안녕하세요? 요즘 부동산 경매 수업이 주로 가장 임차인 찾는 수업이 진행되고 있습니다. 그래서 저번 포스팅은 가장임차인 유형과 찾는 방법 등 전체적으로 포스팅을 해 보았습니다. 오늘은 대항력 있는 선순위 임차인이지만 나중에 무상거주확인서를 쓴 가장 임차인으로 밝혀집니다. 그만큼 무상거주확인서의 위력이 대단합니다. 즉 대항력 있는 임차인에서 대항력 없어서 권리 소멸되고 인도명령 대상자로 완전히 바뀌는 것입니다. ●낙찰 매수인에게는 무상거주확인서의 유무는 크나큰 행운으로 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서 보면 실제로 진짜 임차인이지만 어떤 상황에 못 이겨 무상거주 확인서를 썼다면 이는 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 1) 무상거주확인서란? ●무상..

안녕하세요? 오늘은 전 포스팅에 이어서 가짜 임차인 찾아내기 두 번째입니다. 어제도 언급했었습니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리입니다. 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 할 사항이 있는지 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 얼마나 중요한지를요. 이젠 포스팅은 전입신고만 보면 대항력 있는 임차인이지만 이 임차인이 진짜인지를 가려내는 것입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 진짜 임차인이 아니면 권리 소멸이고 인도명령 대상자가 되기 때문입니다. 이전 에서는 가족이면서 채무자인 가짜 임차임을 찾는 과정이었습..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요? 오늘은 초4 딸내미와 같이 간식으로 떡볶이랑 순대, 그리고 오뎅을 먹고 나서 첨으로 늦은 오후에 배 든든하게 포스팅을 준비하고 있습니다. 이전 포스팅인 오늘은 이라는 제목에 이어 이제 세 번째 를 포스팅해보려고 합니다. 제가 이 대항력있는 임차인 있는 물건을 찾다가 우연히 낙찰가가 유찰 9회에 걸쳐서 금액이 13%까지 떨어진것을 보고 들어가 보니, 역시나 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수해야 하는 부동산 물건이었습니다. 즉 대항력있는 임차인이 있는 부동산 경매 물건이었고, 더불어 지금은 임차권명령등기를 해 놓고 이사를 간 상태인 것도 확인했습니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분..