안녕하세요?
요즘 날씨가 많이 추워졌습니다.
괜히 맘도 몸도 움츠려 드는데 우리 모두 홧팅해요.
●오늘은 요즘 부동산 경매 공부 중에 <토지 별도 등기>가 있는 물건을 공부하고 있습니다.
그런데 <토지별도등기>가 있는 물건을 설명하다 보니 우선적으로 구분건물(집합건물)과 단독주택의 차이와 또 등기를 칠 때 구분건물(집합건물) 등기에 대해 우선 알아야 한다는 걸 깨달았습니다.
●공인중개사 시험 TIP: ①구분건물(집합건물) 등기절차는 공인중개사 시험 2차 과목인 부동산 공시법 PART 5의 <각종의 등기절차>중 구분건물등기에 대해 나와있습니다.
②공인중개사 공시법은 크게 <공간정보의 및 관리 등에 관한 법률>과 <부동산 등기법>으로 크게 두 파트로 나눕니다.
총 공시법 출제문제가 24문제인데 각각 사이좋게 12문제씩 출제됩니다.
③하지만 구분건물(집합건물)의 출제빈도는 많으면 1문제이고 안나오는 경우가 많습니다.
특히 <대지권> 키워드로 출제 비중이 높을걸 알 수 있습니다.
④시험 관련해서 비중이 적지만 추후 공인중개사 관련 일을 하시거나 부동산 경매를 더 공부하고 싶으신 분은 이 부분을 확실히 이해하면 정말 도움이 많이 될 것입니다.
1. 집함건물(구분건물)에 관한 등기
●집합건물(구분건물)이란?
①1동의 건물을 구조상. 이용상의 독립성을 갖추어 내부적으로 구분하여 독립한 소유권. 기타 권리의 목적이 되는 건물 부분을 말한다.
②구분하여 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 형태의 건물을 말한다.
③집합건물이라고도 하며 구분소유권의 집합체 건물을 말한다. 공동주택, 상가, 오피스 등은 구분소유 건물이 많다.
●집합건물(구분건물)의 객관적 요건
①구조상 독립성:벽, 천장. 바닥, 문 등으로 다른 구분건물과 물리적으로 차단되어 있는 것
②이용상 독립성:다른 전유 부분을 통하지 아니하고도 직접 외부와 자유롭게 출입이 가능하여함.
●집합건물(구분건물)의 주관적 요건
구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에 집합건물(구분건물)로 등기할 수 있고 1동 전체를 하나의 건물로 등기할 수도 있다. 즉 1동 전체를 단독 건물로 등기할 수 있고 1동의 건물을 각각 구분하여 구분건물로 등기할 수도 있다.
●구분 점포의 등기
상가건물의 경우 구조상 독립성이 미흡하더라도 이용상 독립성이 있는 부분에 대해서 일정한 요건을 갖춘 경우 구분소유권의 객체로 인정한다.
따라서 구분점포의 경우에는 단독소유 형태의 소유권 등기가 가능하다.
●집합건물(구분건물)의 규정 전유 부분과 공용 부분의 일체성
①전유 부분은 단독 소유권으로, 공용 부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 공용부분은 분리 처분 불가
②전용 부분에 대한 소유권을 취득하면 공용 부분은 자동적으로 소유권 취득, 공용 부분의 물권의 득실. 변경은 등기를 요하지 않는다.
-전유 부분:건물의 구분 소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말한다. 아파트, 오피스 등에서 1동의 건물 중 독립한 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 사용 가능하도록 구조상 구분된 부분이다.
-공용 부분: 공유 부분이란 건축물의 전유 부분을 제외한 복도 · 계단 · 입구의 홀 등의 공용 부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말한다.
| 구조상 공용부분 | 규약상 공요부분 |
| 복도, 계단,엘리베이터, 옥상, 주차장 등 독립해서 거래의 목적이 되지 않음이 명백한 경우 등기를 요하지 않는다. | 노인정, 아파트관리실 등 건물부분을 규약으로 정하여 공시하지 않으면 제 3자에게 손해를 줄 염려가 있어 표제부만 둔다 |
●집합건물(구분건물)의 등기기록
①1동에 건물에 대한 표제부 1을 두고 전유 부분마다 표제부 1, 갑구. 을구를 둔다.
그래서 집합건물의 등기에 표제부 2, 갑구, 을구 이렇게 구성된다.
(소재. 지번은 1동의 건물 표제부에 기록하고, 전유 부분 표제부에는 기록하지 않음)
○ 등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번, 건물 명칭 및 번호를 기록하고 전유 부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록합니다
○집합건물(구분건물)에 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록합니다.
○ 등기관이 대지권 등기를 한 경우 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록합니다.
②집합건물(구분건물)에 있어서는 1동에 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
③집합건물(구분건물)에 대한 등기사항 증명서의 발급, 열람에 관하여는 1동의 건물의 표제부와 해당 전유 부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다.
2. 대지권에 관한 등기
●대지사용권이란?
①대지사용권이란 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말합니다
②건물을 소유하려면 대지의 이용이 필수적이므로 구분소유자 누구나 대지 전체를 이용한 권리를 가진다.
③소유권인 경우가 대부분, 지상권. 전세권, 임차권을 대지사용권으로 하는 경우도 있다.
●전유 부분과 대지사용권의 일체성
①대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 대지권에 대하여 동일한 등기 효력을 가진다. 다만 그 등기에 건물만의 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있을 때는 그러하지 아니한다.
②대지권의 대한 등기로서의 효력이 있는 등기와 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 한 등기의 순서는 접수번호에 따른다.
③토지등기기록에는 별도의 등기가 있다는 뜻의 등기
○토지 별도 등기는 아파트 같은 집합건물을 신축하기 전 토지에 가압류를 비롯한 근저당권 등이 미리 설정된 경우다. 원칙적으로 집합건물은 준공 후에는 토지와 건물을 따로 처분 불가하다. 그러나 건물을 완공 전에 토지에 근저당권 같은 제한적인 권리가 생기면 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않는다.
○각각의 소유자가 달라 건물 등기부에 토지에 관한 별도 등기가 있음을 표시해 매수자에게 주의를 환기시키는 것이다.
| 토지등기기록에 소유권보존등기나 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 경우 (규칙 제90조 제 1항) 토지등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 후에 그 토지 등기기록에 관하여만 새로운 등기를 한 경우(규칙 제90조 제 2항) |
| 등기 종류 | 실행등기기록 | 실행방법 |
| 대지권의 등기 (건물등기) | 1동 건물의 표제부(대지권의 목적인 토지의 표시) 전유부분의 표제부(대지권의 표시. 종류. 비율등) |
신청 |
| 대지권뜻의 등기 (토지등기) | 해당구(대지권의 종류에 따라 갑구/을구) 표제부X | 직권 |
| 별도의 등기가 있다는 뜻의 등기 (건물) | 전유부분 표제부 | 직권 |
● 대지권 사용권 분리 처분 등기의 금지
○ 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유 부분의 처분에 따르고, 전유 부분과 분리하여 대지사용권을 처분 불가
○대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만의 관한 소유권 이전등기, 저당권 설정등기,그 밖에 이와 관련이 있는 등기 불가
○토지의 소유권이 대지권인 경우에는 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그밖에 이와 관련되어 있는 등기 불가
| 부동산 등기법 제 61조 4항: 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 등기 기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖애 관련이 있는 등기는 할 수 없다.
|
여기까지 포스팅하겠습니다.
사실 공인중개사 시험공부하면서 이해가 좀 안 되었던 부분에 해당합니다.
특히 < 대지권의 등기>랑 <대지권 뜻의 등기>가 차이가 없는 것 같은데..
지금은 쉽게 설명하자면 대지권 등기가 건물과 토지에 각각 있는데, 똑같이 쓰면 헷갈리니깐 이름만 달리해서 쓰는 것이라고 이해하니 쉽더라고요.
부동산 경매 공부에도 도움이 많이 되는 부분입니다.
실제 사례랑 연결시키면 더 머리에 남긴 하지만 공인중개사 시험 공부하신 분들 파이팅하세요.
40대 후반 아줌마도 동차 합격했습니다.
엉덩이만 무겁게 하면 됩니다.
좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.11.15 - [부동산/공인중개사 시험 관련( 경험자로써)] - 공인중개사 시험공부법(2차 부동산 공시법/부동산 세법 PART2 )
공인중개사 시험공부법(2차 부동산 공시법/부동산 세법 PART2 )
오늘은 저번에 이어서 이어서 마지막 두 과목이지만 한 번에 묶어서 보는 을 해보겠습니다. 한꺼번에 올려볼려고 했는데 너무 길어져서 어쩔 수 없이 끊었네요. 이번 포스팅을 기다리시는 분은
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