안녕하세요?
오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다.
이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠.
하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다.
● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다.
①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다.
이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다.
그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다.
②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼동으로 권리가 소멸되는 것이다.
-여기서 <혼동>이란?
민법에 나오는 내용으로 결국 임차인이 매매로 소유권을 인수하면 그 전 임차인의 권리는 없어진다고 생각하면 될 것 같습니다.
| 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①<혼동>이란 채권, 채무등 서로 대립되는 2개의 법률상 지위가 동일인에게 귀속되는 경우이다. 예컨데 채무자(즉 임차인)가 채권을 양수하거나 전세권자가 가옥의 소유권을 취득할 경우에 혼동이 일어난다. 혼동이 있게 되면 채권(즉 채권또는 전세권등)이 원칙적으로 소멸한다. 왜냐하면 채권자가 자신에 대하여 채권을 가지거나, 자기의 소유건물에 전세권을 가진다는 것은 무의미하기 때문이다. ②<혼동>으로 물권의 소멸에는 등기를 요하지 않는다. ③점유권에 관하여는 혼동의 규정을 적용하지 아니한다. |
◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●이제 벌써 아홉 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
●어제에 이어 경매 수업 시간에 언급되었던 매물로써 대항력 있는 선순위 임차인으로 등록이 되어있지만 정말 대항력이 있는 임차인인지, 대항력이 없어 경매 낙찰 시 인도명령 대상자인지가 오늘도 포인트일 것 같습니다.
이번 건은 이와 더불어 선순위 임차인에서 상속으로 소유권 이전되어 밝혀진 가족관계도 또 하나의 포인트일 것 같습니다.
①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건인걸로 추정됩니다.
②이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2020년 06월 04일 배당 종결 경매 물건)
간혹 그냥 지나치고 입찰을 했는데 토지만 경매이거나 건물만 경매라는 걸 알고 낭패를 볼수 있으므로 이런 사소한 것도 확인하는게 좋을것 같습니다.
③3차 경매시에 낙찰자 되었지만 다음과 같은 사유로 매각불허가결정이 나왔다.
- 이 사유가 이후 매각물건명세서에 기재되면서 이러한 사실을 감안하고 입찰에 응하고 낙찰 후에도 이 사유로 매각불허가 결정은 나지 않는다는 것도 유의해야한다.
|
④7차 경매시에 낙찰이 되었다. (18,540,000원)
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
● 등기부등본이 너무 길어서 마지막 요약분을 올리지만 이 요약 분과 위 등기부 내용이 맞는지, 좀 더 세부적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
①현황조사서에 대항력있는 임차인이 <오**>씨가 상속으로 일부 지분 획득함.
따라서 일차적으로 대항력 있는 임차인 <오**>씨는 소유자와 가족관계로 추정됨.
공유자 지분은 7/3은 배우자, 7/2는 2명의 자녀의 상속지분입니다.
소유자가 남편분이었고, 전입세대 열람 시 아내분 <오**>씨가 세입자로 전입이 되어서 대항력 있는 임차인으로 우선은 표기되어 있습니다.
| 지분 비율 | 배우자1, 자녀 1 | 배우자1, 자녀 2 | 배우자 1, 자녀 3 |
| 배우자(1,5) 자녀(1) |
1.5 × 2= 3 1 × 2 = 2 (×2)는 홀수를 짝수화 하기 위해 |
1.5 × 2= 3 1 × 2 = 2 1 × 2 = 2 (×2)는 홀수를 짝수화 하기 위해 |
1.5 × 2= 3 1 × 2 = 2 1 × 2 = 2 1 × 2 = 2 (×2)는 홀수를 짝수화 하기 위해 |
| 정리 | 배우자 3/5, 자녀 2/5 | 배우자 3/7, 자녀들 7/2 | 배우자 3/9, 자녀들 2/9 |
②이 부동산 물건의 현황조사서에 대항력 있는 임차인으로 <오**>로 기재되어 있음
③임의경매 신청인으로 최선순위 근저당권자 <북****협동조합>입니다.
3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
●매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다. 왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.
①임의경매로 근저당권자인 <북****신협>이 최선순위 근저당이면 말소기준권리(2016. 05.23)입니다.
②등기부 현황에서 살펴보았듯이 <권**>에서 상속으로 인한 소유권 이전으로 < 박**> 외 2명 중에 선순위 임차인 <오**>씨도 포함되어 있어서 소유권 획득 혼동으로 대항력 소멸합니다.
혼동이 아니더라도 상속지분이 3/7은 배우자이므로 법적 부부관계에서 임대차가 성립되지 않습니다.
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
①임차인 1 <오**>은 말소기준 권리(2016. 05.23) 일자보다 전입신고(2015.06.01)가 빨라서 우선 대항력 있는 임차인.
② 3차 경매 시에 낙찰자 되었지만 다음과 같은 사유로 매각불허가결정 결정이 나왔다.
- 이 사유가 이후 매각물건명세서에 기재되면서 이러한 사실을 감안하고 입찰에 응하고 낙찰 후에도 이 사유로 매각불허가 결정은 나지 않는다는 것도 유의해야 한다.
5) 대항력 있는 임차인 유무를 찾아라.
①법원 집행관이 이 부동산 경매 물건의
점유상태를 알아보기 위해서 방문했으나
부재로 안내문 투입 후 동사무소에서
전입세대 열람했다고 기재됨.
tip:점유자를 만나지 못하고, 또한 전입세대 열람시 소유자가 아닌 사람이 전입신고를 하게 되면 일단은 현황조사서에는 임차인으로 일단 기재한다고 하니 일단은 의심해 보는 걸로
②부동산 경매 부동산의 실제 명칭과 공부상의 명칭이 약간 상이하여 이것도 기재함.
●전입세대 열람으로 소유자 외의 사람이 전입신고가 되어 있으면 일단은 다 임차인으로 기재한다고 함.
따라서 배우자인 <오**>씨는 소유자와 달라서 임차인으로 기재되었고 대항력 있는 임차인으로 대항력 있으로 표기됨
단지 배당요구를 안 했던 것으로 보아 가족이기 때문에 배당요구할 수 없었던 것으로 추정.
●따라서 이 부동산 경매 물건에 대항력은 있는 임차인은 배우자로 밝혀져 대항력 상실.
단 소유권 이전 상속이 아니었으면 <오**>씨가 진짜 임차인인지 가짜 임차인인지 밝히기 어려울 수도 있는 부동산 물건이라고 생각됩니다(저의 사견)
6) 예상 배당 순서로 정리합니다. (내가 권리분석한 것과 확인 필수: 참고용)
①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건으로 말소기준 권리입니다.
하지만 7차 경매로 낙찰 완료되었습니다.
낙찰 금액이 18,540,000이므로 예상 배당액은 16,560,000이고 미수금 7,430,000으로 마무리되면서 권리 소멸됩니다.
②여기서 인수라고 했지만 대항력 없는 임차인이므로 권리 소멸
●이 부동산 경매가 계속 떨어진 이유와 낙찰 금액을 예상할 때 제일 중요한 게 다음 매각불허가 사유를 어떻게 대응할 것인지 미리 알아보고 낙찰 가격을 예상해봐야 하지 않을까? 싶습니다.
- 이 사유가 이후 매각물건명세서에 기재되면서 이러한 사실을 감안하고 입찰에 응하고 낙찰 후에도 이 사유로 매각불허가 결정은 나지 않는다는 것도 유의해야 한다.
●다시 한번 정리하자면 이 부동산 경매 물건은 최선순위 임차인이 소유권이 상속으로 이전되면서 배우자로 밝혀져서 권리 소멸이지만 진짜 대항력 있는 임차인이 등기부등본상 소유권 이전이 되어 소유자가 된다면 혼동으로 대항력 상실입니다.
여기서 주의!!) 진짜 임차인의 보증금을 압류하고 있으면 소유권 이전이 되어서 혼동으로 소멸되지 않습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
아직까지 배우고 있는 입장에서 이 권리분석은 참고로 봐주세요.
전 전문가가 아니니깐요.
오늘도 제가 하려는 공부 포스팅해서 힘들지만 뿌듯합니다.
그럼 이만..
다들 좋은 마무리되세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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