안녕하세요?
역시 겨울답게 춥네요.
겨울이라서 추운데.. 전 왠지 추운 날씨가 살짝 얄밉습니다.
자꾸 샛길로 가는것 같아서 마음을 잡 먹고....
오늘은 몇일전에 포스팅에서 부동산 경매 낙찰 시 소멸하는 선순위 가처분을 설명하였습니다.
그중에서 공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소되는 경우를 포스팅하겠습니다.(가처분 말소 동의서 제출)
1. 가처분등기란 무엇일까요?
● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도.
| 부동산 가처분 종류 | 내 용 |
| 처분금지가처분: 대상에 관한 가처분 | 채무자의 소유권이 저당권, 전세권,임차권 등 기타 설정행위를 금지하는 것(다른 사람에게 매매 금지, 근정당 설정금지, 임대차 금지) |
| 점유이전금지가처분: 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 | 토지나 집을 가처분 당시 상태로 유지시키는 것 (다른 사람이 살지 못하도록 금지) |
가처분 대법원 판례: 대법원 2000다 65802, 65819)
부동산에 대하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다. 가처분 등기 후 처분 또는 설정행위는 본안에서 확정될때까지 그 가처분 권리자의 권리가 허용되나, 본안승소 확정판결을 받는 경우에는 가처분 채권자가 그 처분. 설정행위를 무효화할 수 있다.
1. 부동산 경매 시 일반적인 가처분등기란 무엇일까요?
● 최선순위 가처분이 있는 부동산 경매는 경매물건에서 기피대상 1호입니다.
그 이유는 최고가 입찰로 부동산 경매를 낙찰받았어도 가처분은 말소되지 않고 등기부에 남아있어서 인수됩니다.
또한 소유권이전청구권 가등기처럼 본등기를 하게 되면 낙찰로 소유권 이전을 무효화시킬 수 있기 때문입니다.
● 등기관이 가처분 등기할 때는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.
번외) 선순위 가처분 분석을 위한 자료수집 방법은 이렇습니다.
▶ 첫째:등기부등본을 열람합니다.
선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둡니다.
그리고 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.
▶두 번째:가처분의 사건 내역을 조사한 후 그 사건 내역 속의 본안소송 관련 사건 내역이 있는지 살펴봅니다.
▶본안소송이 관련이 있다면 대법원 사이트 판결문 제공에서 판결문을 신청하여 소송 결과를 알아봅니다.
| 판결서 인터넷열람 제도 안내 판결서 인터넷 열람 제도란 '판결서 인터넷열람' 서비스를 이용하여 확정된 민·형사상사건의 비실명 처리된 판결서를 인터넷을 통하여 검색 열람·복사할 수 있는 제도입니다.
이에 2013년 1월 1일부터 확정된 형사사건에 대해서 '판결서 인터넷열람' 서비스에서 법원명과 사건번호와 당사자를 입력하면 누구든지 판결서를 열람할 수 있습니다. 형사사건의 기록목록, 증거목록은 2014년부터 공개되고, 민사사건은 2015년 1월 1일부터 확정된 판결서가 공개됩니다 |
▶세 번째:등기부등본과 가처분의 사건의 진행내역, 본안소송 진행내역, 관련 사건의 진행내역을 시간순으로 정리한다.
▶네 번째:시간순으로 정리한 후에 선순위 가처분과 본안소송의 내역을 통해 가처분을 취소할 수 있는지 분석한다.
▶다섯 번째:관할 법원의 민원실에 가면 민원인의 사건검색의 편의를 위하여 사건 검색기가 있습니다.
당사자명과 주민등록번호, 주소로 본안소송사건이 있는지 조회할 수 있습니다.
2. 경매로 인한 매각되는 선순위 가처분도 있다?
●일반적인 선순위 경매물건과는 다르게 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분도 있습니다.
또 선순위 가처분이 경매로 인한 매각으로 소멸되지 않고 인수한 다음 가처분 취소 신청을 할 수 있는 경우도 있습니다.
●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다.
| ●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다. |
| ㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우 ㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기 ㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우 ㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출) |
3. 공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출)
| 가처분 말소동의서: 가처분권자가 이해당사자인 피신청인에게 가처분말소 행위를 하더라도 어떠한 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 동의서를 말한다. |
| 여기서 잠깐!!) 공유와 공유물 분할 소송은 무엇인가? |
| 공유란? 물건이 지분에 의하여 수인이 소유로 된 때에는 공유로 한다. 공유불분할? 공유관계를 종료하기 위해 공유물을 지분에 따라 나누는 절차. ①공유의 분할은 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 소멸시효에 걸리지 않는다. ②예외!!) 공유물 분할 금지 특약(당사자간의 합의)은 5년 내의 기간에 분할할 수 없다. . 공유물 분할금지 특약은 당사자 간의 합의로 갱신할 수 있고, 등기된 경우에 한하여 제삼자에게 주장할 수 있다. . 법률에 의한 분할금지: 건물의 공유 부분, 경계에 설치된 담, 경계 표등은 인정하지 않는다. ③협의가 이루어지지 않으면 보충적으로 법원에 분할을 청구할 수 있다. 반드시 공유자 전원이 분할 절차에 참석하여야 한다. 공유자 1인이라도 제외되면 공유물 분할은 효력이 없다. . <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 3자의 명의로 된 원인무효의 등기 전부를 말소 청구할 수없다. . <다른 소유자>의 지분권을 대외적으로 주장제 단독으로 그 부분 등기의 말소를 청구할 수 없다 |
▶ 간단한 가처분 권리분석을 시작하겠습니다.(※ 이 부동산 경매는 ㉯㉱에 해당됩니다.)
㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기
이 두 가지에 해당됩니다.
㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 강제(임의) 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출)
○첫째: 우선 등기부등본을 열람합니다.
지분권자가 공유물을 분할하기 전에 소유권 이전을 금지하기 위해 가처분하고 공유물 분할 소송을 제기합니다.
○두 번째: 우선 등기부등본 시간상으로 나열해본다
▶ <중요!!> 등기부 갑구에 가처분자와강제(임의) 경매개시 결정 임의경매개시 결정을 한 자가 <박** 외 2명으로>으로 채권자가 동일합니다.
어차피 <박** 외 2명으로>의 가처분은 공유물 분할을 원인으로 한 소유권 이전등기청구권 보전이고 형식적 경매로 진행되기 때문에 권리분석상 목적 달성으로 소멸됩니다.
○세 번째: 매각물건 명세를 확인해 봅니다.
<중요!!> 문건접수내역에 보면 박** 보정서 제출: 확인 결과 <가처분권자의 동의서가 제출>
이런 경우에는 <가처분권자가 가처분 말소 동의서를 제출하면 경매로 인한 매각으로 가처분은 말소> 됩니다.
▶2020.07. 20 가처분 말소 동의서 제출로 위 선순위 가처분은 말소됩니다.
▶매각물건 명세표에는 공유물 분할을 위한 경매라고 표시되어 있고 형식적 경매임을 나타냅니다
그리고 나중에 다시 집합 등기부 등본을 보니 가처분 등기 말소가 되어 있었습니다.
그리고 임차인이나 점유자의 특이사항이 없으면 인수되는 권리가 없는 것으로 나와있습니다.
▶가처분의 인수 여부는 대부분 매각물건명세서에서 확인이 가능합니다.
혹시 부동산 경매 물건에서 인수되는 가처분이 있는 경우에는 가처분권자가 가지고 있는 피보전채권이 어떤 권리인지를 확인하셔야 합니다.
▶주의!!) 가처분의 무서운 점은 가처분이 경매절차에서는 소멸된다고 하여도 그 가처분의 피보전채권이 낙찰자의 소유권까지 미치는 경우는 낙찰자가 역시 소유권을 잃게 될 수도 있음을 아시고 가처분 권리를 분석해야 합니다.
㉮후순위 가처분일지라도 현 소유자를 상대로 소유권 이전 말소 소송일 경우 본안소송 진행 관계를 확인
②등기부상 후순위 가처분일지라도 토지소유자에 의한 건물 철거 등 소송을 위한 보전처분으로 등기된 가처분 여부를 확인
저번 포스팅에서도 가처분이라면 지뢰처럼 괜히 피하고 싶은 매물 중 하나입니다.
배우면 배울수록 순간 아.. 이렇거였구나?라는 느낌이 올 때가 있습니다.
오늘의 포인트도는 전 포스팅처럼 <가처분이라고 해도 소멸되는 권리가 있다>라는 것입니다.
<중요!!> 포인트에 기억하시면 좋을 것 같습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
좋은 하루 보내세요.
건강 조심하시고요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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