오늘은 어제 부동산 특수 경매 中 하나인 <법정지상권 성립 여지 있음> 물건을 입찰하기 전에 알아야 할 여러 가지를 포스팅해 보았습니다.
그래서 오늘 이에 관련된 물건에 대해서 권리 분석을 해 보고자 합니다.
우선 법정지상권에 대해서 살짝 넘어가야 할 것 같습니다.
●우선 <법정지상권 여지 있음> 대해서 간략하게 설명하고 넘어가야 할 것 같습니다.
①<법정지상권 여지 있음>에 법정지상권이란?
▶법정지상권이란?
①법정지상권 뜻:법정지상권은 법으로 인정하는 지상권을 의미한다.
②법정지상권 종류: 관습법정 지상권과 법정지상권이 있습니다.
| 구분 | 규정성격 | 발생원인 | 근거 |
| 법정지상권 | 강행규정(배제특약은 무효) | ①저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인일 것 ②저당권 실행으로 경매로 분리일 것 |
법률규정(제366조) |
| 관습법상 법정지상권 | 임의규정(배제특약은 유효) | ①처분당시 토지와 건물이 동일인 일것 ②매매기타 사유로 분리 될것 |
관습법(대법원 판례) |
③법정지상권의 성립 유무에 따른 매수인의 부담
● 법정지상권 성립: 법정지상권 제약 권리 인수, 즉 경매 등 법적 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에 건물 소유자는 토지 상에 있는 건물을 사용할 수 있는 권리입니다.
법정지상권이 성립하는 경우 구 건물을 철거하지 못하고 신축 등 토지사용이 제한됩니다.
이러한 토지 사용에 대한 제약을 <토지만 매각>으로 낙찰된 매수인은 고스란히 부담해야 하는 것입니다.
하지만 지료는 청구할 수 있습니다.
● 법정지상권 성립시 지료 청구:토지 사용의 대가로 지주에게 지급하는 금전 그 밖의 물건을 말한다.
- 지상권에는 반드시 지료가 따라야 하는 것은 아니다. 당사자 약정으로 결정할 수 있다.
- 지료액이 약정 되더라도 물가변동 등 사정변경이 될 경우에는 양 당사자는 지료증감청구권을 행사할수 있다.
- 지료 청구는 당사자 간 합의사항이나 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법원에 청구(지료확정 청구 소송)한다
- 지료의 약정이 없더라도 2기 지체시 낙찰자는 지상권자 또는 법정지상권자에 대하여 지상권 또는 법정지상권 소멸 청구 가능
- 연체기준 판단시 기(期)기준으로 하는것이 아니라 연(年)기준으로 본다. 예를 들면 1차연도 미납, 2차연도 미납, 3차연도 미납이면 연체로 본다.
- 월납으로 정한 경우는 연체 횟수가 24개월이면 연체로 본다. 이 경우 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권을 행사할수 없다.
● 법정지상권 불성립: 건물의 철거를 요구할 수 있고, 건물을 철거할 때까지 지료를 청구할 수 있습니다.
④법정지상권은 성립요건 3가지
첫째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다.
▶토지와 건물이 처분 당시 둘 중 하나가 처분되었을 때 성립한다.
○ 토지와 미등기 건물을 함께 매수 한자가 대지에만 이전등기를 하고 건물에는 등기를 하지 않는 경우,
건물의 매도인(건물 소유권이 아닌 처분권을 매수인에게 넘겨주었기 때문에) 에게 관습법상의 법정지상권 불성립
둘째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이어야 한다.
▶토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유라면 성립한다.
1. 무허가 건물이나 미등기 건물이어도 성립
2. 관습법상 지상권이 성립하려면 토지와 건물이 원시적으로 동일인에 소유여야 하는 것은 아니다.
3. 타인 소유의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물만을 매매로 취득한 경우 관습상 지상권이 불성립
셋째, 토지와 건물 소유자가 매매 기타 사유( 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매)로 달라져야 한다.
강제경매의 경우 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하는지가 판단
되어야 합니다.
| ● 관습법상 지상권 성립 시기 <핵심 포인트> 강제경매 시 동일인 소유의 판단기준은? |
1. 강제경매 시: 압류 시 기준 2. 가압류 후 강제경매 시: 가압류 기준 3. 저당권 설정 후 강제경매 시: 저당권 설정 당시 기준 |
●드디어 일반 열 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다. (전 두인 경매 유료 이용)
●이번 건은 경매 수업 시간에 언급되었던 매물로써 <법정지상권 여지 있음>으로 표시된 특수물건 중에 하나입니다.
여기서는 <법정지상권 여지 있음>에서 법정지상권 성립 유무가 오늘 포인트일 것 같습니다.
이번 건은 이와 더불어 선순위 임차인에서 상속으로 소유권 이전으로 밝혀진 가족관계도 또 하나의 포인트일 것 같습니다.
①강제경매로 강제개시결정으로 <오케이 저축은행>에서 경매 신청한 매물입니다.
②이 물건은 토지 전부라고 표시된 토지만 경매에 나온 모두 경매물건입니다.(법정지상권 성립 있음)
③1번의 유찰과 2차에 낙찰이 있었고 1명이 응찰해서 낙찰을 받았으마 미납으로 3차 진행 예정입니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 (토지, 건물) 열람한다. <법정지상권 성립 여부 확인>
●<법정지상권 성립 여지 있음 >이 표시된 부동산 경매 물건에서는 <토지등기부등본>과 <건물등기부등본>등이 제일 중요합니다.
왜냐하면 <토지등기부등본>와 <건물등기부등본>에서 가압류 당시 소유자가 동일했던 적이 있는지 확인해야 합니다.
동일한 적이 있었다면 법정지상권 성립이 가능할 수 있기 때문입니다.
▶토지등기부 등본을 열람한다.
▶두인(유료) 경매 사이트에서 등기부 현황 - 집합등기부 등본과 내용 맞는지 체크
-경매 유료사이트에서 제공하는 정보는 추후 사실과 달라도 책임을 지지 않으므로 낙찰자가 확인해야 함.
▶건물등기부 등본을 열람한다.
○이 물건의 지상에 있는 건물은 미등기로 건축물대장을 열람해 본다.
○건축물대장은 <정부 24> 사이트나 <세움터>에서 발급받을 수 있습니다.
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①이 토지 경매 위의 건축물의 사용승인일
1987년 (허가일, 착공일 없음)
②2009.09.29. 변동일: ③소유자가 <김병*> 변경된 것 같습니다.
④<건축물대장은 현 소유자만 표기된 것이라는 것>이라고 알려줍니다.
3) <법정지상권 성립 여지 있음> 부동산 경매 물건을 입찰할 때는?
①제일 먼저 법정지상권 성립 여부에 대하여 조사한다. (특히 성립 조건을 대하여 하나씩 체크해 봅니다.)
- 건축물대장과 건물 등기부등본을 발급받습니다.
- 건축물대장의 건축주와 착공일, 건축 연도, 사용승인일을 확인하고 건물 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인합니다.
- 부동산 등기부등본에 건물 보존등기를 할 때 건물의 지번. 면적. 구조. 용도 등의 부동산의 표시는 건축물 관리대장이 기준이 되어 등기부가 만들어집니다.
- 만약 소유자가 다르거나 일치하지 않는 부분이 있으면 표시사항은 건축물대장을 따르고 권리사항은 등기부를 따릅니다.
- 토지등기부등본을 발급받아 근저당(가압류, 경매개시 결정) 설정 당시 건물이 존재하였는지 확인합니다.
- 토지소유자와 건물의 소유자가 동일한지 확인합니다.
②토지등기부등본과 미등기 건물(건축물대장)을 열람한 후에 아래 표처럼 일자별로 정리해 본다.
| 날짜 | 토지 | 건물 |
| 1987 (사용승인일) | 소유자 미상 | |
| 1994.04.11 | 소유권 이전(증여):소유자 김종* | |
| 2015.06.17 | 소유권 이전(매매) :소유자 박용*(87년생) 거래가: 30,000,000 |
|
| 2020.08.12 (소유자 동일인 기준) | 가압류: 한국자산관리공사: 5,705,317 | |
| 2020.09.29 (변동일) | 건축물대장(건물 미등기):김병* | |
| 2022.01.5 | 가압류: 농업은행 : 6,189,999 | |
| 2022.01.17 | 가압류: 나주신형 : 5,863,146 | |
| 2022.04.13 | 강제경매개시결정: 오케이저축 |
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
①말소기준권리(최선순위설정)는 2020.08.12 가압류입니다. 1987년 (허가일, 착공일 없음)
②건물 점유자는 <김**>, <이** >두 명이 있는데 <김**씨> 토지 소유자 <방**>의 모친으로 추정됩니다.
③<이**>씨는 말소기준권리보다는 우선이므로 건축물로 하면 <대항력 있는 임차인>으로 인수입니다.
④매각에서 제외하는 제시 외 건물이 있으므로 <법정지상권 성립할 여지 있음>이라고 알려줍니다.
5) 대항력 있는 임차인 유무를 찾아라.
●이 매각물건은 토지만 매각으로 임차인 유무는 중요하지 않습니다.
특이하게도 이 경매물건은 토지소유자의 모친(김**)이 이 토지 위의 건물에 점유하고 있고 또 다른 임차인 <이나*>씨가 월 10만 원을 주고 임차하고 있습니다.
건물과 같이 경매에 나왔으면 말소기준 권리보다 전입일자가 빨라서 <대항력 있는 임차인>이라서 인수하는 권리지만, 이 경우에는 건물은 <제삼자의 김병*>씨의 소유라고 해서 해당 사항이 없을 것 같습니다.
①토지소유자 <방용*>씨와 남동생 <방요*> 및 현 점유자이고 토지소유자 모친인 <김미*>씨에게 문의
즉 소유자 겸 채무자인 <방용*>씨의 가족이 건물을 점유하고 있음
②제시 외 물건이 2개가 있으면 건물을 미등기로 제삼자인 <김병*>로 함.
5) 이 경매물건의 정리해 봅니다.(저의 개인적 의견입니다-참조만 하세요)
▶법정지상권 성립 여지가 없어 보입니다.
부동산 경매로 가압류한 시점에서 토지와 건물의 소유자가 같지 않기 때문입니다.
▶감정평가에서는 토지감정평가를 65,016,000이라고 하고 비고란에 <경매 외 건물로 인한 소유권 행사 제한이 있을 시>에는 45,408,000으로 한다는 내용이 있음
▶법정지상권 성립 여지가 없으므로 65,016,000을 기준으로 낙찰금액을 결정하시기 바랍니다.
물론 여러 가지 입지조건, 교통상황 등을 살펴보시고 낙찰금액을 선정하시면 될 듯합니다.
여기까지 포스팅하겠습니다.
역시 <법정지상권 여지 있음> 물건의 key point는 법정지상권 성립 여부가 관건입니다.
그런 후에 법정지상권 유무에 따라서 어떻게 이 물건을 낙찰한다면 어떻게 할 것인가를 미리 계획하세요
어쨌든 <법정지상권 여지 있음>이 기재되어 있으면 법정지상권 유무에 상관없이 유찰되고 낙찰가가 떨어지는 것도 사실입니다.
그러니 고수들이나 권리분석을 철저히 해서 이런 물건이 어쩌면 수익을 많이 남겨줄 수 있는 매물이 아닐까? 싶습니다.
아직도 저는 배울게 많네요.
다시 공부 열정을 불태우기로 다짐해 봅니다. 날씨가 추우니 건강 조심하세요.
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