모의)부동산 경매 매물 셀프 권리분석 6 : 가장 임차인 찾아내기1

안녕하세요?

요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다.

아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯...

오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다.

 

부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다.

 

여기서 가장임차인이란?

표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다.

 

◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.

●부동산 경매의 4단계

1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석

2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석

3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법

4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)

 

▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. 

-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.

이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다. 

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다.   아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다.

최선순위 근저당권 최선순위 가압류. 압류 최선순위 담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함  경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

●이제 벌써 여섯 번째  모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! 

1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)

-오늘은 경매 수업 시간에 언급되었던 매물로써 임차인으로 등록이 되어있지만 정말 대항력이 있는 임차인인지, 대항력이 없어 경매 낙찰 시 인도명령 대상자인지가 오늘 포인트일 것 같습니다.

 

<부동산 경매 매물 물건 캡쳐>

 

①입찰 변경이 2번:입찰 변경은 입찰예정일에 경매를 진행할 수 없어서 연기한 것으로 사유는 여러 가지가 있다.

채무자가 돈을 갚겠다고 했거나 채권자들에게 한 여러 의사표시들이 송달불능, 합의 연기 등 여러 이유로 입찰일이 2번 정도 연기된 것 같다.

 

②이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2022.11월 16일 기준 진행 경매물건입니다)

 (건물만 나오거나 토지만 나오는 경우가 있으니 꼭 확인해야 한다)

 

<경매 물건 제시외 컨테이너 사진 캡쳐>

③이 부동산 물건에서 컨테이너 매각 제외 확인: 나중에 낙찰받고 이 컨테이너는부동산 경매 물건에서 제외되기 때문에 전 소유자에게 옮겨가라고 얘기해야 된다.

 

(단. 대지에 견고히 고정돼서 분리가 힘들 경우에는 이 부동산의 종물로 인식되어서 낙찰 시 같이 일괄로 이전될 수 있기 때문에 이 부분은 확인해 봐야 할 것 같다.)

 

 

 

2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)

<건물등기부 등본-마지막 요약분 캡쳐>

 

●건물과 토지 일괄 경매이므로 따로 등기부를 열람해봐야 한다.

둘 다 열람해 본 결과 각 근저당 설정 시 토지도 같이 저당을 잡혀놔서 건물등기부 등본 마지막 요약 분만 캡처해놓았다.

(하지만 이 부분은 보기 좋게 요약 열람해 놓은 것이기 때문에 등기부등본 내용을 세세하게 확인해 봐야 한다.)

 

●임의경매이므로 아마도 근저당권자(김**)가  경매신청을 한 것 같습니다.

(즉 최선순위 근저당권자가 경매신청을 하지 않고 후순위 근저당권자가 경매신청을 했기 때문에 이 김**님은 배당액은 경매 낙찰 시 정해진다. )

 

3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.

●매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다.   왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.

<등기부현황-두인(유료)경매 제공 화면 캡쳐>

 

●여기서 말소기준 권리가 "근저당권"이면 < **서울농협**> 이며 이 부동산 경매  신청은 후근정당권자인 김**님이 부동산 경매 신청하여 임의경매입니다.(누가 경매 신청하는지도 중요합니다 )

 

●제일 먼저 근저당권자인 < **서울농협**> "최선순위 근저당권"으로 말소기준권리이기도 합니다.

 

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4) 매각물건명세서를 확인합니다.

●말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2016.09.09"이면  최선순위 근저당권입니다.

①임차인이 두 명 나와 있습니다. <박**님>은 말소기준권리보다 전입신고가 빨라서 대항력 있는 임차인.

-<한**님>은 말소기준보다 전입신고가 늦어서 대항력 없고 인도명령 대상자입니다.

 

②대항력 있는 임차인인 <박**님>은 배당요구를 하지 않았습니다. (사적인 저의 추측은 2가지입니다)

-배당요구가 없다는 건 임대차 계약 해지 의사가 없이 임차기간까지 쭈욱 살겠다는 의미일 수도 있고,

-진짜 임차인이 아니어서 배당요구를 하게 되면 임대차계약서 제출해야 하므로 배당요구를 못 한 것일 수도 있습니다.

 

③이 부동산 물건이 계속 2번째 유찰되어 가격이 자꾸 떨어지니 <임차인 박**은 채무자이며 소유자 김**과 모자관계>라고 밝혔다. 

즉 대항력 있는 임차인 박**님은 소유자의 아들관계이고 진짜 대항력있는 임차인이 아니라는 사실이 밝혀졌습니다.

 

5) 임차인을 확인하라(대항력이 있는 임차인 OR 대항력 없는 임차인 OR 소액임차인)

※KEY POINT 그러나 2번의 유찰로 <임차인 박**은 채무자이며 소유자 김**과 모자관계>라는 사실을 밝혔지만 이 사실을 밝히기전에  알수 있는 방법이 있습니다.  그 열쇠는 등기부등본에 있습니다. 바로 <소유자와 채무자는 인도명령 대상자>라는 법률규정때문입니다.

-임차인이 있다면 임차인의 대항력 여부를 제일 우선 확인해야 합니다.(대항력 여부에 따라서 인수할지 소멸할지는 알 수 있기 때문입니다.)

 

<두인(유료)경매-임차인현황 캡쳐>

 

①임차인이 두 명나와 있습니다.<박**님>은 말소기준 권리보다 전입신고가 빨라서 대항력 있는 임차인.

-<한**님>은 말소기준보다 전입신고가 늦어서 대항력 없고 인도명령 대상자입니다.

 

②경매개시 결정 등기를 하게 되면 그때부터 그 부동산 경매 물건의 압류의 효력이 발생하고 법원 집행관으로

하여금 현황조사서 작성을 최고(뜻:상대편에게 일정한 행위를 하도록 독촉하는 통지)하게 됩니다.

이때 현장에서 점유자를 만나지 못했을 경우, 그리고 전입세대 열람에서 소유자가 아닌 사람이 전입신고를 하게 되면 일단은 현황조사서에는 임차인으로 임시 기재한다고 합니다.

 

<현황조사서 캡쳐>

 

<전입세대열람 캡쳐>

 

<건물 등기부 일부 캡쳐>

 

●6번의 근저당 설정에 보면 채무자 박**씨가 건물과 토지로 공동담보를 잡아서 대출을 한 사실을 알 수 있습니다.

즉 박**씨는 채무자이기 때문에 소유자 김**씨와 가족관계를 떠나서 채무자이기 때문에 인도명령 대상자인 것입니다.

결론은  박**씨는 대항력 있는 임차인이지만 채무자이기 때문에 권리 소멸로 인수하지 않는다.

 

<두인(유료)경매-예상배당순위 캡쳐>

 

●여기서 우리는 전입신고(대항력)의 효력과 확정신고(우선변제권)의 효력을 제대로 알 수 있습니다.

전입신고(대항력)의 효력- 요약

<전입신고 내용> 임차인이 경매 매수인등 모든 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 경매 매수인은 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. ●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다. ● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때  대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다.

● 부동산 경매 권리분석 시에는 전입일자 확인은, 현황조사보고서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람 이 3가지 서류를 확인하시고 그 일자를 확인이 필수입니다. 또한 이 서류등의 전입일자가 동일일자임을 꼭 확인하시기 바랍니다. ●또한 주민센터에 전입신고가 없는 경우,등기사항증명서상 임차권등기, 명령등기 등을 가진 임차인인 경우에등기사항증명서상 기록된 전입일자가 임차인 대항력 등, 주민센터에 등재된 전입일자와 동일한 효력을가지고 있으므로, 등기사항증명서상 전입일자를 확인하셔야 합니다. ●대항력 있는 임차인이라도,확정일자로 인한 우선변제권이나, 소액보증금 중 일정액 보호 규정인 최우선변제권으로, 임차인이 배당요구종기기일까지 배당요구를 하여, 보증금을 전액 배당을 받았다면, 임차인의 대항력은 소멸됩니다.  ●등기사항증명서,매각물건명세서,현황조사서전입세대열람를 확인하고 임차인의 전입일자를 비교하여 확인후그 다음날 "0"시가 말소기준권리보다 빠른지 여부를 확인하여 임차인 대항력 여부를 판단후 부동산 경매 여부를 판단하여야 합니다.

 

확정신고(우선변제권)의 효력-요약

●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다.  확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고,  대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다.  즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다.  그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다.

 

<나의 개인적 생각 정리>

●그러므로 이 부동산 경매 물건의 입찰을 한다고 가정하면 인수되는 권리가 없으므로 현장 암장을 가서 살펴보는 것도 좋을 것이다. 

●주의!!) 감정평가서 작성 시 가격시점(2021.09.07)을 고려해 볼 필요가 있을 것 같다

지금은 2022. 11월 이므로 1년 넘는 시간차도 있고 현재 부동산 가격이 하락세일 경우에는 좀 생각해 보야할 것 같다.

주위 시세를 미리 알아야 이 부동산의 낙찰가를 예상해 볼 수 있지 않을까 싶다.

●이 부동산 경매 물건의 토지의 토지이용계획을 살펴보아야 할 것 같다.

(한강) 폐기물 매립시설 설치 제한지역 | 농림지역 | 배출시설 설치 제한지역 | 공장설립 승인지역 | 농업진흥구역 | 자연보전권역 =>아직 여기까지 공부 깊이가 얇아 나중에 더 공부하면서 포스팅해보고 싶다.

 

●감정평가서에 나와있는 지적도 현황이다.

도로와 인접한 것은 좋은데..

토지 모양이 좀 세모꼴이라는 점도 눈여겨볼 필요가 있을 것 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 여기까지 포스팅을 하겠습니다.

이 물건은 경매 중이므로 결과가 궁금합니다.

저도 내가 낙찰자라면 이라는 생각으로 속으로 생각하는 금액이 있는데.. 

나중에 한번 맞춰볼까? 합니다.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

 

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