안녕하세요? 요즘 부동산 경매 공부 말고 유튜브 관련 공부도 배우러 다니고 있어서 포스팅이 가끔 숙제로 다가옵니다. 그래도 부동산 경매에서 배웠던 내용은 저도 복습 겸 그 주에 포스팅을 하기로 계획을 잡았습니다. 오늘 포스팅은 가장(가짜) 임차인 찾는 편의 연장선입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 1) 부동산 경매에서 가장 임차인을 찾는 것이 중요한 이유 ●단도직입적으로 말하면 선순위 임차인, 즉 대항력 있는 임차인의 여부에 따라 부동산 경매에서 낮은 낙찰금액으로 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 여기서 물권화는 해당 채무자뿐만 아니라 제삼자에게도 주장할 수 있습니다. 낙찰 매수인에게 그 권리를 주장할 ..

안녕하세요? 요즘 부동산 가격이 하락이 점점 두드러지고 있습니다. 그러나 이전에 집값 오름세를 따라 전세금도 같이 올랐습니다. 하지만 집값이 계속 하락하는 상황에서 전세보증금이 현 시세 집값보다 비싼 이른바 깡통 전세로 전세금을 날리는 경우가 나타나고 있습니다. 거기다 코로나19로 돈을 너무 많이 풀려서 물가가 많이 오르고 있고 금리도 가파르게 올라서 더욱 부동산 매매가 잘 이루어지지 않고 있습니다. 특히 우리나라에만 유일하게 있는 전세보증금 제도는 보증금 자체가 적지 않은 금액이기 때문에 전세금 사기 등이나 부동산 경매로 인해 보증금이 공중분해되지 않도록 보고 또 보고 확인해야 합니다. 그래서 오늘은 이라 제목으로 포스팅을 하고자 합니다. 1.등기부등본 최신으로 열람. 발급해 본다. ①부동산 등기부등본..

안녕하세요? 이제 슬슬 저도 부동산 경매 매물 셀프 권리분석을 시작하고 있습니다. 분석을 하기 위해 저도 나름 이론 공부도 같이 하고 있고 이상한 점은 혼자 생각도 해보고 검색도 해 보고 하는데 정확하다고 생각하지 않지만 계속 공부하고 있습니다. 며칠 전에 부동산 경매물건의 권리 분석 中 중요한 점이 바로 해당 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 여러 물건 모의 부동산 경매 셀프 권리분석을 하면서 더더욱 머릿속에 각인되어 가고 있네요. 그만큼 중요하다는 사실을.... 특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인의 분석하는게 중요한 포인트이며 이를 확실히 알고자 집행관이 현장답사에서 작성한 현황조사서를 전입세대 열람으로 재확인하고 대항력있는 임차인 여부를 확인하는 것입니다. 오늘은 이미 부동산 ..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 오늘은 초4 딸내미와 같이 간식으로 떡볶이랑 순대, 그리고 오뎅을 먹고 나서 첨으로 늦은 오후에 배 든든하게 포스팅을 준비하고 있습니다. 이전 포스팅인 오늘은 이라는 제목에 이어 이제 세 번째 를 포스팅해보려고 합니다. 제가 이 대항력있는 임차인 있는 물건을 찾다가 우연히 낙찰가가 유찰 9회에 걸쳐서 금액이 13%까지 떨어진것을 보고 들어가 보니, 역시나 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수해야 하는 부동산 물건이었습니다. 즉 대항력있는 임차인이 있는 부동산 경매 물건이었고, 더불어 지금은 임차권명령등기를 해 놓고 이사를 간 상태인 것도 확인했습니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분..

안녕하세요? 오늘은 점심을 먹고 늦을 오후에 이렇게 포스팅을 하게 되었네요. 이전 포스팅인 에 이어 오늘은 이라는 제목으로 포스팅을 이어가볼까 합니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) ▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. -경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다. 이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 ..

안녕하세요? 저번 공인중개사 시험 1차 과목인 민법&민사특별법 안에 주택임대차 보호법에 대하여 포스팅했는데요. 오늘은 저번 포스팅인 에 이어서 을 포스팅해 보려고 합니다. 이 둘은 쌍둥이 같이 많은 부분이 비슷하기도 하고 틀리기도 합니다. 공인중개사 공부 TIP: 제가 공인중개사 시험 공부할 때 민사특별법에 거의 한 문제씩은 문제 출제가 되었더라고요. 그래서 주택임대차를 먼저 확실하게 감을 잡으면 상가임대차보호법은 껌이 될 겁니다. 참 쉽지요??? 그러니 주택임대차보호법을 먼저 머릿속으로 크게 그리면 주택을 상가로 대부분 바꾸면 맞고 거기에 약간 다른 점과 추가하거나 빼면 되더라고요. 요즘 코로나19로 인해 상권이 많이 힘들었는데요. 좀 더 상가임대차보호법을 알게 되면 도움이 되지 않을까? 싶습니다. 1..

안녕하세요? 며칠 전 제33회 공인중개사 시험이 치러졌네요. 저도 공인모 카페에 들어가서 여러 가지 글들을 보니 맘이 싱숭생숭하더라고요. 공인중개사 1차 시험보다 2차 특히 공법이 꽤 어렵게 나온 것 같아서 여러 가지 말들이 많네요. 사담은 여기까지 하겠습니다. 제가 이라는 제목으로 포스팅을 하려고 합니다. 오늘은 공인중개사 시험 중 1차 과목인 민법에서 나오고, 2차 공인중개사 실무에서도 중복되게 나오는 법입니다. 제가 이것을 포스팅하는 이유는 이 주택임대차와 상가임대차 보호법이 경매 권리 분석에서도 정말 중요하게 나오기 때문입니다. 또한 우리의 의식주 중에서도 주거 안정에 꼭 필요한 법이기도 합니다. 그래서 다시 공부한다는 느낌으로 포스팅할까 합니다. 1) 주택임대차보호법 ▶목적: 주거용 건물의 임대..