안녕하세요?
요즘 부동산 가격이 하락이 점점 두드러지고 있습니다.
그러나 이전에 집값 오름세를 따라 전세금도 같이 올랐습니다.
하지만 집값이 계속 하락하는 상황에서 전세보증금이 현 시세 집값보다 비싼 이른바 깡통 전세로 전세금을 날리는 경우가 나타나고 있습니다.
거기다 코로나19로 돈을 너무 많이 풀려서 물가가 많이 오르고 있고 금리도 가파르게 올라서 더욱 부동산 매매가 잘 이루어지지 않고 있습니다.
특히 우리나라에만 유일하게 있는 전세보증금 제도는 보증금 자체가 적지 않은 금액이기 때문에 전세금 사기 등이나 부동산 경매로 인해 보증금이 공중분해되지 않도록 보고 또 보고 확인해야 합니다.
그래서 오늘은 <전세 보증금 보호와 사기 방지를 위한 꼭 확인할 사항 TOP7>이라 제목으로 포스팅을 하고자 합니다.
1.등기부등본 최신으로 열람. 발급해 본다.
①부동산 등기부등본 열람은 임대차 계약 시에 최근 등기부등본으로 열람을 하고 계약서를 작성합니다.
하지만 임대차 계약전에 미리 최근으로 등기부 등본을 열람. 발급해 봐야 합니다.
그래야 최근까지 계약할 부동산은 부동산 담보로 대출금액을 받았는지를 확인해야 한다.
등기부등본은 경매, 근저당, 압류 등을 기재되어 있어서 알 수 있습니다.
②부동산 경매 포스팅에서도 계속 언급했듯이 선순위 근저당이 잡힌 부동산은 반드시 피해야 합니다.
이 경우는 선순위 근저당이 말소기준권리가 되어서 그 이후에 전세금 보증금은 권리가 소멸됩니다.
부동산 경매 낙찰금액이 낮으면 더더욱 배당도 돌아오지 않기 때문입니다.
정말 그래도 꼭 해야 한다면 근저당권+전세보증금 70% 넘는 집은 계약하지 않는 게 좋을 수도 있습니다.
●예를 들면) 밑에 경기도 남양주시의 건물 등기부등본에 근저당권이 72,000,000 정도 설정되어 있습니다.
담보한 대출금액보다 20%정도 6천이 매출원가이지만 하지만 부동산 경매시 이 부동산 가격이 1억이라면
이후에 전세로 들어간다면 보증금 전액 사수는 어렵게 되는 것입니다.
2. 전세보증금 사기를 피하기 위한 <등기신청 사건 처리현황 조회>를 신청 후 확인해본다.
①부동산 경매 공부를 하면서 알게 된점은 대항력의 전입일자 및 확정일자가 1월1일로 똑같을 경우 대항력은 다음날 0시, 즉 1월2일 0시에 효과가 발생하고, 만약 그날 부동산에 근저당이 등기부 1월 1일에 기재되면 근저당은 당일 효력으로 1월1일에 발생합니다.
따라서 임대차 계약 시에는 최선순위 임차인이었지만 갑자기 최선순위 근저당권이 설정되는 어이없는 상황이 되어버린다.
②요즘 가장 현실적인 대응방안은 <인터넷 등기소>사이트에 들어가서 "등기신청 사건 처리현황 조회"를 하는 것입니다.
근저당권 등기 신청 시 등기부에 바로 기재되지 않습니다.
약 2~3일 시간이 소요되고 임차인 입장에서는 바로 확인하기가 어렵습니다.
그런데 인터넷 등기소에서 처리 현황을 조회할 수 있습니다.
●첫 번째는 검색사이트에서 <인터넷 등기소>를 치고 사이트에 들어가면 맨 아래 <등기신청사건조회>를 누르거나 검색해보면 알 수 있습니다.
●두번째는 화면 왼쪽 메뉴 중 <등기신청사건조회>를 클릭하고 검색하고자 하는 해당부동산을 입력합니다.
●세번째는 <등기신청사건 처리현황> 신청 시 알아두어야 할 점이 너무 작아 잘 안보이는것 같아서 좀 크게 확대했습니다.
등기신청사건 처리현황은 모바일로도 가능하다고 하니 한번 확인해 보시기 바랍니다.
3. 건축물대장을 확인해보자.
●건축물대장은 부동산 임대차 계약서 맨 위에는 집 주소, 건물 구조와 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다.
따라서 건축물대장에 나와 있는 내용과 계약서 내용과 같은지 꼭 살펴봐야 해요.
●건축물대장에 위반건축물이 있는지, 거기에 나의 부동산이 해당되는지 확인해보자.
●부동산 임대차 계약서에 쓰여 있는 부동산 정보와 건축물대장과 다르면 권리를 인정받기 어렵습니다.
그러므로 건축물대장은 열람을 해 보시기 바랍니다.
건축물대장은 발급, 열람은 <정부24>와 <세움터>라는 두 곳 사이트에서 쉽게 발급. 열람이 가능합니다.
4. 대항력(전입신고+확정일자+점유:부동산 인도)을 빠른 시일 내에 획득한다.
①임대차 계약 작성 후에 빠르면 빠를수록 좋습니다.
가까운 주민센터나 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 같이 받는 것이 제일 좋습니다.
물론 제가 이전에 포스팅한 것처럼 전입신고와 확정일자는 인터넷으로도 가능합니다.
그리고 부동산을 인도받으면 됩니다. 여기서의 인도는 열쇠를 받는 것도 좋다고 합니다
②이렇게 이사를 와서 전입일자와 확정일자를 같은 날에 받으면 대항력이라는 막강한 권리가 발생합니다.
여기서 왜 대항력이 막강하다고 하면 매수인뿐만 아니라 제삼자에게도 주장할 수 있게 됩니다.
또한 대항력이 인정되면 임대계약기간까지 쭉 거주할 수 있고 보증금 전액 반환 전까지 계속 살 수 있습니다.
특히 최선순위 근저당이 없이 최선순위 임차인으로서 경매에서도 안전하게 보증금 사수를 할수 있습니다.
③단 주의점은 전입신과 와 확정일자를 같은 날 받았다면 효력은 다음날 발생하기 때문에 같은날 근저당권이 설정될 시에는 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
그래서 앞에 언급했듯이 요즘 가장 현실적인 대응방안은 <인터넷 등기소> 사이트에 들어가서 등기신청 사건 처리현황 조회를 하는 것입니다.
5. 세입자라면 국세청에서 운영하는 <미납 국세 열람제도>를 활용하는 것도 한 방법이다.
①임대차 계약 후 해당 건물이 경매나 공매로 처분되면 임차인으로서는 크나큰 문제가 발생할 수 있습니다.
혹시 최선순위 임차인이어서 대항력을 획득했다면 대부분은 안전할 것입니다.
하지만 임대인에게 국세가 체납되었다 하더라고 압류에 잡히지 않는 국세가 있다면 확인이 안 된다고 합니다.
그것도 금액이 상상초월도 많다면 배당순위에서 밀려날 수 있습니다.
그래서 이런 임차인이 피해를 입지 않도록 임대차 계약 전 국세청에서 임대인의 미납 국세 등을 확인할 수 있는 <미납 국세 열람제도>를 확인해 보는 것도 좋을 것 같습니다.
②<미납 국세 열람제도>는 인터넷으로 신청은 안됩니다. 현장 방문입니다.
왜냐하면 소유자의 동의가 있어야 하므로 임대인 및 신청인의 신분과 미납 국세 열람신청서를 작성하시고 꼭 임대인의 인적사항과 임대인의 동의를 받아야 합니다.
이런 서류와 신분증을 가지고 임차할 건물 소재지 관할 세무서에 가서 신청하는 것입니다.
그리고 임차할 분도 신청이 가능하고 제삼자는 가능하지 않다고 합니다.
5. 임대차 계약 시 특약사항을 기재하는 방법이 있습니다.
임대차 계약시 그나마 안정성을 갖기 위해 특약사항을 기재하는 것입니다.
예를 들어 <전입 신고한 다음 날 이전, 즉 대항력 효력 발생 전에 근저당이나 압류, 가압류가 될 경우 보증금에 상당하는 위약금 또는 손해배상 의무를 임대인이 진다>라는 특약을 넣으면 조금이나마 안심이 되지 않을까요?
6. 금액이 크다면 가급적 전세금 반환보증보험 가입
요즘 깡통전세로 인해 점점 반환보증보험을 들려는 분들이 늘어나고 있습니다.
이 전세금 반황보 증 보험을 들면 전세금 100% 받을 수 있다.
그리고 소유자의 동의도 필요하지 않습니다. 물론 전세금 반환보증보험료는 발생합니다.
①전세보증금 가입조건
● 꼭 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
● 전세 계약 기간 1년 이상
●전세보증금액이 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하인 주택입니다.
●그리고 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내
예를 들어 전세보증금이 1.5억 원, 선순위 채권은 1억, 주택 가격이 2억 원이라면 가입이 불가능합니다.
②가입 기준을 충족했다면 개인/법인/외국인도 가입 가능 (단, 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건)
③주택도시 보증 공사 지사 또는 위탁은행에 방문 신청 가능
모바일 앱(네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드) 또는 공사 홈페이지를 통해 신청 가능
7. 중개대상물 확인 설명서
임대차 계약 작성 시 기재하는 중개대상물 확인설명서는 거래 분쟁을 사전 예방하고 개업 공인중개사와 중개의뢰인 간에 책임한계를 명확히 구분하기 위해 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 법정문서입니다.
임대차 계약을 하고 나면, 공인중개사가 중개대상물 확인설명서 인쇄하여 주고 중개물에 관하여 설명을 합니다.
ⓛ등기부등본에 기재되어 있는 부분과 동일한지 체크
②선순위 임대차와 보증금, 세대수 체크(다가구에서는 중요합니다.)
경매로 처분되면 특히 다가구인 경우 선순위 임차인이 수와 보증금이 중요합니다.
③부동산 임대차 계약서에 임차인과 임대인의 정보를 기재합니다.
이때 이 임대인의 정보가 신분증과 맞는지, 등기부등본에 적힌 정보와 같은지 꼭 체크해야 합니다.
등기부등본을 확인할 때는 계약하는 날 기준으로 발급받아서 기재되었는지 확인해야 합니다.
오늘은 여기까지입니다.
좀 더 세세하게 알려드릴려고 이것저것 캡쳐를 했는데..
시간이 오래 걸린만큼 별로 티가 안나서....
살짝 삐져서 끝내야겠네요.
좋은 하루 되세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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