안녕하세요?
날씨가 점점 추워지고 있네요.
이번 주 월요일에 부동산 경매 공부를 하면서 공부한 내용에 대해 포스팅하고자 합니다.
부동산 경매 물건 中 특수경매라는 물건이 있습니다.
권리분석 중에서 일반적이지 않는 것으로 선순위 임차인이 있거나 법정지상권이 있거나 오늘처럼 선순위 가등기가 있을 경우를 말합니다.
1. 가처분등기란 무엇일까요?
● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도.
| 부동산 가처분 종류 | 내 용 |
| 처분금지가처분: 대상에 관한 가처분 | 채무자의 소유권이 저당권, 전세권,임차권 등 기타 설정행위를 금지하는 것(다른 사람에게 매매 금지, 근정당 설정금지, 임대차 금지) |
| 점유이전금지가처분: 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 | 토지나 집을 가처분 당시 상태로 유지시키는 것 (다른 사람이 살지 못하도록 금지) |
가처분 대법원 판례: 대법원 2000다 65802, 65819)
부동산에 대하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다. 가처분 등기 후 처분 또는 설정행위는 본안에서 확정될때까지 그 가처분 권리자의 권리가 허용되나, 본안승소 확정판결을 받는 경우에는 가처분 채권자가 그 처분. 설정행위를 무효화할 수 있다.
1. 부동산 경매 시 일반적인 가처분등기란 무엇일까요?
● 최선순위 가처분이 있는 부동산 경매는 경매물건에서 기피대상 1호입니다.
그 이유는 최고가 입찰로 부동산 경매를 낙찰받았어도 가처분은 말소되지 않고 등기부에 남아있어서 인수됩니다.
또한 소유권이전청구권 가등기처럼 본등기를 하게 되면 낙찰로 소유권 이전을 무효화시킬 수 있기 때문입니다.
● 등기관이 가처분 등기할 때는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.
2. 경매로 인한 매각되는 선순위 가처분도 있다?
●일반적인 선순위 경매물건과는 다르게 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분도 있습니다.
또 선순위 가처분이 경매로 인한 매각으로 소멸되지 않고 인수한 다음 가처분 취소 신청을 할 수 있는 경우도 있습니다.
●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다.
| ●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다. |
| ㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우 ㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기 ㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우 ㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출) |
3. 선순위 가처분 분석을 위한 자료수집 방법은 이렇습니다.
▶ 첫째:등기부등본을 열람합니다.
선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둡니다.
그리고 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.
▶두 번째:가처분의 사건 내역을 조사한 후 그 사건 내역 속의 본안소송 관련 사건 내역이 있는지 살펴봅니다.
▶본안소송이 관련이 있다면 대법원 사이트 판결문 제공에서 판결문을 신청하여 소송 결과를 알아봅니다.
| 판결서 인터넷열람 제도 안내 판결서 인터넷 열람 제도란 '판결서 인터넷열람' 서비스를 이용하여 확정된 민·형사상사건의 비실명 처리된 판결서를 인터넷을 통하여 검색 열람·복사할 수 있는 제도입니다.
이에 2013년 1월 1일부터 확정된 형사사건에 대해서 '판결서 인터넷열람' 서비스에서 법원명과 사건번호와 당사자를 입력하면 누구든지 판결서를 열람할 수 있습니다. 형사사건의 기록목록, 증거목록은 2014년부터 공개되고, 민사사건은 2015년 1월 1일부터 확정된 판결서가 공개됩니다 |
▶세 번째:등기부등본과 가처분의 사건의 진행내역, 본안소송 진행내역, 관련 사건의 진행내역을 시간순으로 정리한다.
▶네 번째:시간순으로 정리한 후에 선순위 가처분과 본안소송의 내역을 통해 가처분을 취소할 수 있는지 분석한다.
▶다섯 번째:관할 법원의 민원실에 가면 민원인의 사건검색의 편의를 위하여 사건 검색기가 있습니다.
당사자명과 주민등록번호, 주소로 본안소송사건이 있는지 조회할 수 있습니다.
4. 가처분 말소 동의서가 제출된 선순위 가처분은 소멸됩니다.
| 가처분 말소동의서: 가처분권자가 이해당사자인 피신청인에게 가처분말소 행위를 하더라도 어떠한 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 동의서를 말한다. |
즉, 선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우라고 할 수 있습니다.
▶ 간단한 가처분 권리분석을 시작하겠습니다.(※ 이 부동산 경매는 ㉮㉯에 해당됩니다.)
㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우
㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기
이 두 가지에 해당됩니다.
○첫째: 우선 등기부등본을 열람합니다.
○두 번째: 우선 등기부등본 시간상으로 나열해본다
<중요!!> 등기부 갑구에 가처분자와 임의경매개시결정임의경매개시 결정을 한 자가 <**신용협동조합>으로 채권자가 동일합니다.
어차피 <**신협>의 피보전권리는 근저당권 설정등기 청구권이므로 경매 시 근저당권이 소멸되는 것이므로 가처분 목적을 달성했기 때문에 가처분 말소 동의서를 제출하지 않아도 소멸됩니다.
○세 번째: 매각물건 명세를 확인해 봅니다.
<중요!!> 매각물건명세서 비고란에 <가처분권자의 동의서가 제출되어 있음>이라고 쓰여 있습니다.
이런 경우에는 <가처분권자가 가처분 말소 동의서를 제출하면 경매로 인한 매각으로 가처분은 말소> 됩니다.
▶가처분의 인수여부는 대부분 매각물건명세서에서 확인이 가능합니다.
혹시 부동산 경매 물건에서 인수되는 가처분이 있는 경우에는 가처분권자가 가지고 있는 피보전채권이 어떤 권리인지를 확인하셔야 합니다.
▶주의!!)①가처분의 무서운 점은 가처분이 경매절차에서는 소멸된다고 하여도 그 가처분의 피보전채권이 낙찰자의 소유권까지 미치는 경우는 낙찰자가 역시 소유권을 잃게 될 수도 있음을 아시고 가처분 권리를 분석해야 합니다.
②가처분권자가 본안소송을 통해 소유권을 획득하면 매수인이 소유권을 잃을수 있습니다.
이 경우 매수인은 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환소송을 통해 매각대금을 받아야한다.
③후순위 가처분일지라도 현 소유자를 상대로 소유권 이전 말소 소송일 경우 본안소송 진행관계를 확인
④등기부상 후순위 가처분일지라도 토지소유자에 의한 건물철거등 소송을 위한 보전처분으로 등기된 가처분여부를 확인
저도 처음에는 무조건 가처분이 있으면 낙찰시 가처분 권리는 인수해야 하므로 다 피해야 한다고 생각했습니다.
하지만 <알면 보인다>라는 말처럼
공부하면서 보니 쪼금 보이는 것 같습니다.
오늘의 포인트는 <가처분이라고 해도 소멸되는 권리가 있다>라는 것입니다.
<중요!!> 포인트에 기억하시면 좋을 것 같습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
좋은 하루 보내세요.
건강 조심하시고요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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