안녕하세요.
요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다.
점점 날씨도 추워지고 있네요.
오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,,
그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요?
답은 YES입니다.
세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다.
그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다.
1) 세대주(세대원)의 뜻?
●여기서 세대주란 무엇일까요?
-세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다.
평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다.
맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 합니다.
-세대주는 간단히 말해 우리 가족을 대표하는 사람이라고 생각하면 될 것 같습니다.
그래서 아빠가 세대주가 아니더라도 엄마가 세대주가 될 수 있고, 언니, 오빠도 세대주가 될 수 있다는 사실입니다.
-여기서의 세대는 우리나라 가구 단위의 개념이라고 보시면 됩니다.
●여기서 세대원란 무엇일까요?
-세대를 구성하는 집단에서 세대주를 제외한 나머지 구성원을 지칭합니다.
만약 세대원이었던 자녀가 나이가 들어 1인 가구로 독립을 한다면 세대분리 및 전입신고를 통해 세대주로 등록할 수 있습니다. 세대원에서 세대주로 교체도 가능하고, 다시 세대주에서 세대원도 가능합니다. <관할 주민센터 방문 OR "정부 24"사이트에서 인터넷 신청으로 가능합니다)
-주의 1) 가족이 아닌 사람도 세대 구성원이 될 수 있다는 사실... (복잡합니다)
1) 동거인의 뜻?
● 민법상 동거인의 범위는 가족을 제외한 전부라고 나와있습니다.
-여기서 가족은 배우자, 직계혈족, 형제자매, 생계를 같이하는 직계혈족 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매로 제한됩니다.
-친척들, 남남인 사람 등이 해당 주소에 전입신고를 하는 것을 뜻하면, 세대주 동의가 있어야 합니다.
예를 들어 친구는 법적 동거인으로 전입신고가 가능하고 세대 구성원이 될 수 있습니다.
-주의 2) 주택청약에서의 동거인의 개념은 일반적인 동거인과 다릅니다
(왜냐하면 청약 시 꼼수를 막기 위해서 )
● 민법상 동거인 확인은 주민등록 발급해 보시면 나오고, 주민등록등본 발급 시 동거인 여부 포함 유무를 선택해서 출력 가능합니다.
<세대주(세대원) VS 동거인 비교표>
| ① 세대주(세대원) 세대주 : 주민등록등본상 '세대주'로 등록된 세대의 대표자
세대원 : 세대주를 제외한 세대주 아래에 있는 사람들을 세대원이라고 지칭합니다, 현재 주거와 생계를 함께 하고 있으며 주민등록등본에 함께 등재된 부모(직계존속), 배우자와 자녀(직계비속) 등으로 가족구성원.
세대원에서 세대주로 교체도 가능하고, 다시 세대주에서 세대원도 가능합니다. <관할 주민센터 방문 OR "정부24"사이트에서 인터넷 신청으로 가능합니다) |
| ②동거인 ● 민법상 동거인의 범위는 가족을 제외한 전부라고 나와있습니다. -여기서 가족은 배우자, 직계혈족, 형제자매, 생계를 같이하는 직계혈족 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매로 제한됩니다 친척들, 남남인 사람등이 해당주소에 전입신고를 하는것을 뜻하면, 세대주 동의가 있어야 합니다.
|
| ③ '무주택 세대주'란? 세대주를 포함한 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 '세대주'(현재 청약신청은 무주택 세대주만 가능 2022.11월현재) |
◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●이제 벌써 네 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
-오늘은 경매수업 시간에 언급되었던 매물로써 임차인이 있는 것이 아니라 동거인들이 있는 경우로 동거인의 대항력 여부를 공부하는 자리였습니다.
-또한 재개발 구역이 아닌 그 옆 지역 물건이라 현 상황에서 같이 공부하시는 분이 관심 있게 보고 계시는 부동산 매물 물건인 듯싶었습니다.
-경매 구분이 강제경매이므로 아마도 가압류(최**)가 경매신청을 한 것 같습니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
-매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다. 왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.
-여기서 말소기준 권리가 "근저당권"이면 주민**협동**이며 이 부동산 경매 신청은 가압류한 최**님이 부동산 경매 신청을 한 것으로 보입니다.(누가 경매 신청하는지도 중요합니다 )
-저번 모의 부동산 매물 셀프 권리분석 때와 마찬가지로 "최선순위 근저당권"으로 말소기준권리이기도 합니다.
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
-말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2016.09.26"이면 최선순위 근저당권입니다.
이번 물건은 대항력 없는 임차인들이 세명이나 있습니다.
이들 3명은 말소기준권리(최선순위 설정) 기준보다 늦은 2019.11.26일로 전입신고로 대항력이 없을 뿐 아니라 이들 중 1명만이 확정신고 배당요구 종기일(2022.06.27) 일자를 받았고, 배당요구를 해서 임대차 계약을 제출했으므로 순서에 의해서 배당을 받을 것으로 예상됩니다.
5) 임차인을 확인하라(대항력이 있는 임차인 OR 대항력 없는 임차인 OR 소액임차인)
-임차인이 있다면 임차인의 대항력 여부를 제일 우선 확인해야 합니다.(대항력 여부에 따라서 인수할지 소멸할지는 알 수 있기 때문입니다.)
-이 부동산 경매 물건의 점유관계, 현황조사서에는 집행관이 이해관계인을 만나지 못해서 안내문을 끼워두었고 주민등록 열람을 하니 동거인 3(김**,김**, 김**) 명이 있는 것으로 확인되었다.
●현황조사서에 나와있듯이 소유자 (전**) 가족이 아닌 동거인 3명이 2019.11.26명이 동거인으로 전입한 것으로 나와있고 임대차로 등재는 하였으나 별도 확인 바란다는 멘트가 있어서 전입세대 열람을 해보니 동거인으로 3명이 등록되어 있는 걸로 추측이 된다.
나의 추측으로는 동거인 다 김 씨이므로 가족일 것으로 예상되고, 이중 1명이 대표로 배당요구를 하고 확정신고도 배당 종기일에 받은 것으로 추측된다.
●이렇게 하여( 동거인 자격 + 임차인)이 있으나 말소기준 권리보다 늦어서 대항력은 없어 낙찰 매수인이 인수하지 않고 소멸되며 임차인은 배당요구를 하였으나 전입일자(2019-11-26)가 최**님의 가압류보다 빠르지만 확정일자가(2022.06.27)로 우선변제권 효력은 마지막 확정일자(2022.06.27) 다음날 0시에 효력이 발생되므로 예상 배당액에서도 최**님보다 뒤에 배당되는 걸로 나온다.
●예상 배당 순성에 제일 0순위인 법원 경비 비용이 먼저 배당이 되고 현재 유찰이 한 번도 안된 상태여서 최저입찰가를 기준으로 낙찰액을 예상하고 배당순위가 나온 것으로 생각된다.
●유찰이 돼서 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 배당 인수액은 더 떨어질 것이다.
●그리고 법원 경비와 근저당권자 금액을 제하고 남은 금액을 가압류와 임차인의 채권은 동 순위이므로 남은 금액에 나누기 2를 한 금액씩 채권배당금으로 가져가고 나머지는 미수액으로 소멸되는 것이다.
●여기서 우리는 전입신고(대항력)의 효력과 확정신고(우선변제권)의 효력을 제대로 알 수 있습니다.
전입신고(대항력)의 효력- 요약 |
| <전입신고 내용> 임차인이 경매 매수인등 모든 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 경매 매수인은 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. ●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다. ● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때 대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다. |
| ● 부동산 경매 권리분석 시에는 전입일자 확인은, 현황조사보고서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람 이 3가지 서류를 확인하시고 그 일자를 확인이 필수입니다. 또한 이 서류등의 전입일자가 동일일자임을 꼭 확인하시기 바랍니다. ●또한 주민센터에 전입신고가 없는 경우,등기사항증명서상 임차권등기, 명령등기 등을 가진 임차인인 경우에등기사항증명서상 기록된 전입일자가 임차인 대항력 등, 주민센터에 등재된 전입일자와 동일한 효력을가지고 있으므로, 등기사항증명서상 전입일자를 확인하셔야 합니다. ●대항력 있는 임차인이라도,확정일자로 인한 우선변제권이나, 소액보증금 중 일정액 보호 규정인 최우선변제권으로, 임차인이 배당요구종기기일까지 배당요구를 하여, 보증금을 전액 배당을 받았다면, 임차인의 대항력은 소멸됩니다. ●등기사항증명서,매각물건명세서,현황조사서,전입세대열람를 확인하고 임차인의 전입일자를 비교하여 확인후그 다음날 "0"시가 말소기준권리보다 빠른지 여부를 확인하여 임차인 대항력 여부를 판단후 부동산 경매 여부를 판단하여야 합니다. |
확정신고(우선변제권)의 효력-요약 |
| ●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다. 즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다. 그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다. |
●역시 이 부동산 물건도 동거인 김**님이 정말 진짜 임차인이면 전입신고(인도)+확정신고, 즉 대항력의 중요성을 다시 한번 중요성을 느끼게 되는 것이다.
●나의 의심점) 전입신고일 (2019.11.26)이지만 확정일자(202206.27)로 배당 종기일 마지막 날에 받은 것도 의심스럽고, 특히 최선순위 근저당권 금액이 많고(227,000,000)를 너무 늦게 받은 점이 좀 미심쩍고, 동거인 전입신고(2019.11.26 금액 100,000,000) 이후에 가압류(2021.10.8) 금액(100,000,000)인 것도 좀 의심스럽다. (극히 나의 개인적인 사견임)
●결론적으로 이 물건은 동거인으로서 임차인으로 등재되어 있지만 대항력(전입+인도+확정신고)이 없으면 소멸되는 권리라는 사실로 이 물건은 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되므로 이런 점을 점유해두고 실제 임장을 가거나 인터넷 앱으로 주변을 확인해보고 한번 입찰가를 산정하면 될 것 같습니다.
오늘은 여기까지 포스팅해 보았습니다.
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