부동산 경매 집합건물 中의 있다는 표시의 의미를 알아보았습니다. 그래서 오늘은 효력이 없는 이 표시된 부동산 경매 물건을 모의 셀프 분석해 보겠습니다. 솔직히 이 포스팅을 하면 시간이 정말 많이 걸립니다. ●우선 이란 무엇인가를 간략하게 설명하고 넘어가야 할 것 같습니다. ①란? ○토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 는 집합건물의 토지에 가압류나 근저당권이 설정되었다는 뜻입니다. 즉, 토지등기기록에는 별도의 등기가 있다는 뜻을 의미합니다. 원칙적으로 집합건물은 준공 후에는 토지와 건물을 따로 처분할 수 없습니다. ○그러나 건물을 완공 전에 토지에 근저당권 같은 제한적인 권리가 생기면 토지와 건물의 권리관계의 불일치합니다. 대지권 등기 시 소유권 보존등기, 소유권 이전 등이 이외의 가압류, 가처분, ..

안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 요즘 부동산 경매 공부 말고 유튜브 관련 공부도 배우러 다니고 있어서 포스팅이 가끔 숙제로 다가옵니다. 그래도 부동산 경매에서 배웠던 내용은 저도 복습 겸 그 주에 포스팅을 하기로 계획을 잡았습니다. 오늘 포스팅은 가장(가짜) 임차인 찾는 편의 연장선입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 1) 부동산 경매에서 가장 임차인을 찾는 것이 중요한 이유 ●단도직입적으로 말하면 선순위 임차인, 즉 대항력 있는 임차인의 여부에 따라 부동산 경매에서 낮은 낙찰금액으로 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 여기서 물권화는 해당 채무자뿐만 아니라 제삼자에게도 주장할 수 있습니다. 낙찰 매수인에게 그 권리를 주장할 ..

안녕하세요? 오늘은 전 포스팅에 이어서 가짜 임차인 찾아내기 두 번째입니다. 어제도 언급했었습니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리입니다. 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 할 사항이 있는지 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 얼마나 중요한지를요. 이젠 포스팅은 전입신고만 보면 대항력 있는 임차인이지만 이 임차인이 진짜인지를 가려내는 것입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 진짜 임차인이 아니면 권리 소멸이고 인도명령 대상자가 되기 때문입니다. 이전 에서는 가족이면서 채무자인 가짜 임차임을 찾는 과정이었습..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 오늘은 점심을 먹고 늦을 오후에 이렇게 포스팅을 하게 되었네요. 이전 포스팅인 에 이어 오늘은 이라는 제목으로 포스팅을 이어가볼까 합니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) ▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. -경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다. 이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 ..

안녕하세요? 오늘은 11월에 접어든 후에 갑자기 추워져서 제가 제일 좋아하는 붕어빵이 생각나더라구요. 그래서 부동산 경매 공부를 하면서 해본 지식들과 강의 내용을 보면서 혼자 셀프 부동산 경매 매물 권리 분석을 해 볼까 합니다. 이라는 제목으로 포스팅한 이유는 근저당권이 최선순위이고 그 위에 인수한 물건이 없기 때문에 왕초보자 부동산경매인에게 제일 적합하다고 생각합니다. ♥초보자 경매인으로써 제일 쉬운 것부터 매물 분석을 해보려고 하는데요. 말소기준 권리 중에 가장 흔한 권리가 근저당권이라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 최선순위 근저당권이 그래도 초보자에게는 가장 안전하고 쉬운 부동산 경매물건이라는 점입니다. 그리고 여기에 소유자가 점유하고 있다면 금상첨화겠죠. 하지만 이런 부동산 매물은 감정가보다 결..