안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 요즘 부동산 경매 수업이 주로 가장 임차인 찾는 수업이 진행되고 있습니다. 그래서 저번 포스팅은 가장임차인 유형과 찾는 방법 등 전체적으로 포스팅을 해 보았습니다. 오늘은 대항력 있는 선순위 임차인이지만 나중에 무상거주확인서를 쓴 가장 임차인으로 밝혀집니다. 그만큼 무상거주확인서의 위력이 대단합니다. 즉 대항력 있는 임차인에서 대항력 없어서 권리 소멸되고 인도명령 대상자로 완전히 바뀌는 것입니다. ●낙찰 매수인에게는 무상거주확인서의 유무는 크나큰 행운으로 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서 보면 실제로 진짜 임차인이지만 어떤 상황에 못 이겨 무상거주 확인서를 썼다면 이는 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 1) 무상거주확인서란? ●무상..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 저번 공인중개사 시험 1차 과목인 민법&민사특별법 안에 주택임대차 보호법에 대하여 포스팅했는데요. 오늘은 저번 포스팅인 에 이어서 을 포스팅해 보려고 합니다. 이 둘은 쌍둥이 같이 많은 부분이 비슷하기도 하고 틀리기도 합니다. 공인중개사 공부 TIP: 제가 공인중개사 시험 공부할 때 민사특별법에 거의 한 문제씩은 문제 출제가 되었더라고요. 그래서 주택임대차를 먼저 확실하게 감을 잡으면 상가임대차보호법은 껌이 될 겁니다. 참 쉽지요??? 그러니 주택임대차보호법을 먼저 머릿속으로 크게 그리면 주택을 상가로 대부분 바꾸면 맞고 거기에 약간 다른 점과 추가하거나 빼면 되더라고요. 요즘 코로나19로 인해 상권이 많이 힘들었는데요. 좀 더 상가임대차보호법을 알게 되면 도움이 되지 않을까? 싶습니다. 1..