근저당설정등기 믿을것인가? 감액등기 -부동산 경매 공부

안녕하세요?

오늘은 모닝 짹짹 챌린지 첫 인증이라 새벽 4시 40분에 일어나서 쪼금 피곤하네요.

원래도 일찍 일어나는 편인데.. 

새벽 4시 40분은 좀 부담이 되었는지.. 

어제 잠을 설쳤습니다.

 

오늘은 저의 다짐처럼 변함없이 티스토리 블로그의 포스팅을 하고 있습니다.

작년에는 공인중개사 시험으로 일 년을 통째로 거의 모든 열정을 쏟았었습니다. 

공인중개사 시험 끝나고 번아웃이 될 정도로..

최근에는 이 티스토리 블로그 키우는데 저의 역량 부족으로 공부하면서 올리니 쉽지 않네요.

또 얘기가 삼천포로 빠졌네요.

 

● 저도 최근에 알게 된 <감액 등기>에 대해서 포스팅해보고자 합니다.

감액 등기를 설명하고자 할 때에는 <근저당권>과 <감액 등기>는 서로 떼어놓을 수 없는 절친 같은 관계입니다.

공인중개사 시험과 부동산 경매 공부를 하면서 제일 많이 들어본 용어가 아마 <근저당권>이라는 단어입니다. 부동산 경매에서 말소기준 권리 중 제일 많은 것이 <근저당>이며  일상생활에서 은행  대출을 받으면 대부분 담보된 물건에 <근저당권>을 설정할 것입니다. 

 

​1) 근저당권이란?

●근저당권: 어떤 물건에 대하여 담보로 대출 시 그 물건을 처분하여 발생하는 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받을 수 있도록 설정한 것입니다.

-예을 들면 시중은행에서 주택담보대출을  받는 경우 시중은행은 주택을 담보로 < 근저당권>을 설정합니다. 

나중에 대출을 갚지 못하면 경매 등으로 처분하여 근저당으로 잡힌 주택담보로 회수하는 것입니다.

 

●근저당권의 특징:

①저당권과의 차이는 결산기까지의 장래의 증감 변동하는 불특정 채권을 최고액 한도로 담보 저당권입니다.

②채무액이 결산기까지 불특정 채권으로 채무액이 증감 변동한다.

③채무액이 확정될 때까지 채무가 일시적으로 소멸하거나 이전하여도 근저당권이 소멸하지 않는다.

④ ​근저당은 특이한 성격이 있습니다. 저당권은 개인 간 채무로 채권을 갚으면 등기상 남아 있어도 효력이 없습니다.  근저당은 돈을 상환하면 등기상 효력이 유지됩니다.

주의!!) 제일 중요한 것은 같은 은행에서 돈을 상환해도 근저당 등기가 남아 있는 상태에서 추후 돈을 대출받으면  등기 순위는 맨 처음 근저당을 잡은 날짜로 소급해서 적용된다는 사실입니다.

 

<부동산 등기부 근저당권 설정 및 이전 그리고 질권설정)

 

⑤근저당권은 설정이 가능하고 또한 이전도 가능, 또한 근저당권부 질권도 설정할 수 있습니다.

-여기서 근저당권부 질권은 간단히 말해서 근저당권을 담보로 또 돈을 빌리는 것입니다. 

 우리가 전당포에 물건을 맡기는 행위랑 비슷한데 이때 동산이 아닌 부동산을 담보로 또 돈을 빌리는 것이라고 생각하면 될  것 같습니다. 

-근저당권 이전등기는 근저당권자가 상속이나 합병, 계약 등으로 근저당권 등기상의 권리를 제삼자에게 이전하는 등기를 말합니다

 

⑥근저당권 4가지 변경:

㉮채권최고액 변경

㉯근저당권의 목적 변경

㉰채무자 변경

㉱채권확정 후 채무자 변경

 

 

2) 감액 등기란?

​●근저당권 감액 등기: 채권최고액 변경 시 진행하는 등기를 말합니다.

즉  근저당권 등기와 실제 관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다.

따라서 근저당권이 근저당권 말소 없이 같은 은행에서 돈을 다시 대출하면 순위 소급으로 인해 이런 경우 부동산 경매로 처분이 되면 임차인의 권리는 인수되지 않고 소멸될 수 있다. 

<감액 등기> 없이  소유주가 이전 근저당권을 상환 후 근저당권 말소하지 않고  동일 은행에 추가 대출을 받았다면, 세입자보다 선순위의 근저당으로 인해 추후 어떤 문제가 생겼을 시에 세입자가 불이익을 받으실 수 있습니다.

 

감액 등기 후에 다시 추가 대출은 선순위 세입자가 있다면 은행권 대출은 후순위가 됩니다.

 

<근저당설정 감액등기 소급효과 예시>

 

 2) 감액 등기의 필요한 경우.

● 전세보증금 사수를 위한 임대차 계약 시 선순위 근저당권 채권최고액을 조정 변경

-어렵게 구한 전셋집인데 등기부 열람 시 근저당권이 설정이 되어 있는 경우로 차후에 전세금 확보를 위해 전세 보증금과 근저당권의 채권최고액의 합이 주택의  60~70%가 넘으면 위험하다.

-그래서 집주인과 전세 보증금을 근저당권의 담보 대출한 금융기관에 상환을 하고 근저당권 채권최고액을 상환하는 것으로 얘기가 되었을 때 감액 등기를 한다.
즉, 집주인이 전세보증금으로 대출금 실제 상환했지만 등기상에 근저당 기재가 되어 있으면 임차인의 전세보증금의 사수는 어려울 수 있기 때문에  반드시 감액 등기나 말소등기를 요구해야 한다.

 

 

●추후 담보대출을 한도를 높이기 위해서도 채권최고액 조정 변경

- 소유자가 여유 자금이 생겨서 주택을 담보로 대출 원금의 일부를 상환하면 다음에 대출을 받을 수 있는 한도가 생기게 됩니다.

 후에 돈이 필요해서 해당 부동산을 담보대출을 하려고 할 때  등기부등본상에는 대출을 받을 당시와 똑같은 채권최고액으로 기재되어 있으면 대출한도 제약이 생길 수 있으므로 그때 대출한도액을 조정을 위해 필요한 것이 감액 등기입니다. 

 

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3) 감액 등기의 등기신청방법과 서류양식

 

●근저당권 감액등기 방법: 근저당 감액 계약서를 작성하고 대법원에 변경등기를 신청해야 합니다.

-신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법이 있습니다.

다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다

 

※ 근저당권자와 근저당권 설정자에 관한 자세한 사항은 등기부 열람 또는 등기콜센터(☎ 1544-0773) 문의를 통해 확인하실 수 있습니다.

●근저당권 감액등기 신청서식: <대법원 인터넷등기소-등기 신청양식>에서 다운로드하실 수 있습니다.

 

<법원 인터넷 등기소- 근저당권설정 감액등기 서식 찾는법 1>

 

①검색 사이트에서 <법원 인터넷 등기소>를 클릭 후 사이트 방문한다.

②맨 위쪽 메뉴 <자료센터> 클릭한다.

③<등기신청 양식>을 클릭한다.

 

<법원 인터넷 등기소- 근저당권설정 감액등기 서식 찾는법 2>

 

①자료센터 클릭 후 다음 화면에서 <등기신청약식>를 클릭한다.

②중간에 검색에 <근저당권>을 클릭한다.

③근저당권 관련 서류들이 나오면 선택한다. <변경계약에 의한 근저당권 변경등기신청>의 양식들을 내려받고 작성한다.

 

 

 

3) 근저당권 변경등기의 신청 가능 여부

<찾기 쉬운 생활법령 정보>에서 발취했고 대법원 인터넷 등기소 검색에서도 여러 가지 근저당권 변경 관련들을 알 수 있다.

 

<인터넷 등기소 -근저당변경 캡쳐>

 

①검색 사이트에서 <법원 인터넷 등기소>를 클릭한다.

②맨 위쪽 검색란에 <근저당권 변경>을 클릭한다.

③<근저당권 변경>과 관련된  21가지 결과들이 화면에 나타나고 원하는 정보가 있으면 클릭한다.

 

Q 1)  A와 B가 공동명의로 아파트와 토지에 공동근저당을 설정했습니다. 채권최고액을 나누어 A는 아파트에, B는 토지에 단독 근저당권으로 변경하고 싶습니다. 가능할까요? A 1)  동일한 피담보채권을 담보하기 위해 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할해 각 별개의 근저당권 등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 않습니다. 예를 들어, 구분건물 100세대를 공동담보로 설정한 근저당권의 채권최고액 5,200,000,000원을 각 구분건물별로 52,000,000원으로 분할해 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수는 없습니다. Q 2)  아내 명의로 근저당권을 설정했으나 사정상 남편으로 채무자를 변경하려고 합니다. 채무자를 변경하면 근저당권 설정등기의 순위가 후순위로 밀리나요? A 2)  동일한 부동산에 관해 근저당설정등기가 순차로 경료된 후 선순위 근저당권의 채무자를 변경하는 근저당권변경의 부기등기가 이루어졌다 하더라도, 위 선순위 근저당권등기의 순위에는 아무런 영향이 없습니다 Q 3)  채무자를 변경하는 등기를 하려고 등기부 등본을 보았더니 등본상의 주소와 현재 채무자의 주소가 다릅니다. 채무자 표시변경등기를 한 이후에 채무자 변경등기를 해야 하나요? A 3)  채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청하는 경우 종전 채무자의 표시에 변경사유가 있더라도 그러한 사실이 명백히 나타나는 서면(주민등록등·초본 또는 법인 등기부등·초본 등)을 첨부했다면 종전 채무자에 관한 변경등기를 생략하고 신채무자로의 변경등기를 할 수 있습니다.

 

여기까지 포스팅하겠습니다.

전세보증금 계약 시 등기부등본에 말소 없이 그대로 기재되어 있다면 다 갚았다고 영수증을 보여주거나 근저당 말소등기 시간이 없어서 못했다고 뻥을 치면 순진하게 믿지 마시고 근저당 말소까지 확인하시고 전세보증금 계약을 합시다!!

아무도 나의 권리와 소중한 돈을 대신 지켜주지 않는다는 사실,

요즘 부동산을 공부하면서 절실히 느끼고 있는 점입니다.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

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