번외)부동산 경매 물건 -가등기 배신 주의!!( 소유권이전청구가등기/담보가등기)

안녕하세요?

부동산 경매 물건 권리분석을 하다 보니 점점 알아야 할것들이 늘어난 것 같습니다.

부동산 경매 권리분석을 하다보면 물건 검색중에 "선순위 가등기"라는 표시가 있습니다.

이 가등기는 이름은 가등기라고 불리지만 서로 다른 성질을 가진 일란성 쌍둥이지만 이란성 쌍둥이처럼 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기가 있습니다.

그래서 부동산 경매 권리분석 중에 가등기가 말소기준권리보다 앞서있으면 특히 조심해서 낙찰해야 하고 세심하고 권리 부석을 해야 합니다. 

 

1.가등기란?

가등기
소유권이전청구권가등기		담보가등기(가등기담보의 설정을 위한 가등기를 말한다)
매매예약(본계약인 매매계약을 장래 체결할 것을 약속하는 계약이다)	매매계약(매매계약은 했으나 잔금기일등 소유권이전등기를 할수 없을때 보전하기 위한 가등기)	-근저당권의 성격을 가지고 있으며 말소기준권리가 될수 있다. (경매신청 혹은 배당요구를 해야한다) -가등기권리자가 강제경매신청을 하거나 법원 문건/송달내역을 확인하고 배당신청을 했으면 담보가등기로 생각하면 된다.

1)소유권이전청구권가등기

●가등기는 본등기를 할 수 있는 실제법적 요건을 구비되지 아니한 경우에 장래에 할 본등기의 준비로서 하는 예비 등기이다.  예비 등기로써 그 자체로서는 물권변동의 효력을 갖고 있지 않으나 이후에 가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 가등기 순위에 소급하여 물권변동의 효력이 생긴다.

 

●가등기는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우나 그 청구권이 시 기부 또는 정지조건부 일일 경우 장래에 확정될 것인 경우에 한한다.

 

●가등기의 절차

 

㉮원칙적으로 가등기 의무자와 가등기 권리자가 공동으로 신청한다. 가등기를 신청하는 경우에는 그 가등기를 보전하려는 권리를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.

 

㉯가등기 권리자는 가등기 의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분 명령 및 가등기가처분 명령이 있을때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 이 경우에는 가등기의무자의 승낙이나 가처분명령이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

<두인(유료)경매-선순위가등기 물건 캡쳐>

 

 

<매각물건 명세서>

 

-경매법원은 선순위가등기가 있는경우 가등기의 내용이 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지를 권리신고를 하라고 명령합니다. -가등기 권리자가 소유권이전청구권가등기로 신고했다면 집행법원은 매각물건명세서에 선순위가등기로 인수될수 있음을 공지합니다.  -가등기 권리자가 권리신고가 없으면 집행법원은 그 가등기를 소유권이전청권가등기로  매각물건명세서에 가등기로 인수될수 있음을 공지합니다.

 

<문건/송달내역>

 

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-따라서 위의 물건 접수내용에 가등기권자 정**씨가 접수한 문건 처리 내역이 아무것도 없습니다.

따라서 매각물건명세서에는 가등기가 인수될 수 있음을 표시한 것으로 사료되면 이럴 경우에는  조심스럽게 접근해야 합니다.

-이 부동산 경매 물건이 계속 유찰이 되는 이유는 첫 번째는 소유권 이전 청구 가등기로 추후 본등기를 한다면 소유권 상실이 될 수 있기 때문이다.

두 번째로 대항력 있는 임차인이 있다는 것도 이 부동산 경매 물건이 계속 유찰되는 이유인 것 같다.

-추후 이 부동산 경매 물건이 어떻게 되는지 나중에 셀프 모의 권리분석 포스팅해 보고 싶다.

<등기부등본의 매매예약>

●매매예약 

㉮지금은 매매계약을 하지 않고 당사자끼리 미래에 계약을 전제로 약정하는 가등기이다.

㉯이 집을 매수하겠다고 약속하지만 기한은 매매예약이 성립한 날로부터 제척기간 10년이 경과하면 소멸하게 된다.

㉰만약 매매예약을 하고 2년 후에 매매계약을 한다면 매수인이 매도인에게 예약 완결권을 통지함으로써 성립된다.

㉱주의!!) 매매예약 가등기가 10년이 지난 가등기일지라도 예약 완결을 통해 매매계약이 진행되어도 예약 완결이 되었다는 등기는 기재되지 않는다. 

 

 

2) 담보가등기 

●채무자가 소비대차로 돈을 빌리고 집을 채권자에게 가등기를 설정한 경우 채권자가 집에 소유권을 가지고 갈 때 청산금(집값에서 빌린 돈을 뺀 금액)을 돌려주고 소유권을 가져오는 경우를 말한다.

 

-예를 들면 A 씨가 본인 집값이 1억 일 경우, B 씨가 A에게 6천만 원을 빌리고 A씨집을 담보로 가등기를 설정한 다음 갚아야 하는 기간 안에 돈을 갚지 못하면 B 씨는 A 씨에게 4천만(청산금)을 주고 A 씨의 집을 본등기를 해서 소유권을 가져오는 것이다.

 

-가등기담보 등에 관한 법률은 약자를 위해서 만들어져서 이전에는 사채업자들이 약자들에게 돈을 빌려주고 집을 뺏는 등 악용하는 점이 많아서 ‘가등기담보 등에 관한 법률’에서는 청산금(4천만 원)을 돌려주도록 하는법률로 제정된 것입니다. 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 담보가등기 권리자는 선택에 따라 청산금을 지급하고 본등기로 소유권을 가져오거나 부동산의 경매를 신청도 가능합니다.

-경매법원은 선순위가등기가 있는경우 가등기의 내용이 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지를 권리신고를 하라고 명령합니다. -가등기가 담보가등기일경우 가등기권자는 세금계산서를 제출하여 배당요구를 하기때문에 담보가등기인줄 알 수 있습니다.

-담보가등기 권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기 권리를 저당권으로 본다. 이때 담보가등기는 배당요구를 필히 해야 배당요구를 받을 수 있다.  

-담보가등기는 근저당권의 성격을 가지고 있으며 말소기준권리가 될 수 있다.
-가등기권리자가 강제경매신청을 하거나 <법원 문건/송달 내역>을 확인하고 배당신청을 했으면 담보가등기로 생각하면 된다.

-가등기권자가 배당 요구하지 않으면 소유권이전청구권가등기는 경매로 인한 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 것이다.

-등기부에 저당권과 달리 채권액이 공시되지 않는다.

 

●적용요건

㉮담보부동산의 예약 당시의 시가가 차용액 및 이자 합산액을 초과할 것. 

(예) 집값 1억,  차용액+이자 1억 2천이면 담보가등기 적용 안됨)

㉯소비대차로 채권이 발생해야 한다. 

-<소비대차는 (대주:빌려주는 사람)이 금전 기타 대체물의 소유권을 (차주:빌리러 온 사람)에게 완전히 이전하고 그와 같은 종류 및 수량으로 반환하는 것을 말한다>

 

3) 결론

●선순위 가등기 부동산 경매 물건의 권리분석시 제일 중요한 것은  최우선으로 이 가등기가 소유권 가등기인지,담보가등기인지 판단해야 합니다.

●가등기 담보 등에 관한 법률에 의하여 가등기권자가 채권 계산서를 제출하거나 임의경매를 신청하게 되면 담보가등기입니다.

그리고 말소기준 권리가 되어 경매 낙찰로 소멸됩니다.

담보가등기라면 저당권으로 취급하니 저당권처럼 매각으로 무조건 소멸됩니다.

 

●만약 채권 계산서 제출이 없고 배당요구를 하지 않는다면 소유권 가등기로 생각하고 접근해야 할 것입니다.

 

<주의!!) 소유권 이전 청구 가등기와 담보가등기가 쌍둥이처럼 겉으로는 알 수 없습니다. 담보가등기도  소유권이전청구가등기 처럼 부동산 등기상에는 소유권 가등기로 표시되기 때문에 주의해야 합니다>

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

2022.11.04 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 부동산 경매 - 초보 경매인이 피해야 하는 부동산매물( 물권&권리분석(Y/N))

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