안녕하세요?
오늘도 모닝 챌린지로 일찍 일어났습니다.
처음에는 적응이 안되엇 거의 비몽사몽으로 유튜브 시청을 했는데..
이제는 일찍 자게 되고 이젠 정신은 그나마 돌아왔나 봅니다.
공인중개사 시험도 마찬가지입니다.
처음에 강사들이 자꾸 외계어를 남발합니다.
짜증도 나고 접고 싶은 외침이 들립니다.
그래도 그냥 해 보시면 어느 순간 외계어가 한글로 들리고 더 나아가서는 전문용어로 들리게 되는 놀라운 경험을 느끼실 수 있을 것입니다.
이번 포스팅을 자꾸 공인중개사 시험공부에 대한 포스팅을 안 하려고 했는데..
부동산 경매를 공부하다 보면 이 부분을 좀 알아야 수월하다 싶은 것들이 있습니다.
그래서 또 오늘 다시 2021년으로 돌아가서 다시 한번 포스팅해보겠습니다.
오늘 포스팅은 공동소유, 즉 부동산 경매 공부하다 보면 권리분석 시에 등기부등본에 공동지분 비율이나 공유물 분할 소송 등에 관한 내용이 나옵니다.
그렇기 때문에 이 개념을 짚고 넘어가야 할 것 같습니다.
●공인중개사 시험 TIP: ①공동소유의 종류에는 공유/합유/총유/준공유 등이 있습니다.
②공인중개사 시험에서는 이중 공유만 확실한 개념을 잡으시면 됩니다. 다른 것은 그냥 <아~이렇구나>라는 정도만...
③이 공동소유도 해마다 나오지는 않습니다.
그렇기 때문에 핵심 키워드인 <공유>에 집중하시고 특히 출제시험 문제를 풀면 좋을 것 같습니다.(저의 경험 위주로)
④그래서 오늘 포스팅은 장확 한 설명보다는 시험에 잘 나오는 <공유> 위주와 자주 시험에 등장하는 핵심 내용 위주로 포스팅을 하겠습니다.
1) 공동소유
①뜻: 하나의 물건에 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말합니다.
민법에서는 공동소유자 상호 간의 인적 결합 정도에 따라 공유. 합유, 총유의 세 가지로 규정한다.
②종류:공유. 합유, 총유
| 구분 | 공유 | 합유 | 총유 |
| 인적결합형태 | 여러 사람이 지분투자로 부동산을 매수한 경우 (3인이 1억씩 투자해서 건물매수) |
여러 사람이 공동사업을 위하여 토지를 매수하여 조합체로 소유 (협동조합) |
비법인 사단이 단체 명의로 소유하는 형태 (교회, 종중, 절 등) |
| 지분의 처분 | 각자 단독 처분 (17.29.24기출) |
전원 동의 필요(29회 기출) 동의 없이 처분하면 무효(27회기출) |
개인의 지분이 없다. 개인지분도 없고 분할청구도 불가능(29회 기출) |
| 목적물(부동산)의 처분 | 전원 동의 | 전원 동의 | 사원총회 결의(19회 기출) 총회결의를 거치지 아니하고 처분한 행위는 강행법규 위반 |
| 보존행위 | 각자단독 | 각자단독 | 사원총회 결의(17.29회 기출) 소를 제기하는 경우에도 구성원 개인 단독 불가 |
| 등기방식 | 공유자 전원명의로 등기 | 합유자 전원명의로 등기 (합유의 취지를 기재) |
권리 없는 사단 자체로 명의의 등기 |
| 분할청구 | 각 공유자가 분할 청구 (16,19,23,26,27,29 기출) |
불가 | 불가 |
| 지분의 포기(사망) | 다른 공유자에게 각 지분별로 귀속 | 상속되지 않는다 잔존 합유자의 합유 <기출> |
|
| 물권변동 | 등기요함 | 등기요함 | 등기신청은 대표자가 단체 명의로 하다. |
■ 공유지분
1. 물건의 공유: 제262조
①물건이 지분에 의하여 수인이 소유로 된 때에는 공유로 한다.
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 3인이 공유는 지분의 비율로 소유하므로 1 물 1권 주의에 위반되지 않는다.
③당사자의 합의에 의한 계약으로 성립한다. 예외) 집합건물 공용 부분, 공동상속재산은 법률의 규정에 의하여 성립
2. 공유의 지분: 제263조
①공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분비율로 사용. 수익 할수 있다.
-"소비의 비율"을 지분이라 한다. 따라서 공유자 1인의 지분은 공유물 전부에 분포한다.
②공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망할 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분비율로 귀속한다.(18회 기출)
부동산의 공유지분의 비율은 등기해야 하고 불분명할 때는 지분은 균등한 것으로 추정된다.(30회 기출)
③각 공유자는 공유물 전부를 지분비율로 사용하므로 공유자 1인이 배타적. 독점적으로 사용할 수 없다.
3. 지분의 처분 ( ※공인중개사 시험: 17,19,24회 기출)
①지분은 독립된 소유권의 성질이 있기 때문에 자신의 지분을 단독으로 다른 동의자의 동의 없이 양도, 담보제공, 포기 등을 할 수 있다.
②공유자 1인이 다른 공유자의 동의 없이 지분을 저당권 설정도 유효
(cf: 지상권. 전세권은 불가능: 공유물 전체에 미치기 때문에 처분권을 부여는 불가능)
부동산의 공유지분의 비율은 등기해야 하고 불분명할때는 지분은 균등한 것으로 추정된다.
③각 공유자는 공유물 전부를 지분비율로 사용하므로 공유자 1인이 배타적. 독점적으로 사용할 수 없다.
♣ 쉽게 말하면 3층의 부동산의 일부분을 지분으로 소유권의 일종으로 갖고 있지만 딱 1층이 나의 지분이라는 경계가 없고 3층 전체에 내 지분이 섞여 있으므로 1층만 전세를 놓을 수는 없다는 얘기이다.
4. 공유물의 사용. 수익
●각 공유자는 공유물 전부를 <지분의 비율>로 사용. 수익 할 수 있다.
①관리비용: 지분의 비율
②공유자가 1년 이상 관리비 납부 의무를 지체하면 다른 공유자가 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
5. 공유물의 보존 행위 ( ※공인중개사 시험: 17,19,22,25,28회 기출)
●공유물의 보존 행위는 공유자 각자 단독으로 할 수 있다. (핵심 내용 중점으로)
①공유물이 제삼자에게 원인무효의 소유권 이전등기가 경료된 때에는 공유자 1인은 보존 행위로써 전부의 말소를 청구할 수 있다.
비교 쟁점!!) 공유자가 1인이 다른 공유자 동의 없이 공유물 전부를 매도하여 타인명의로소유권 이전등기가 마쳐진 경우 다른 공유자는 전부 말소를 청구할 수 없다.
②소수지분의 공유자 1인 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 <배타적으로 사용>하는 경우 다른 공유자는 그 지분비율만큼 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
②소수지분의 공유자 1인 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 <배타적으로 독점하여 사용>하는 경우 다른 소수 지분권자는 공유자는 보존 행위로 공유물의 인도를 청구할 수 없다.
6. 공유물의 관리행위
●공유물의 관리행위는 공유자 수의 과반수가 아니라 <공유자 지분의 과반수>로 결정한다. (핵심 내용 중점으로)
따라서 <공유자 과반수 지분 공유자>는 단독으로 결정할 수 있다.
①과반수 지분의 공유자로부터 사용. 수익을 허락받은 제삼자의 점유하는 경우, 다른 소수 지분권자는 임차인에게 부당이득 반환을 구할 수 없다.
비교 쟁점!!) 소수 지분권자가 단독으로 공유물을 제삼자에게 임대하여 임차인이 점유하는 경우 그 점유는 불법점유이다.
②임대차의 해지, 갱신거절통지 행위는 공유물의 관리 행위이다. ( ※공인중개사 시험: 23,30회 기출)
과반수 지분의 공유자는 단독으로 임대차 계약을 해지할 수 있다.
7. 공유물의 처분 변경 행위
●공유물의 처분. 변경행위는공유자 전원의 동의가 필요하다.( ※공인중개사 시험: 19회 기출)
<처분>에는 공유물을 매각하는 법률상 처분행위와 공유건물의 철거 같은 사실상 처분행위도 포함한다.
<변경>이란 건물의 건축행위, 토지의 개간행위처럼 성질을 바꾸는 것을 말한다.
비교 쟁점!!) ㉮공유지분의 처분: 단독 /㉯ 공유물의 처분: 전원 동의
8. 공유의 주장
①공유자 1인이 <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장하는 행위는 보존 행위가 아니므로 공유자 단독으로 행사할 수 없다(빈출)
. <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 3자의 명의로 된 원인무효의 등기 전부를 말소 청구할 수 없다.
. <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 단독으로 그 부분 등기의 말소를 청구할 수 없다
②지분권에 기한 청구권과 공유관계에 기한 청구권은 서로 다르다.
. 지분권에 기한 청구권은 단독으로 할 수 있다.
. 공유관계에 기한 청구권은 공유자 전원이 공동으로 하여야 한다.
. 따라서 공유물을 제삼자가 불법 점유하는 경우에는 공유자는 지분권으로 단독으로 반환청구를 할 수 있고 공유관계에 기하여 반환청구도 할수 있다.
9. 공유의 분할:공유관계를 종료하기 위해 공유물을 지분에 따라 나누는 절차.
( ※공인중개사 시험: 15,26.27,29회 기출)
①공유의 분할은 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 소멸시효에 걸리지 않는다.
②예외!!) 공유물 분할 금지 특약(당사자간의 합의)은 5년 내의 기간에 분할할 수 없다.
. 공유물 분할금지 특약은 당사자 간의 합의로 갱신할 수 있고, 등기된 경우에 한하여 제삼자에게 주장할 수 있다.
. 법률에 의한 분할금지: 건물의 공유 부분, 경계에 설치된 담, 경계표 등은 인정하지 않는다.
③협의가 이루어지지 않으면 보충적으로 법원에 분할을 청구할 수 있다.
반드시 공유자 전원이 분할 절차에 참석하여야 한다. 공유자 1인이라도 제외되면 공유물 분할은 효력이 없다.
. <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 3자의 명의로 된 원인무효의 등기 전부를 말소 청구할 수없다.
. <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 단독으로 그 부분 등기의 말소를 청구할 수 없다
④고유자 사이에 <이미 분할에 관한 협의가 성립> 한 경우에는 또다시 소로써 재판을 청구할 수 없다
재판의 소: 판결의 확정으로 "등기 없이" 즉시 물권의 효과가 발생하는형성 판결이다.
비교 쟁점!!) 공유물의 현물분할의 조정 시 성립된 경우는 등기를 하여야 소유권이 발생한다.
⑤공유토지에 저당권이 설정된 경우 공유토지가 두 필지로 분할되면 저당권은 설정자가 분할받은 토지에 집중하는 것이 아니라 분할된 토지에 그대로 존속하고 공동담보가 된다. (빈출지문)
⑥공유자 중 1인 또는 수인 소유하는 <건물이 있는 공유대지를 분할>하여 대지의 소유권이 공유에서 단독으로 바뀐 경우 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득한다.
와우.. 갑자기 공인중개사 시험 수험생이 된 것 같습니다.
그때 이렇게 했으면 수석장학생이 되었을까요?
포스팅을 하려고 하니 대부분 이해하고 정리해야 가능하네요.
배가 무지 고프네요.
뱃속에서 계속 꼬르르하네요.
포스팅은 여기까지 하겠습니다.
좋은 하루 보내세요
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.12.24 - [부동산/공인중개사 시험 관련( 경험자로써)] - 공인중개사 시험- 부동산 공시법 中 가처분에 관한 등기
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