전세사기 빌라왕 깡통전세- 스스로 대처하는 법

요즘 깡통전세라는 말과 전세사기라는 말이 자주 대두되고 있습니다. 

빌라왕 사건으로 더욱더 전세금보증금 반환이 어려워지면서 선량한 임차인이 피해자가 되고 있습니다.

정부도 대책을 내놓고 있지만 현실적으로는 스스로가 할 수 있는 대처법을  간단하게 소개해봅니다.

 

전세사기-빌라왕-깡통전세-대처법

 

1. 깡통전세 빌라왕 사건은 왜 나왔는가? 

• 부동산 가격이 올랐을 때는 전세를 찾는 것이 힘들어서 사회초년생이나 신혼부부들은 그나마 전세금이 낮은 지역인 수도권 강서구 지역과 인천의 미추월구에 전세를 많이 얻는 지역입니다. 즉 캡투자로 적은 돈으로 매수하고 집값이 하락하는 요즘 시기에 전세금보다 집값이 떨어지는 상황이 벌어지면서 발생하는 하는 현상입니다.
• 이번 빌라왕 사건은 이런 임차인의 사정과 빌라 매매가 잘 이루어지지 않는 집주인들의 심리를 이용해 자기한테 파는데 전세금을 높게 받도록 유도합니다. 따라서 전세를 집 가격과 동일한 가격까지 내놓게 됩니다.  
• 이렇게 받은 전세금으로 또 다른 빌라를 사 들여서 깡통전세에 놓여있는 선량한 임차인이 500명에 달한다고 합니다.
• 여기에 부동산 시장이 약세로 돌아서고 악덕임대인이 사망으로 HUG전세금보증의 대위변제도 어려워지면 더욱 곤란한 상황에 놓이게 되었습니다.

 

2. 빌라왕 사건으로 본 전세사기 대처법

 

1. 전세금반환보증에 가입한다. <현 상황에서 실제 전세금을 돌려받을 수 있는 가장 좋은 방법입니다>

• 전세기간이 절반 지나기 전에 가입가능합니다.
• 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
• 전세보증금과 선순위채권(근저당등)이 합해서 주택가격 이하일 때만 가입가능합니다.
• 전세기간이 완료해야 전세금 반환을 해준다고 합니다.
• 집주인의 동의 없이 가입가능합니다.
• 빌라왕 사건의 피해자 50% 넘게 전세보증보험 가입이 안 되어 있었다고 합니다.
• 반대로 최근에 감정평가서를 조작해서 전세보증금에 가입하기도 한다고 합니다

 

빌라왕-전세금반환보증보험-가입안내

 

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2. 올해 국세징수법 개정으로 임대인 동의 없이 국세완납증명서등 국세체납을 확인할 수 있게 되었습니다.

●국세법 개정으로 전입신고와 확정신고 후에 국세가 잡혔으면 배당에서 선순위 유지가 가능하다고 합니다.

 

3. 전세계약 시 바로 전에 최신으로 등기부등본 직접 발급한다.

• 부동산 등기부등본 열람은 임대차 계약 시에 최근 등기부등본으로 직접 열람을 하고 계약서를 작성해야 합니다..
• 특히 임대차 계약 전에 미리 최근으로 등기부 등본을 열람. 발급해 봐야 합니다.
• 요즘 등기부등본 열람분을 조작하여 보여주는 경우가 있으므로 무조건 직접 발행을 해야 합니다. 
• 등기부등본은 경매, 근저당, 압류 등을 기재되어 있어서 알 수 있습니다. 계약할 부동산에 현재 부동산 담보로 대출금액을 받았는지를 확인해야 합니다.
• 등기부 최신 열람 시 선순위 근저당이 잡힌 부동산이라면 피해야 한다. 부동산 경매 시 선순위 근저당이 제일 먼저 
  배당을 받기 때문에  그 이후에 전세금은 후순위로 배당을 받아가기 때문에 경매금액이 낮으면 더욱 보증금 회수가 어렵습니다.
• 선순위 근저당이 있어도 꼭 해야 한다면 근저당권과 전세보증금 합쳐서 70%가 넘지 않아야 한다. 하지만 웬만하면 다른 전셋집을 찾길 권합니다.

전세사기 집사진

 

4. 전세계약 시 특별조건을 꼭 적는다.

• 전세 전입. 확정신고날에는 소유권 이전을 하지 않습니다.
• 전세 전입. 확정신고날에는 근저당권 대출을 잡지 않습니다. <전입신고와 확정일자는 다음날 0시 효력, 근저당신고는 당일 효력발생으로 전입신고 및 근저당권이 같은 날 잡히면 근저당권 선순위가 되기 때문이다>
• 요즘 인터넷상에 떠돌아다니는 악성임대인 자료도 개인적으로 알아보는 걸 추천합니다.
• 혹시 전입. 확정신고날 근저당이 같은 날에 되었다면 우선은 민사소송을 걸고 더불어 자세한 상황을 적어서 형사소송을 같이 하는 것이 좋다고 합니다.

 

5. 전셋집이 부동산 경매로 나왔다면

• 제일 먼저 소액임차인에 해당하는지 확인해 봅니다.
• 소액임차인에 해당되면 일정금액에 따라 최우선 받을 수 있습니다.(서울 1억 5천 이하는 5천만 원까지 최우선변제 가능)
• 최우선변제받으려면 전입신고만 되어있으면 가능하고 반드시 배당요구를 해야 한다. 또한 경매 배당이 완료되기 전까지 반드시 거주하면서 전입유지를 해야 합니다.

전세금제도는 우리나라에만 있는 특이한 제도입니다.

하지만 세월이 지나면서 전세금 제도를 이용한 부동산 투자로 인해 상황에 따라 깡통전세라는 걸 야기하고 있습니다.

제 개인적인 소견으로는 점점 월세로 넘어갈 것 같습니다.

전세금이 전재산이라는 점이 이런 빌라왕 사건이 발생하면 더욱 피해를 키우고 정부가 대책을 내놓아도 현실적인 대책이라고 하기 어렵기 때문에 전세금사기를 당하기 전에 대처법에 쓰여있는 간단한 것은 꼭 해보시길 바랍니다.

여기까지 포스팅하겠습니다.

 

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