월요일 경매공부 시간에 유치권에 대해서 공부를 했습니다. 유치권은 특히 등기부등본에 기재되지 않는 권리이므로 권리분석에 유의해야 합니다. 그래서 의 제목으로 유치권행사 물권을 권리분석을 해보고자 합니다. 1. 유치권이란? ▶타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(남의 물건을 맡아둠)할 수 있는 권리가 있다. ▶유치권 사례: ①카센터 주인이 자동차 수리비를 받지 못할 경우 자동차 주인이 차 수리비를 줄 때까지 자동차를 유치할 수 있는 권리 ②건축주와 도급계약을 체결하고 건물을 신축. 증축. 개축하거나 대수선을 하고 그 공사대금을 변제받지 못한 경우에 공사한 자는 공사대금을 변제받을 때까지 그..

오늘은 그냥 정말 신건으로 맨 앞에 올라와 있는 물건을 그냥 잡아서 해보는 것이라 저도 약간 떨립니다. 제가 포스팅할 매물은 이라는 제목입니다. ▶서울 신림동의 한 다가구 주택으로써 여러 명의 임차인이 있습니다. 그런데 여기의 포인트는 여러 명의 임차인입니다. 대항력 있는 임차인: 4명 대항력 없는 임차인:2명 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하는 임차인: 4명 中 3명 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하지 않는 임차인: 4명 中 1명 ▶다행히 대항력 있는 임차인들은 최선순위에 해당하고 또한 4명당 배당요구를 하였습니다. 즉 낙찰 후 매수인이 인수할 권리가 없다는 것입니다. 어쩌면 이런 점들이 유찰도 많이 안 될 것 같고 낙찰가도 크게 떨어지지 않을 것 같다는 생각이 듭니다. 나중에 결과를 보면 알 수 ..

안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 제법 쌀쌀해진 것 같네요. 오늘 아침에는 선뜻 몸이 움직이지 않아서 꾸역꾸역 일어났네요. 어제 경매수업을 듣고 나서 그전에 권리분석을 해 보았지만 위반건축물 매물은 낙찰을 받고 어떻게 처리되는지 몰라서 포스팅이 늦어졌습니다. ●이라는 제목으로 포스팅해보고자 합니다. 이런 권리분석을 해 보게 된 것은 건축물대장 관련 포스팅을 하면서 위반건축물의 표시와 어떤 제약이 있는지 알고부터 이런 경매에 위반건축물이 표시되어 있을 경우에는 어떻게 경매가 진행되어 가는지 궁금했습니다. ◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요? 오늘은 점심을 먹고 늦을 오후에 이렇게 포스팅을 하게 되었네요. 이전 포스팅인 에 이어 오늘은 이라는 제목으로 포스팅을 이어가볼까 합니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) ▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. -경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다. 이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 ..

안녕하세요? 오늘은 11월에 접어든 후에 갑자기 추워져서 제가 제일 좋아하는 붕어빵이 생각나더라구요. 그래서 부동산 경매 공부를 하면서 해본 지식들과 강의 내용을 보면서 혼자 셀프 부동산 경매 매물 권리 분석을 해 볼까 합니다. 이라는 제목으로 포스팅한 이유는 근저당권이 최선순위이고 그 위에 인수한 물건이 없기 때문에 왕초보자 부동산경매인에게 제일 적합하다고 생각합니다. ♥초보자 경매인으로써 제일 쉬운 것부터 매물 분석을 해보려고 하는데요. 말소기준 권리 중에 가장 흔한 권리가 근저당권이라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 최선순위 근저당권이 그래도 초보자에게는 가장 안전하고 쉬운 부동산 경매물건이라는 점입니다. 그리고 여기에 소유자가 점유하고 있다면 금상첨화겠죠. 하지만 이런 부동산 매물은 감정가보다 결..

안녕하세요? 오늘도 열심히 제가 배우고 있는 경매에 대해서 포스팅하고 있습니다. 하지만 제가 열심히 포스팅한 후에 많은 부동산 초보자들이 봐주기를 바랬지만 역시 다른 부동산 경매 고수분들이 너무 많다는 사실을 실감하네요. 그래도 저의 꿈인 경제적 자유를 위해서 한발씩 나아가 보려고 합니다. 아자 아자 홧팅!!! 이전 포스팅 권리분석2 에서는 매각물건명세서에서 점유자인 임차인의 현황과 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 일자인지 전입일자가 말소기준권리보다 뒤인지에 따라서 권리가 인수냐? 소멸이냐?를 배웠습니다.. 1) 법원 경매 집행관이 현장에 나가 임차인을 조사하는, 즉 임장 보고서입니다. ●저번 포스팅에서 매각물건명세서의 "조사된 임차 내역이 없음"이라는 문구는 현장에 가서 조사하면서 여러 가지 ..