안녕하세요?
오늘도 514 모닝챌린지로 일찍 일어났는데도 아직도 몸이 적응을 하지 못했습니다.
어느 정도 시간이 지나야 적응을 할까요?
처음 시작이 어렵고 익숙해지는데도 시간이 필요한 것 같아요.
하지만 그 과정이 쉽지 않다는걸 새삼 느끼는 오늘입니다
오늘은 몇일전에 불법 건축물, 위법 건축물로 나온 물건에 매매 권리 분석을 했습니다.
평소처럼 차례대로 권리분석을 해 나가는데..
결국 결론을 내지 못했습니다.
불법 건축물, 위법 건축물에 대한 해답을 얻지 못했기 때문입니다.
이 불법 건축물, 위법 건축물을 낙찰받는다고 해도 그 이후에 이 불법 건축물, 위법 건축물을 원상 복구하려면 부분철거도 해야 하는데..
그래서 이것저것 검색을 해 보았는데...
매년마다 주기적으로 <불법 건축물 양성화>를 한다는 정보가 있어서 한번 포스팅 해보고자 합니다.
1) <특정건축물 정리법: 특정건축물 정리에 관한 특별조치법>의 내용
●불법 건축물 양성화 시기는 1980년대부터 시행되었다.
<특정건축물 정리에 관한 특별조치법>은 건축허가 및 신고를 하지 않은 건축물 또는 사용승인을 받지 못한 건축물이 일정한 기준을 만족하면 사용 승인할 수 있도록 마련된 한시법으로 1981년 제정된 이후 몇 차례 시행되어 왔다.
▶본 제도는 전국을 대상으로 한시적은 시행되었다.
주거 안정과 재산권의 보호를 주 목적이었으므로 주택도 다세대 주택, 단독 주택, 그리고 다가구 주택이 포함된 소규모 건축물이 대상이었다.
▶특정 건축법 정리법은 도시계획 용도지역 및 건축법에 저촉이 없는 범위 하에서, 추가적으로 추인을 받은 다음에 합법화하는 방법을 일컫는 것입니다.
마지막으로 2014년에 발의되어서 2015년 1월 16일 효력이 종료되었다.
하지만 현재 여전히 국회에서는 여러건의 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법안>에 계류 중인 것도 사실이다
.
▶다른 한편으로는 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법안>이 "건축물의 주기적인 양성화로 법의 일관성이 훼손되며, 양성화 기대로 인해 법을 지키는 사람만 바보로 만든다”며 “법령을 준수한 국민과의 형평성 면에서 문제가 크다”라고 전했다.
●마지막 불법 건축물 양성화 시기는 2014년이다.
<특정건축물 정리에 관한 특별조치법>은 마지막으로 2014년에 한시적으로 발의되어서 2015년 1월 16일 효력이 종료.
불법건출물 시행 연도 2014년 이후에 12만 세대의 불법 건축물, 위법 건축물이 늘어났다는 것도 사실입니다.
그리고 여전히 현재 여전히 국회에서는 여러건의 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법안>에 계류 중인 것도 사실이다
2) 불법 건축물, 위법 건축물 양성화로 인한 여러 가지 문제점과 의견들
●불법 건축물, 위법 건축물 양성화 반대파 - 불법 건축물, 위법 건축물로 인한 안전의 위협.
▶불법 증축은 안전에 취약하다. 특히 화재의 취약하다.
불법 방쪼개등의 다가구의 대표적인 원룸은 화재시 통행로를 제대로 확보할 수 없다.
위법(불법) 증축은 화재등 안전에 취약하지만 건물 등의 소유주는 돈을 벌 수 있다.
따라서 건물주들이 설계를 요청할 때 건축법 위반사례를 불법인지 모르고 당당하게 요구한다.
그리고 대부분 불법을 저지르는 것에 죄의식도 크게 갖고 있지 않아 어떻게든 방법을 찾으려고 한다.
▶건축관계자들은 근본적으로 불법 건축물, 위법 건축물을 막기 위해서는 현재 지하철 무임승차 벌금이 요금의 30배인 것처럼 현행법의 벌금 체계를 더 강화해서 주변 임대시세 대비 수 배의 징벌적 벌금을 부과해야 한다고 주장하고 있다.
▶부동산 가격 폭등으로 불법 증축하는등 불법행위가 벌어지고 있는 것이 현실이다.
그 이유는 현행법상 건물주에 부과하는 벌금 수준이 임대료 수익보다 낮아서 벌금을 감당하고도 수익이 높기 때문이라는 지적이다.
▶지난 2018년 1월 밀양 세종병원 화재로 많은 인명피해가 발생했다
이때 병원 건물을 불법 증개축(건축법 위반)했 다는 사실이 수사결과 밝혀졌다.
2017 년 12월 제천스포츠센터 화재도 발화점으로 확인된 환복 탕비실이 애초 건축 설계에 없는 곳으로 1층 공간을 불법 구조 변경한 것으로 확인됐다.
작년 1월 발생한 경남 밀양 세종병원 화재도 병원 측이 10여 건이 넘는 무단증축을 했음에도 이행강제금을 내면서 버텨온 것으로 알려졌다.
지난 2018년 1월 밀양 세종병원 화재로 많은 인명피해가 발생했다. 이때 병원 건물을 불법 증개축(건축법 위반)했 다는 사실이 수사결과 밝혀졌다.
2017 년 12월 제천스포츠센터 화재도 발화점으로 확인된 환복 탕비실이 애초 건축 설계에 없는 곳으로 1층 공간을 불법 구조 변경한 것으로 확인됐다.
●불법 건축물, 위법 건축물 양속화 찬성파
▶우리 연립주택등은 옥상, 발코니 등의 불법 증·개축을 흔히 볼 수 있다.
하지만 이런 주택은 합법적인 증축, 개축, 대수선 등이 불가능하다.
또한 이런 주택들은 노후되면 수리할 수 없어 구조적인 안전 문제, 도시미관 저해, 거주민 재산권 행사 제약 등의 문제가 발생하고 있다는 지적도 나오고 있다.
▶이런 주택들에 대해 지난 2014년부터 총 5차례에 걸쳐 특별조치법에 따른 양성화 조치가 이뤄졌다.
하지만 여전히 불법건축물은 여전히 많은 게 현실이다.
이에 따라 매년 부과되는 이행강제금 부담도 만만치 않다.
▶ 법 준수 국민과의 형평성 차원에서 마지막 양성화 조치가 필요하며 경중을 따져 위반 정보가 경미한 사안은 구제하고 반복적이거나 의도적으로 위반하는 등의 고의성 있는 악성 중대 위반은 배제시켜야 한다.
건축용도나 건폐율, 주차대수, 일조권, 인근 대지침범 등의 내용에 위법사항이 없는 경우 등이 대상일 것이다.
3)불법 건축물, 위법 건축물 확인 및 이행강제금
●건축물대장으로 불법 건축물, 위법 건축물 확인
▶불법 건축물, 위법 건축물을 단속할 수 있으므로 내가 계약하려는 방이 불법 증축된 방은 아닌지 세세하고 확인하고 꼼꼼히 계약해야 합니다.
▶일반적인 건축물대장과 달리, 건축 기준법에 위반된 건축물은 건축물대장 상에 <위반건축물 > 표식이 나타납니다.
▶단순 내부 수리는 신고 없이 가능, 주요 부인 지붕과 벽체, 보, 기둥 등을 해체 혹은 증축할 시에는 구청에 신고하거나 허가를 득해야 합니다. <건축법 규정>
●불법 건축물, 위법 건축물 이행강제금 부과
▶ 이행강제금 부과 요건: 불법 건축물, 위법 건축물에 대하여 일정기간 동안 시정할 수 일정기간을 주는데 이것을 시정명령이라고 합니다. 이런기회를 무시하고 시정하지 않는다면 문서로써 계고(알리고) 이행강제금을 부과합니다.
▶예전에는 이행강제금을 5년 (년 1회) 납부하면 끝났기 때문에 이행강제금을 내더라도 실익이 크다는 판단에 불법 증축을 많이 했었습니다. 하지만 2019년 4월 23일 건축법이 개정되면서 여러 가지가 바뀌었습니다.
| 구분 | 2019년 4월 23일 건축법이 개정 전 | 2019년 4월 23일 건축법이 개정 후 |
| 소규모 건축물 1/2감경 면적 축소 | 85㎡ | 60㎡ |
| 이행강제금 5회 부과 | 이행강제금 5회 납부 하면 끝(1년 1회) | 이행강제금 5회 납부 폐지 |
| 영리목적 및 상습 위반 가중 범위 | 50/100 | 100/100 |
▶ 건축법 개정 전에는 이행강제금 최대 부과 5회였는데 지금도 이 법 적용이 되는 건가요?
2019년 4월 이전 적발된 위반건축물에 대해서는 소급하지 않는다.
따라서 위반건축물이 개정 전과 후인지 판단하셔야 할 것 같습니다.
개정 전이라면 5회 부과로 끝날 것이고 개전 후라면 시정할 때까지 계속 부과된다는 의미입니다.
●불법 건축물, 위법 건축물 여러 가지 제약사항
▶재산상 행사 제약 및 각종 인. 허가 신청 시에 제한.
▶사법기관에 고발되면 3년 이하 / 5천만 원 벌금/강제철거 비용도 건축주 부담(부동산, 자동차 등 압류가능)
▶매매 전 원상복구
▶담보대출 및 주택 구매 대출이 어렵고 전세대출 연장 혹은 불가할 수도 있습니다.
▶영업허가 제한
▶지속적인 이행강제금이 부과(양수되더라도 시정명령이 없으면 계속 부과 가능, 계약 전에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다)
▶불법 건축물, 위법 건축물을 부동산 경매로 낙찰을 받은 사람과 불법 건축물, 위법 건축물인 줄 모르고 매매 거래로 인해 피해를 보시는 분, 그리고 불법 건축물, 위법 건축물을 매매해야 하는 소유자분들은 양성화 방법이 현재 가능한지가 제일 알고 싶은 부분일 것입니다.
불법 건축물, 위법 건축물은 이행강제금 계속 부과로 부분철거나 수정하는 등의 원상복구를 해야 하지만 현실적으로 철거가 쉽지 않기 때문이기도 합니다.
또한 부동산을 매매함에 있어서도 거래가 이루어지지 않기 때문이다
▶결론부터 얘기하자면 <특정건축물 정리에 관한 특별법>이 제정되어 한시적으로 시행된 적이 있습니다.
1981년, 2000년, 2005년, 2014년 한시적으로 시행되어 양성화가 이루어진 적이 있습니다.
그리고 현재 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법안>도 국회 계류중인 상태로 통화하지 못한 상태로 지금 현 상황에서는 양성화는 불가능합니다.
사실 사람들이 2014년 마지막으로 시행된 후 시간이 그만큼 지났고 대통령 선거 후에 혹시 10년 단위로 혹시 한시적 양성화가 되지 않을까? 기대하는 것도 사실이다.
하지만 아무런 발표가 없기 때문에 현재는 불가능하고 시기도 불투명합니다.
또한 위반(불법)건출물에 대하여 이행강제금이 부과되고 있습니다.
예전에는 5회로 한정되어 부과되었지만 법 개정으로 1년에 2회까지도 원상 복구할 때까지 계속 부과되기 때문에 더욱 바라는 마음이 커질 수밖에 없습니다.
하지만 현재는 다가구주택이나 다세대연립을 매매할 때 불법건축물 양성화된다는 달콤한 말에 속지 마세요..
본인 스스로가 책임을 져야 하므로 불이익이 당하지 않도록 건축물대장이나 등기부등본 등 공적서류 등을 열람하고 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
불법 건축물, 위법 건축물 양성화는 쉽지 않다는 것을 알게 되었습니다.
이런 불법건축물의 입찰은 여전히 내 능력 밖인 듯...
좀 더 공부하겠습니다.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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