오늘은 그냥 정말 신건으로 맨 앞에 올라와 있는 물건을 그냥 잡아서 해보는 것이라 저도 약간 떨립니다.
제가 포스팅할 매물은 <부동산 경매 매물 셀프 권리분석 12: 다가구주택-여러 명의 선순위임차인이 있는 물건>이라는 제목입니다.
▶서울 신림동의 한 다가구 주택으로써 여러 명의 임차인이 있습니다.
그런데 여기의 포인트는 여러 명의 임차인입니다.
- 대항력 있는 임차인: 4명
- 대항력 없는 임차인:2명
- 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하는 임차인: 4명 中 3명
- 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하지 않는 임차인: 4명 中 1명
▶다행히 대항력 있는 임차인들은 최선순위에 해당하고 또한 4명당 배당요구를 하였습니다.
즉 낙찰 후 매수인이 인수할 권리가 없다는 것입니다.
어쩌면 이런 점들이 유찰도 많이 안 될 것 같고 낙찰가도 크게 떨어지지 않을 것 같다는 생각이 듭니다.
나중에 결과를 보면 알 수 있을지도 모르겠네요.
▶여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.
-말소기준권리 중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다.
즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●이제 12번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! (12번째도 역시 긴장되네요)
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
-오늘은 앞에서 경매물건 중에 신건으로 올라온걸 무작정 아무거나 선택했습니다. (무슨 생각으로 이랬는지 ㅠㅠ;)
①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건인 걸로 추정됩니다.
②이 물건은 소유자(한**)와 채무자(이**)가 다릅니다.
어차피 소유자와 채무자가 다르더라도 근저당권 설정을 했다는 건 소유자의 동의에 의한 것이라 상관없을 듯합니다.
그리고 채무자 <이**>씨는 관악농협에 근저당 설정 시 공동담보로 3개의 부동산도 같이 설정한 것으로 보입니다.
③이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2022년 12월 20일 첫 경매 시작일)
④감정 가격은 799,510,100으로 감정 가격시점도 중요한 것 같습니다.
감정 가격시점이 22.09.20 시기에 부동산 가격이 상승이었는지 하락이었는지를 생각해보셔야 합니다.
그리고 지금 부동산 가격이 상승인지 하락인지를 감안해야 하고 더불어 앞으로의 부동산이 상승장일지 하락장 일지 등 여러 가지 요인을 생각해 보셔야 할 것 같습니다. (다만 나의 의견입니다)
●매각물건명세서의 비고란에 제시 외 건물과 공부와 현황이 차이가 있다는 문구가 있어서 건축물 현황도 살펴봄
-다행히 위반건축물은 없고 다가구라 지번이나 건물, 그리고 호수가 정확하지 않아도 되니 문제가 없어 보입니다.
만약 다세대(건축물대장과 지번 호수가 정확해야 함) 이면 문제가 될 소지도 있어 보입니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.
●이 부동산 경매 물건은 토지와 건물의 현황이 일치합니다.
그래서 한 가지 부동산만 올려봅니다.
특이한 사항이나 매수인이 인수할 권리는 특별하게 없습니다.
●제가 올리는 요약분은 한눈에 등기부를 알 수 있어서 보는 것이고 꼭 앞의 실제 권리사항이 기재된 앞부분 등기부등본과 비교하시기 바랍니다.
▶두인(유료) 경매 사이트에서 등기부 현황 - 집합 등기부 등본과 내용 맞는지 체크
- 여기도 특별한 것은 없습니다.
최선순위 <말소기준권리가 2017.07.30>이므로 이후에 권리는 인수되지 않고 소멸됩니다.
다만 중간에 소유자가 <이**>로 그전 소유자가 사망하여 상속으로 <한만*>님이 소유권을 취득한 것으로 추정됩니다.
그리고 다음에 나올 임차 현황에서 대항력 있는 임차인들은 다 배당요구를 하여 매수인이 인수할 권리도 없습니다.
3) 매각물건명세서를 확인합니다.
①임차인 1(101호) <박영*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2012.09.28)가 빨라서 대항력 있는 임차인.
②임차인 2(201호) <송현*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2017.06.12)가 빨라서 대항력 있는 임차인.
③임차인 3(201호) <임준*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2015.12.30)가 빨라서 대항력 있는 임차인.
④임차인 4(4층 옥탑:제시 외 건물) <임홍*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2017.07.03)가 빨라서 대항력 있는 임차인. <매각명세서 비고란: 임대차계약서 제출하지 않고 배당 요구함: 전입신고한 주민등록등본은 제출함>
※ 여기서 나의 궁금증: 이런 경우에는 법원에서 인정을 하는 건지???
⑤임차인 5(401호:) <김대*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2021.11.29)가 늦어서 대항력 없는 임차인.
※ 여기서 나의 궁금증: 이 건물은 3층밖에 없는데? 401호는 옥탑방?? 옥탑방에 2명이 살고 있는 것일까?
⑥임차인 6(301호) <임대*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2021.04.9)가 늦어서 대항력 없는 임차인.
⑦ 제시 외 건물이 포함(옥탑)및 보일러 등등 / 그리고 공부상과 현황 차이를 기재함
4) 대항력 있는 임차인 유무를 찾아라.
●<현황조사서> 작성으로 현장 방문 시 301호 점유자만 만나고 나머지 점유자는 연락이 없어서 전입세대 열람의 총 6명이
기재되어 우선 6명 기재함 - 점유자들을 못 만나서 미확인 시에는 우선 전유 세대 열람해서 소유자가 아니면 다 임차인으로 여기가 기재해 두기 때문에 이 현황조사서는 참고하고 확신하지는 말 것...
(물건 매각 현황서의 기재사항은 법적인 효력(상이할 경우: 매각 취소 사유)이 있으나 현황조사서(상이할 경우: 매각 취소사유 안됨)는 법정 효력 없음
● <전입세대열람>에는 총 6명이 기재되어 있고 이 중에서 ①②③④의 4명이 전입일자가 빨라서 대항력 있는 임차임
●<두인(유료) 사이트 임차인 현황>을 참고하여 확인한다.
①임차인 1(101호) <박영*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2012.09.28)가 빨라서 대항력 있는 임차인
(소액임차인):선순위 배당 /90,000,000
②임차인 2(201호) <송현*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2017.06.12)가 빨라서 대항력 있는 임차인.
배당금:120,000,000
③임차인 3(201호) <임준*>은 <말소기준권리가 2017.07.30>보다 전입신고(2015.12.30)가 빨라서 대항력 있는 임차인.
(소액임차인):선순위 배당/ 38,000,000
④임차인 4(4층 옥탑:제시외 건물) <임홍*>은 <말소기준권리가 2017.07.30> 보다전입신고(2017.07.03)가 빨라서 대항력 (소액임차인):선순위 배당/30,000,000 -이 임차인만 확정일자가 늦어서 배당요구 시 배당순위가 늦어지는데 소액임차인은 배당요구를 하면 확정일자 관계없이 우선배당이 됨
●<참고> 소액임차인 기준 : <말소기준권리 2017. 7.30>을 기준으로 매물이 <서울>이므로 1억 원 이하/ 3,400만 원까지 주택임대차 보호법에 따라서 결정됨
5) 예상 배당 순서로 정리합니다. (내가 권리 분석한 것과 확인 필수: 참고용)
①임차인 3명이 소액임차인 기준에 합당(서울지역: 1억 이하 보증금, 3,400만 원까지 최우선 변재)해서 0순위인 법원 경비 배당하고 최우선 배당이 됨
② 최선순위 소액임차인 중 <박영*>씨와 <임준*>씨는 소액 배당금 3,400원을 제외한 금액을 확정일자 순으로 배당받는다.
말소기준권리인 관악농협보다 확정일자가 다 빠르므로 소액 배당금 제외 금액을 전부 배당받는다.
③대항력은 없는 임차인 <임승*>씨와 <김대*>씨는 대항력이 없어 순서대로 배당받는데 이들보다 먼저 배당받을 관악농협과 코리아 에이엠씨도 다 배당이 돌아가지 못하므로 역시 이 두 임차인은 받지 못한다.
6) 나름 생각해 보는 예상 낙찰 금액은?
①서울 관악구에 소재하는 이 부동산 경매 매물의 대지 감정가는 724,680,000이다.
② 서울 관악구에 소재하는 이 부동산 경매 매물의 건물가는(제시 외 건물:4층 옥상, 보일러 창고 포함) 감정가는 74,830,100이다.
③이 건물가 74,830,100에서 (제시 외 건물:4층 옥상, 보일러 창고 포함) 감정가는 6,973,000입니다.
이 부동산 물건 감정가의 대부분은 대지 부분이고 건물을 좀 오래돼서 감정가가 상대적으로 낮아 보입니다.
특별하게 인수할 권리는 없고 대항력 있는 선순위 임차인들 모두 배당요구를 했기 때문에 이것 또한 권리를 인수할 필요가 없을 것 같습니다.
감정가 당시 금액이 지금 이 근처 부동산 시세를 암장하여 알아본 후에 입찰가를 정해야 할 것 같습니다.
여기까지 포스팅하겠습니다.
오늘은 그냥 제일 위에 올라온 매물을 급작스럽게 해 보았습니다.
이 부동산 경매 물건은 포인트는 <대항력 있는 선순위 임차인 찾기와 권리 인수 여부>가 중요할 것 같습니다.
또 이 포스팅은 다른 포스팅보다 시간이 꽤 걸렸네요.
졸리고 배고파서 이만...
좋은 하루 보내세요.
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