최근 몇일 선순위 가처분과 후순위 가처분을 포스팅하면서 피보전권리를 등기부등본에서 자주 보게 되었습니다. 가처분에 보면 피보전권리와 금지사항을 꼭 기재해야 하는데, 이라는 문구가 제일 많았습니다. 오늘은 이 사해행위에 대하여 포스팅을 해보고자 합니다. 1. 사해행위는 무엇인가? ▶법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 '사해(詐害)행위'라 한다. ▶쉽게 정리: 채무자가 지인에게 돈을 빌려주었습니다. 그런데 지인은 빌린 돈을 갚을 생각없이 일부러 자신의 돈을 줄이거나 부동산 등을 다른 사람 이름으로 바꾸는 등..

오늘은 부동산 경매 시 등기부 보는 법이 중요합니다. 권리분석 시에 꼭 봐야 하는 것이 등기부, 즉 토지 등기부 혹은 건물 등기부를 보고 낙찰 시 매수인이 인수하는지 소멸하는지에 대한 결정을 내리는데 큰 역할은 합니다. 가압류나 가처분은 확실히 다르지만 착각할수 있으므로 에 대해 포스팅을 해 보고자 합니다. 1. 가압류와 가처분은 공통점은? ▶가압류와 가처분은 보전처분의 성격을 가진다. 가압류와 가처분은 임시처분 성격으로 법원에서 최종판결전까지 상대방의 재산에 대한 처분으로 일시적으로 묶어두는 것을 말합니다. ▶즉 법원 판결이 날 때까지 채무자가 재산을 처분, 증여, 대여하는 등 일체의 모든 행위를 막아두기 위한 행동입니다. 가압류나 가처분은 채무자에게 꼭 돌려받기 위한 것은법원 집행을 사용하는 권리인 ..

부동산 경매를 하면서 저는 단순하게 부동산 경매물건의 권리분석만 잘하면 되는 줄 알았습니다. 물론 권리분석의 경매의 꽃이라고 할 정도로 중요합니다. 하지만 그 외의 이 부동산 경매를 낙찰받았을 때 특히 토지 등을 낙찰받았는데 건물을 짓고 싶어도 못 짓는 곳에 있는 토지를 낙찰받으면 안 되겠지요. 1. 부동산 경매 입찰 시 각종 공적장부를 체크해야 합니다. ●등기부등본, 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도(임야도)등 건축물관리대장이 대표적이라고 할 수 있습니다. ①이 중에서 토지대장, 임야대장, 건축물대장은 과세를 목적의 장부입니다. 이들 장부는 지번, 면적, 지목등 행정적인 요소는 등기부를 우선하는 효력이 존재합니다. ②지적도(임야도)는 경계와 면적에 대하여 측량한 도면으로 면적, 경계의 다툼이 있을..

오늘은 어제 부동산 특수 경매 中 하나인 물건을 입찰하기 전에 알아야 할 여러 가지를 포스팅해 보았습니다. 그래서 오늘 이에 관련된 물건에 대해서 권리 분석을 해 보고자 합니다. 우선 법정지상권에 대해서 살짝 넘어가야 할 것 같습니다. ●우선 대해서 간략하게 설명하고 넘어가야 할 것 같습니다. ①에 법정지상권이란? ▶법정지상권이란? ①법정지상권 뜻:법정지상권은 법으로 인정하는 지상권을 의미한다. ②법정지상권 종류: 관습법정 지상권과 법정지상권이 있습니다. 구분 규정성격 발생원인 근거 법정지상권 강행규정(배제특약은 무효) ①저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인일 것 ②저당권 실행으로 경매로 분리일 것 법률규정(제366조) 관습법상 법정지상권 임의규정(배제특약은 유효) ①처분당시 토지와 건물이 동일인 일것 ..

안녕하세요? 역시 겨울답게 춥네요. 겨울이라서 추운데.. 전 왠지 추운 날씨가 살짝 얄밉습니다. 자꾸 샛길로 가는것 같아서 마음을 잡 먹고.... 오늘은 몇일전에 포스팅에서 부동산 경매 낙찰 시 소멸하는 선순위 가처분을 설명하였습니다. 그중에서 공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소되는 경우를 포스팅하겠습니다.(가처분 말소 동의서 제출) 1. 가처분등기란 무엇일까요? ● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하..

안녕하세요? 날씨가 점점 추워지고 있네요. 이번 주 월요일에 부동산 경매 공부를 하면서 공부한 내용에 대해 포스팅하고자 합니다. 부동산 경매 물건 中 특수경매라는 물건이 있습니다. 권리분석 중에서 일반적이지 않는 것으로 선순위 임차인이 있거나 법정지상권이 있거나 오늘처럼 선순위 가등기가 있을 경우를 말합니다. 1. 가처분등기란 무엇일까요? ● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도. 부동산 가처분 종류 내 용 처분금지가처분: 대상에 관한 가처분 채무자의 소유권이 저..

안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 오늘은 모닝 짹짹 챌린지 첫 인증이라 새벽 4시 40분에 일어나서 쪼금 피곤하네요. 원래도 일찍 일어나는 편인데.. 새벽 4시 40분은 좀 부담이 되었는지.. 어제 잠을 설쳤습니다. 오늘은 저의 다짐처럼 변함없이 티스토리 블로그의 포스팅을 하고 있습니다. 작년에는 공인중개사 시험으로 일 년을 통째로 거의 모든 열정을 쏟았었습니다. 공인중개사 시험 끝나고 번아웃이 될 정도로.. 최근에는 이 티스토리 블로그 키우는데 저의 역량 부족으로 공부하면서 올리니 쉽지 않네요. 또 얘기가 삼천포로 빠졌네요. ● 저도 최근에 알게 된 에 대해서 포스팅해보고자 합니다. 감액 등기를 설명하고자 할 때에는 과 는 서로 떼어놓을 수 없는 절친 같은 관계입니다. 공인중개사 시험과 부동산 경매 공부를 하면서 제일 많이..