안녕하세요? 오늘은 오후에 비가 예고되어 있습니다. 좀 습기가 많은 하루가 되지 않을까? 싶습니다.
이번에는 특수주소변경한 임차인 대항력(임차인 권리 보장)에 대해 알아보겠습니다.
여러분도 알다시피 요즘 부동산 경매 공부를 하고 있습니다.
그런데 어제 <특수주소변경>이라는 용어를 듣게 되었습니다.
사실 전 처음 들어본 용어였거든요.
그런데 듣다 보니 예전에 TV에서 그 당시 사회 상황에 대한 이슈를 소재로 한 프로그램이 있었습니다.
예를 들면 <PD수첩> 같은 시사 프로그램에서 집의 주소가 건축물대장과 달라서 큰 낭패를 보게 되었다는 프로그램 내용이 어렴풋이 기억이 납니다.
TV 프로그램이 아니더라도 인터넷 뉴스에도 아래와 같은 뉴스를 접하는 경우가 해당됩니다.
인천 남구가 뒤바뀐 빌라의 호수를 바로잡는 ‘우리 집 호수 바로잡기 사업’을 시행한다고 17일 밝혔다.
호수가 뒤바뀐 집에 거주하고 있는 주민들은 부동산 경매, 공매, 압류 등 주택에 대한 법적 절차가 진행되고 나서야 본인이 살고 있는 주택이 바로 옆 호수의 주택과 바뀌어 있다는 사실을 알게 되는 경우가 종종 발생하고 있다. 이로 인해 전세권 설정, 경매진행 등으로 인해 큰 피해를 볼 수 있다.
또 건축물의 준공 시에도 관청에 제출된 현황도와 실제 부착된 번호가 다를 경우 발생한다.
허가관청에 제출된 도면에는 좌측이 201호, 우측이 202 호면 실제 현장은 좌측이 202호, 우측이 201호로 돼 있는 경우가 대표적인 사례다.
그 결과 올해 2월 국토부로부터 ‘건축물대장 불일치 관련 민원 해소 방안’을 통보받아 이웃 간 동의서와 관련 서류를 구비, ‘건축물대장 표시변경’을 신청하도록 안내하고 있다.
구는 현재까지 이 사업을 통해 주안동 빌라 등 12건, 40호의 건축물 호수를 현황에 맞게 처리했다.
[출처] 경기신문 2017년 뉴스 인용
1) 특수주소변경이란 무엇인가?
●주민등록 전입. 전출 없이 지번을 정정하는 것으로 정상적인 주소 이전에 의한 주소의 변경이 아니라 잘못된 전입신고 또는 착오에 의한 의해 잘못된 주소를 수정하는 변경을 특수주소변경입니다.
●다세대 주택의 동. 호수 표시 없이 부지 중 일부 지번만 전입(주민등록)을 할 경우 사회통념상 그 특정 다세대의 동. 호수에 주소를 가진 것으로 제삼자가 인식할 수 없다. 즉 임대차의 유효한 공시방법이라고 할 수 없기 때문이다.
(단 다가구 주택은 지번만 기재해서 전입신고(주민등록) 해도 된다고 합니다.)
●대법원 판례: 특수 주소변경 임차인의 대항력 발생 시기는 주소정정신고를 한 다음날 0시부터입니다.(대판 87 다카 1573, 96다 46033, 94다 13176등 다수)
2) 전입신고가 임대차의 공시방법으로 유효하지 않는 경우? (대법원 사례 몇 가지)
①등기부상 동. 호수 표시인 < 다동 103호>를 <라동 103호>로 전입신고(주민등록): 대판 99다 4207
②다세대 주택의 동. 호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우: 대판 95다 48421
(예: 경기도 분당구 340번 장미빌라 1동 203호 (원주소) → 전입신고: 경기도 분당구 340번지)
③신축 연립 중 1층 소재 주택 임차인이 전입신고(주민등록) 이전 시 잘못된 현관문 표시대로 <1층 201호>에 전입신고를 했는데 준공 후 그 주택이 공부상 <1층 101호>로 등재된 경우 :대판 95다 48421
| ※꼭 알아두어야 할 TIP ●연립이나 다세대 주택은 전입신고시 동. 호수등 정확하게 기재해야 합니다. ●그리고 전세입주시 공인중개사 거래시 꼭 건축물대장을 확인하여 불법건축물인지, 지금 계약서 쓰는 동. 호수가 정확한지 확인하고 계약서 작성을 해야 합니다. ●그리고 정확한 주소를 전입신고(주민등록)시 기재해야 합니다. 예) <1동 101호> → <A동 101호>: 위의 여러 판례상 다세대가 사는 곳일때는 정확한 기재만이 권리를 인정받을 수 있습니다. 즉 꼼꼼하게 정확하게 확인하고 전입신고 합시다!!! |
3) 부동산 경매 시 특수 주소 변경한 임차인의 대항력이 불러온 나비 효과?
1. 제대로 주소를 기입하여 전입신고를 해서 대항력이 있는 선순위 임차인
●특수 주소 변경한 임차인이 제일 큰 문제 발생은 임차임이 전입한 부동산 물건이 경매에 나왔을 때 발생합니다.
정말 소소한 주소변경이었지만 <대항력이 있는 임차인>에서 <대항력 없는 임차인>이라는 큰 나비효과를 불러올 수 있습니다.
●다음 경매 사례는 실제 경매 사례이고 대항력 있는 임차인이 있는 부동산 물건입니다.
●현재 임차인 오**씨는 말소기준 권리(2021.05.11) 보다 전입신고가(2021.03.05)로 효력은 3월 6일 0시에 발생합니다.
즉 대항력 있는 선순위 임차인으로써 배당요구를 했으므로 4차 유찰로 인해 56,595,000로 낙찰이 된다면
제일 먼저 배당이 미배당된 금액은 매수인이 권리 인수해야 하므로 4차 유찰을 보이고 있습니다.
①매각물건명세서에서 말소기준 권리(최선순위)는 강제경매(2021.03.25)가 될 것입니다.
②매각물건명세서의 비고란에는 공부상 번호와 현황 보고서의 차이가 있으면 기입합니다.
●예상 배당 순서를 보면 법원 경비가 0순위로 제일 먼저 빠져나갔다.
●대항력 있는 선순위 임차인 오**씨는 배당요구로 낙찰금액에서 제일 먼저 받고 나면 다음 강제경매 신청한 신**님이나 가압류를 한 근로복지공단도 모두 소멸되면서 배당을 받지 못합니다.
●이 부동산 경매 물건의 감정가가 165,000,000인 것을 감안하면 지금처럼 부동산 가격이 하락하는 도중에 대항력 있는 선 임차인의 보증금 185,000,000을 인수해야 하므로 신중하게 이 부동산 경매에 낙찰가를 써야 할 것 같습니다. (저의 개인적인 의견입니다)
2. 대항력 있는 임차인 추후에 특수주소변경으로 전입신고를 수정하면 대항력은?
(이건 위 경매물건을 가장을 해서 다시 예상 배당순위를 알아보려 합니다)
①매각물건명세서에서 말소기준권리(최선순위)는 강제경매(2021.03.25)가 될 것입니다.
②만약 오늘 부동산 경매물건에서 다른 것은 다 똑같고 물건명세서 비고란에 아래와 같이 기재되어 있다고 가장하면
| 임차인 오**씨가 730번지로 2021.03.05로 전입신고가 있으나 2021.05.20일자로 730번지 1동 103호로 실제지번 정정됨 |
●전입신고일이 기존 2021.03.05가 아니라 특수 주소변경 신청을 한 날인 2021.05.20일 다음날 0시가 전입신고일로 변경됩니다.
이유 1: 다세대 주택은 호수가 누락된 경우 임차인의 임대차 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다.(대판 95다 46104)
이유 2: 특수 주소변경 임차인의 대항력 발생 시기는 주소정정신고를 한 다음날 0시부터입니다.(대판 87 다카 1573등 다수)
●따라서 특수 주소변경의 파장은 <대항력 있는 임차인>에서 말소기준 권리(2021.05.11)보다 날짜(2020.05.20)가 뒤에 오게 돼서 <대항력 없는 임차인>으로 바꿀 수도 있다는 의미가 된다.
●아래와 같이 예상 배당 순서가 변경되고 대항력이 없기 때문에 배당순위에 따라 배당을 받고 인수되지 않고 소멸한다.
| 예상배당순서 입찰 가정가 5,659만원(최저경매가기준) 단위 원 | |||||
| 권리 | 권리자 | 채권액 | 채권배당금 | 미수금 | 인수여부 |
| 법원경비 | 법원 | 0 | 2,930,000 | ||
| 강제(말소기준권리) | 신** | 2,820,000 | 2,820,000 | 말소 | |
| 임차인 (대항력 없는 임차인) |
오** | 185,000,000 | 50,840,000 | 134,160,000 | 말소 |
| 가압 | 근로복지공단 | 6,720,000 | 0 | 6,720,000 | 말소 |
●다세대주택이나 아파트 등 여러 세대가 거주하는 주택형태는 공부상과 똑같은 빌라명, 동. 호수를 정확하게 기재해야 이런 낭패를 피해 갈 수 있습니다.
물론 전세, 월세 등 임대차 계약 시에 등기등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.
등기부등본은 건물의 주소, 면적, 구조 등이 적힌 <표제부>를 살펴보야 합니다.
건축물대장은 등본의 <표제부>와 <건축물대장> 일치 여부와 또 실제 건축물 상황과는 차이를 살펴봐야 합니다.
집의 면적뿐만 아니라 기재된 지번이나 동·호수가 서로 다른 경우가 발생할 경우도 종종 발생합니다.
만약 다르면 관할 구청에 불일치 여부를 알려주고 등기부등본과 건축물대장의 내용을 일치시키도록 정정요구를 해야 합니다.
●이 정확한 동. 호수 기준은 건축물 현황을 기준으로 합니다.
비록 문 앞에 103동이라고 쓰여 있어서 전입신고 시 103동으로 써서 주민등록신고를 했지만 추후 건축물대장 하고 다르다면 보호를 받을 수 없습니다.
위와 같이 착오나 실수로 인한 경우도 있습니다.
●하지만 아예 건축물 도면과 순서나 위치와 현재 살고 있는 집의 동이 나 호수가 일치하지 않을 때도 있습니다.
일치하는지 살펴보려면 평면도 건축물대장과 비교해야 합니다.
그리고 현 평면도 건축물대장의 현황 발급. 열람 서비스는 건축물 현 소유자에게만 제공됩니다.
즉 세입자가 건축물 현황을 발급받고자 할 때에는 소유자 동의가 필요합니다.
따라서 세입자들이 임의로 발급받아 확인할 수 없다는 번거로움이 있습니다.
●그리고 공인중개사가 계약을 할 때 건축물대장 확인이 필수가 아니라는 사실도 중요할 것 같습니다.
나중에 이런 공부상의 차이를 발견하였다면 간단한 호수 정정은 관할 구청 건축과에 문의하시면 해결이 된다고 하니 참조하시기 바랍니다.
●포스팅하다 보니 부동산 경매를 공부하는 입장에서는 대항력 있는 선순위 임차인이 없어지게 되어 오히려 좋아야 하는데 쓰다 보니 임차인 입장에서 주의할 점을 적고 있었네요
아직 매수인 입장보다는 임차인으로서 좀 더 공감이 가서 그런 것 같습니다. 오늘은 특수 주소 변경한 임차인에 대하여 포스팅해 보았습니다. 그럼 좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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