14%	12년	24%

 

 

▶상생임대인은 특례공제율 적용

 

• 특례공제율 적용을 위한 2년 거주 요건을 면제한다.
• 일반 거주자는 1세대 1 주택자가 거주하지 않고 5년간 보유한 집을 팔 때 장기보율 공제율은 연간 2%씩 총 10% 적용
• 상생임대주택은 세대 1 주택자가 거주하지 않고 5년간 보유한 집을 매도할 때 보유기간 1년당 4%씩 총 20% 공제율을 적용한다.

 

보유기간	2년이상 거주한 1세대 1주택 보유기간 장기공제율	거주기간	2년이상 거주한 1세대 1주택 거주기간 장기공제율
3년	12%	2년	8%
4년	16%	3년	12%
5년	20%	4년	16%
6년	24%	5년	20%
7년	28%	6년	24%
8년	32%	7년	28%
9년	36%	8년	32%
10년이상	40%	9년	36%
		10년	40%

 

 

③상생임대주택 외에 1 주택을 팔 때도 상생임대주택은 거주 요건 없이 비과세가 가능하다.

• 등록임대사업자가 장기임대주택 외의 거주 주택을 양도하는 경우 평생 1회만 장기임대주택을 주택수에서 제외해 1 가구 1 주택 비과세를 적용받을 수 있다.
• 이때 양도하는 거주 주택은 2년 이상 거주하는 경우에 한해서 비과세가 가능하지만 상생임대주택은 거주하지 않아도 2년 이상 거주한 것으로 보고 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

4. 상생임대인 신청방법?

 

▶별도신고절차 없이 양도소득세 과표신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 관할 세무서에 제출합니다.

입증서류 잘 준비하고 물건 매도하고 양도세 신고할 때 세무서에 제출하면 됩니다.

• 준비서류: 직전계약서와 5% 이하로 갱신 또는 신규로 계약한 계약서가 필요합니다. 세입자가 보낸 계약금 입금내역, 갱신 시 입금내역 동사무소 임대주택 주소지 거주자내역등이 필요합니다.
• 세무서 제출이어서 온라인 신청은 안되고 직접 관할세무서에 방문해서 신청합니다.

 

상생임대인의 신청 시 주의점은 직전임대차는 2021년 12월 21일 이후 계약이 진행되어야 하며 직전임대차는 1년 6개월 이상 유지돼야 하고 상생임대차는 2년 유지되어야 합니다. 그리고 직전임대차와 상생임대차 사이에 공백이 있어도 가능하다고 하니 어쩔 수 없이 거주하지 못할 경우에 양도세 면제조건으로 좋은 것 같습니다.

여기까지 포스팅하겠습니다.

 

 

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