무상거주확인서 : 가장 임차인 찾기(부동산 경매)

안녕하세요?

요즘 부동산 경매 수업이 주로 가장 임차인 찾는 수업이 진행되고 있습니다.

그래서 저번 포스팅은 가장임차인 유형과 찾는 방법 등 전체적으로 포스팅을 해 보았습니다.

오늘은 대항력 있는 선순위 임차인이지만 나중에 무상거주확인서를 쓴 가장 임차인으로 밝혀집니다.

그만큼 무상거주확인서의 위력이 대단합니다. 

즉 대항력 있는 임차인에서 대항력 없어서 권리 소멸되고 인도명령 대상자로 완전히 바뀌는 것입니다.

 

●낙찰 매수인에게는 무상거주확인서의 유무는 크나큰 행운으로 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

하지만 임차인 입장에서 보면 실제로 진짜 임차인이지만 어떤 상황에 못 이겨 무상거주 확인서를 썼다면 이는 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

1) 무상거주확인서란?

 

●무상 거주사실 확인서는 거주지에 무상으로 거주하고 있다는 사실을 확인받아 이를 증명할 수 있는 문서입니다.

일반적으로 행정기관에서 확인 및 신고할 때 작성하는 일반 문서 중 하나이며, 무상 거주자의 인적사항과 거주 기간 및 무상거주 사유 등의 정보가 들어가게 되는 문서이다.

●통상적으로 집주인이 임차인이 있으면 대출이 많이 나오지 않아서 임대차 계약을 하지 않고 무상으로 거주한다는 무상거주확인서를 작성해 은행에 제출하는 경우입니다. 

●무상거주확인서는 해당 거주지에 살고 있지만 임차료를 내지 않고 무상으로 살고 있다는 것을 확인하는 서류입니다.

즉, 임대차가 없는 것으로 본다.

 

2) 무상거주확인서는 왜 쓰는가?

1. 집주인의 요구나 친인적 관계에서 무상거주확인서를 써준다.

소유자가 바뀌거나 계약기간 만료로 계약 재 작성 시 소유자가 대출을 많이 받기 위해  실제로 월세나 전세로 살고 있음에도 무상거주확인서를 작성해 달라고 요구하는 경우가 종종 있습니다.

여러 가지 사유로 이사 가기 어렵고 또 주인이 월세나 전세보증금을 깎아주겠다고 하면 그 상황에서는 혹할 수도 있습니다. 

하지만 나중에 이 무상거주 확인서는 큰 문제를 야기합니다. 대항력을 잃게 되는 것입니다.

 

그리고 소유자와 친인척 관계여서 실제로 무상으로 거주하게 할 수 도 있고, 소유자 상황에 의하여 부탁으로 써주는 경우도 있다.

 

<무상거주 확인서, 가장 임차인을 찾는 양식들>

 

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3) 무상거주확인서는 누구에게 유리한가?

 

당연히 소유자에게 혜택이 돌아갑니다.

임차인이 무상거주 확인서를 행정상 제출하게 되면 건강보험료나 집을 담보로 하여 대출을 많이 받을 수 있습니다.

하지만 세입자는 임차하고 있는 부동산이 경매에 넘어가면 이 무상거주확인서를 써 줌으로 우선변제권, 대항력 등을 잃게 됩니다. 

따라서 현재 상황만 생각하지 말고 차후에 일어날 수 있는 일을 위해 무상거주 확인서는 신중하게 써야 할 것이다.

나라면 임대인이 요구를 한다고 해도 거절할 것 같다.

 

4) 무상거주 확인서 대법원 판례

●대법원 87 다카 1738: 임대인 갑이 을에게 임차하여 준 자기 소유의 건물을 담보로 제공하고 은행 유자를 받음에 있어 임차인인 을이 위 건물의 담보가치를 높게 평가받도록 하기 위해 은행 직원에게 임대료 지급함 없이 무상으로 거주하고 있다는 거짓 내용의 무상거주확인서를 작성해 주었으면 또 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지 그 임대차 관계를 밝히지 아니하여 경락인인 병이 이를 알지 못하였다면 을이 병의 명도청구 즈음하여서 태도를 번복하여 그 임대료(전세금) 반환을 요구하면서 그 명도청구를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다.

 

●대법원 99마 4307: 채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주당 하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다.

 

 

●대법원 2016이다 248431: 주택 경매절차의 매수인이 권리 신고 및 배당요구를 한 주택 임차인의 배당순위가 1순위 근저당권 자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수 가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면 설령 주택 임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주 확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차 보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

 

지금까지 무상거주확인서에 대해 알아보았습니다.

부동산 경매에 물건이 나오면 처음부터 무상거주확인서를 제출했다 걸 알기 어렵습니다.

은행이나 공공기관에서 경매서류 등을 제출해야 하는데...

대항력 있는 선순위 임차인이 있다는 것과 배당 요구도 안 했다고 생각하면 선뜻 경매에 입찰하지 않습니다.

계속 유찰이 되고 경매가가 높아지면 그때서야 은행이나 기관에서 제출하는 경우가 더 많습니다.

 

정말 관심 있는 물건이라면 해당 은행에 직접 찾아가거나 임차인을 직접 만나서 미리 무상거주확인서가 있다는 사실을 남들보다 일찍 알게 된다면 경쟁력이 있을 듯합니다.

물론 이건 낙찰 매수인 입장이겠지만요. 

부동산 경매를 배우고 있으니 자꾸 사고를 낙찰하는 입장에서 생각해야 하는데...

자꾸 임차인의 입장이 더욱 걱정이 됩니다.

참 아이러니하죠.

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

좋은 시작 하세요.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

 

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