선순위 가처분 소멸 가능3 -부동산 경매 낙찰 (가처분권자 매매 소유권 이전등기)

안녕하세요?

오늘도 모닝 챌린지로 열 번째로 일찍 일어나는데도 아직도 적응이 안 되네요.

아직도 비몽사몽입니다.

그래도 다시 모닝커피에 힘을 내서 포스팅하겠습니다.

며칠 동안 계속 <선순위 가처분과>의 싸움인 듯... 머릿속에 계속 <선순위 가처분>이라는 단어가 맴돌고 있네요.

오늘은 부동산 경매 <소멸되는 가처분이 있다 3>라는 제목으로  포스팅을 시작하겠습니다.

 

1. 가처분등기란 무엇일까요?

● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다.  쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도.

 

부동산 가처분 종류	내  용
처분금지가처분: 대상에 관한 가처분	채무자의 소유권이 저당권, 전세권,임차권 등 기타 설정행위를 금지하는 것(다른 사람에게 매매 금지, 근정당 설정금지, 임대차 금지)
점유이전금지가처분: 임시의 지위를 정하기 위한 가처분	토지나 집을 가처분 당시 상태로 유지시키는 것 (다른 사람이 살지 못하도록 금지)

 

가처분 대법원 판례: 대법원 2000이다 65802, 65819)

부동산에 대하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다.  가처분 등기 후 처분 또는 설정행위는 본안에서 확정될 때까지 그 가처분 권리자의 권리가 허용되나, 본안승소  확정판결을 받는 경우에는 가처분 채권자가 그 처분. 설정행위를 무효화할 수 있다.

 

 

1. 부동산 경매 시 일반적인 가처분등기란 무엇일까요?

● 최선순위 가처분이 있는 부동산 경매는 경매물건에서 기피대상 1호입니다.

그 이유는 최고가 입찰로 부동산 경매를 낙찰받았어도 가처분은 말소되지 않고 등기부에 남아있어서 인수됩니다.

또한 소유권 이전청구권 가등기처럼 본등기를 하게 되면 낙찰로 소유권 이전을 무효화시킬 수 있기 때문입니다.

 

● 등기관이 가처분 등기할 때는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.

 

<인수되는 선순위 가처분 등기부 등본>

 

<부동산 경매 매각물건명세서-가처분 인수>

 

2. 선순위 가처분 분석을 위한 자료수집 방법은 이렇습니다.

 

▶ 첫째:등기부등본을 열람합니다.

 선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둡니다. 

그리고 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건 진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.

 

<검색에서 대법원 나의 사건 검색>

 

<대법원 나의 사건 검색>

 

▶두 번째:가처분의 사건 내역을 조사한 후 그 사건 내역 속의 본안소송 관련 사건 내역이 있는지 살펴봅니다.

 

▶본안소송이 관련이 있다면 대법원 사이트 판결문 제공에서 판결문을 신청하여 소송 결과를 알아봅니다.

판결서 인터넷열람 제도 안내 판결서 인터넷 열람 제도란 '판결서 인터넷열람' 서비스를 이용하여 확정된 민·형사상사건의 비실명 처리된 판결서를 인터넷을 통하여 검색 열람·복사할 수 있는 제도입니다. 이에 2013년 1월 1일부터 확정된 형사사건에 대해서 '판결서 인터넷열람' 서비스에서 법원명과 사건번호와 당사자를 입력하면 누구든지 판결서를 열람할 수 있습니다. 형사사건의 기록목록, 증거목록은 2014년부터 공개되고, 민사사건은 2015년 1월 1일부터 확정된 판결서가 공개됩니다

 

 

<대법원 판결서 인터넷 열람신청>

▶세 번째:등기부등본과 가처분의 사건의 진행내역, 본안소송 진행내역, 관련 사건의 진행내역을 시간순으로 정리한다.

 

▶네 번째:시간순으로 정리한 후에 선순위 가처분과 본안소송의 내역을 통해 가처분을 취소할 수 있는지 분석한다.

 

▶다섯 번째:관할 법원의 민원실에 가면 민원인의 사건검색의 편의를 위하여 사건 검색기가 있습니다.

당사자명과 주민등록번호, 주소로 본안소송사건이 있는지 조회할 수 있습니다.

 

 

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3. 이번 포스팅은 3번째로 <선순위 가처분권자가 매매를 원인으로 소유권 이전등기>를 할 경우입니다.

→즉 아래의 의 가처분 소멸되는 유형인 <㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우 >입니다.

●이전에 선순위 가처분 소멸되는 여러 가지 경우를 4가지 정도 얘기를 했습니다.

오늘은 여기에 ㉲<선순위 가처분권자가 매매를 원인으로 소유권 이전등기 후 혼동으로 소멸 후에 가처분이나 가압류가 집행된 뒤에 3년간의 본안의 소를 제기하지 아니 한때>에 대해 설명하고자 합니다.

●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다.

㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우 ㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기 ㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우  ㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출) ㉲보전처분(가처분) 후 그 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐때 가처분이나 가압류가 집행된 뒤에 3년간의 본안의 소를 제기하지 아니한때 : 가처분 집행시기에 다라 본안의 소 제기 시기는 다름.

 

▶ 선순위 가처분권자가 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마칠 때(선순위 가처분자가 소유권을 취득)

<혼동으로 소멸되는 가처분 등기부등본>

 

①위의 예시된 등기부등본상 동일인 <고**>의 가처분은  소유권이전등기가 가처분에 기하여 이루어진 경우 가등기권자의 단독 신청으로 혼동(밑에 박스 참고)을 등기원인으로 하여 가등기를 말소할 수 있다.(등기예규 제1408호).

 

②하지만  우리나라의 등기법은 등기관에게 형식적 심사권만 인정하고 있고 실질적인 심사권을 인정하지 않고 있다.

그런 이유로 민법상 혼동으로 법률 사실이 발생한 경우 이름 심사하고 소멸되었다는  실질적 심사를 할 수 없다.

즉, 우리나라의 등기법은 형식적이어서 이런 경우 등기관이 직권으로 직권말소를 할 수 없다.

소유자의 신청에 의해서만 가처분등기를 말소해야 한다.

따라서 <가처분권자가 매매를 원인으로 소유권이전등기> 했음에도 등기부상에는 그대로 남아있다가  경매로 낙찰받았어도 그대로 가처분의 상태로 남아있는 경우가 많다.

 

혼동이란?

채권 ·채무와 같이 서로 대립하는 2개의 법률상 지위가 동일인에게 귀속하는 일. 예컨대 채무자가 채권을 양수받거나 전세권자가 가옥의 소유권을 취득한 경우에 혼동이 일어난다.  혼동이 있게 되면 권리(채권 또는 전세권 등)는 원칙적으로 소멸한다. 자기에 대하여 채권을 가지거나, 자기의 소유물에 전세권을 가진다는 것은 무의미하기 때문이다

 

※선순위 가처분은 등기상에 존재하는 경우, 실제로 가처분이 있는 경우와 이미 채무자와 가처분 채권자 간의 협의가 되어서 채무자의 소유권이 이미 가처분권자에게 이미 이전된 경우도 있습니다.

즉 사실상 효력이 없는 가처분임에도 불구하고 말소시키지 않는 경우도 있습니다.

 

③만약 내가 권리능력 없는 가처분 등기가 남아있는 부동산 물건을 낙찰받았을 때 다른 제삼자에게 매매를 할 때나 전세 등의 임대차를 줄 때 계속해서 가처분에 대한 질문 등으로 귀찮을 수 있기 때문에 말소할 수 있다.

 

<소유권 이전 등기를 한 다음 가처분 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않는 이유로 가처분 취소 신청>을 하면 된다. 이렇게 받은 <가처분 취소 결정>을 받아 등기소에 신청하면 된다.

 

<가처분 취소 신청서 양식>

 

[양식]가압류(가처분)결정 취소신청서.hwp

0.04MB

 

④ 위 같은 부동산 물건이 경매 매각절차가 진행되어  매각 허가 결정을 선고 후에 해야 할 수 있는 방법

  ○가등기나 가처분은 사실상 이에 기하여 본등기가 이루어졌기 때문에 효력이 없을 가능성이 높다.

  ○부동산 기입등기 후 10년이 경과 후 가등기는 소멸시효 완성을 이유로 그 말소를 구할 수 있다.

  ○가처분의 경우에는 보전처분 집행 후 3년간 본안소송을 제기하지 않았기 때문에 이런 이유로  채무자나 제3취득자가 사정변경에 의한 가처분 취소를 구할 수도 있다. <민사집행법 288조 1항 3호, 301조>

  ○이 경우에  승계인은 승계인임을 입증으로도 충분하다.  

 

⑤따라서 위와 같은 경우에는 매각물건명세서에  <말소되지 않을 수 있는 선순위 가등기 내지 선순위 가처분 있음>(단, 가등기권자 내지 가처분권자가 현재의 소유자임)”이라고 기재한 후 매각절차를 진행하다고 합니다.

이렇게 친절하게 나와있는 경우도 있지만 그냥 부동산 경매 매물 현황만 보고 가처분이 있다고 생각해서 아예 권리분석도 해보지 않는다면 어떨까요?

 

 

▶정리!!)①※선순위 가처분은 등기상에 존재하는 경우, 실제로 가처분이 있는 경우와 이미 채무자와 가처분 채권자 간의 협의가 되어서 채무자의 소유권이 이미 가처분권자에게 이미 이전된 경우도 있습니다.

즉 사실상 효력이 없는 가처분임에도 불구하고 말소시키지 않는 경우도 있습니다.

②<소유권 이전 등기를 한 다음 가처분 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않는 이유로 가처분 취소 신청>을 하면 된다. 

이렇게 받은 <가처분 취소 결정>을 받아 등기소에 신청하면 된다.

 

 

여기까지 포스팅을 마무리하겠습니다.

몇 번의 포스팅으로 선순위 가처분 권리도 소멸해야 하는 것들도 있으니 권리분석을 잘하면 

적은 낙찰금액으로 가성비 높은 부동산 물건의 소유주가 될 수도 있다는 사실입니다.

오늘도  포인트는 <가처분이라고 해도 소멸되는 권리가 있다>라는 것입니다.

좋은 하루 보내세요.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

 

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