등기부 보는 법 : 가처분과 가압류 차이는 무엇일까?

오늘은 부동산 경매 시 등기부 보는 법이 중요합니다.

권리분석 시에 꼭 봐야 하는 것이 등기부, 즉 토지 등기부 혹은 건물 등기부를 보고 낙찰 시 매수인이 인수하는지 소멸하는지에 대한 결정을 내리는데 큰 역할은 합니다. 가압류나 가처분은 확실히 다르지만 착각할수 있으므로 <가처분과 가압류의 차이>에 대해 포스팅을 해 보고자 합니다.

 

 

1. 가압류와 가처분은 공통점은?

▶가압류와 가처분은 보전처분의 성격을 가진다.

가압류와 가처분은 임시처분 성격으로 법원에서 최종판결전까지 상대방의 재산에 대한 처분으로 일시적으로 묶어두는 것을 말합니다.

 

▶즉 법원 판결이 날 때까지 채무자가 재산을 처분, 증여, 대여하는 등 일체의 모든 행위를 막아두기 위한 행동입니다.

가압류나 가처분은 채무자에게 꼭 돌려받기 위한 것은법원 집행을 사용하는 권리인 것입니다.

 

2. 가압류와 가처분은 언제나 법원 신청이 가능한가?

 

▶가압류나 가처분은 신청하기만 하면 가능한 것은 아닙니다.

보전처분을 이용하기 위해서 피보전권리와 왜 피보전권리가 필요한지에 대한 필요성이 법원의 요구사항을 충족해야만 가능합니다.

①피보전권리:가압류, 가처분으로 보호받고자 하는 권리 ②비보전권리 필요성: 가압류나 가처분을 받지 않으면 판결집행시 곤란한 염려나 손해가 발생할 수 있는 사정

 

3. 가압류와 가처분은 등기부등본에 어디에?

 

▶등기부 갑구의 표기되는 권리들

 

<등기부 등본 갑구>

 

-압류: 국가 권력으로 법률상의 처분을 금하는 행위, 금전채권에 대한 강제집행을 착수하여 집행기관이 우선 채무자 재산의 사실상 또 법률상 처분을 금지하기 위하여 행하는 것을 강제행위라고 합니다. (징수과, 국민연금 등)

-가등기: 추후 본등기에 대비하여 미리 등기부상의 순위를 보전하기 위하여 행하는 예비 등기로 자체로는 효력을 갖고 있지 않으나 가등기에 의해 본등기를 하게 되면 가등기 순위를 소급하여 효력이 생깁니다.

-가처분: 매매나 임대차 등을 금지하는 권리로써, 다툼, 즉 재판으로 인해 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위한 것으로 쉽게 말하면 지금 재판 중이니 이 부동산은 건드리지 말라는 것으로 추후 필요한 이유로 인하여 당사자가 바뀌면 매우 곤란해집니다.

-가압류(강제경매):금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 미리 곤란할 염려를 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하는 것입니다. 채권자가 채권보전을 위해 채무자의 재산을 미리 동결시키는 것(가압류는 추후 판결을 받아서 경매 신청을 할 수 있는 권리, 즉 강제경매라는 뜻입니다)

-예고 등기: 소유권 말소 예고 등기는 등기원인의 무효 또는 최소로 인한 등기 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 제삼자에게 경고하기 위한 등기로 직권으로 촉탁하는 등기입니다. 지금은 예고등기 폐지

-환매등기: 매도인이 매매계약과 동시에 체결하는 근거로 나중에 돌려받을 수 있는 권리입니다. 일종의 담보 성격으로 일정기간에 돈을 갚으면 다시 소유권을 찾아올 수 있는 등기입니다.

 

 

 

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4. 가압류와 가처분은 차이는?

▶ 가압류와 가처분의 차이는 보전 권리가 금전채권(금전으로 환산 가능한 채권)이냐 금전 이외의 권리 또는 법률관계이냐의 차이입니다.  가압류는 돈을 받을 권리를 확보하는 것으로 가처분은 부동산에 처분 자체를 못하게 하는 것입니다.

 

①가압류는?: 보전 권리가 보전권리가 금전채권(금전으로 환산 가능한 채권)으로  채무자의 재산을 동결, 재산에 대한 처분권을 빼앗아 보는 집해 보전제도입니다.

흔히 빚을 갚지 않고 있는 채무자에게 소송기간이 길어질 것을 대비해서 처분하지 못하도록 하는 것입니다.

 

<등기부-가압류 결정>

 

●가압류는 말소기준 권리 중 하나이다?

경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.

이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다. 

즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을  설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"기준 권리"입니다.

인수 여부를 판별하는 기준이라는 것이지요.

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두돈과 관련이 되어말소기준권리가됩니다.

최선순위근저당권 최선순위가압류. 압류 최선순위담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함. 경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시 결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

 

 

②가처분은?:금전채권 이외의 권리관계에 대하여 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다.

흔히 채무자에 대한 권리를 실행하기 위해서는 민사소송을 하여 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다.

이러는 경우 채권자는 채무자가 해당 물건을 처분하거나 변경하지 못하도록 조치를 취하는 보전제도입니다.

 

<등기부-가처분 결정>

 

4. 가압류와 가처분은 예시는?

▶​가압류의 결정:

①채권자는 채무자에게 채권이 있다는 사실의 차용증 혹은 입금내역과<갚겠다>라는 문자 혹은 카카오톡 등의 내용 등으로 이런 증거들을 통해서 자신의 채권을 입증합니다.

 그리고 <채무자가 가압류 대신 물건을 팔아버리거나 처분을 했을 때 불 측의 손해를 입게 된다>라는 보전의 이유를 설명해서 신청하게 된다면 가압류의 결정이 내려지게 되는 것입니다. 

 

②단순하게 부동산만 가능한 것이 아니라 예금채권뿐만 아니라 금전으로 환산 가능한 채권 등에도 가압류가 가능하게 된다는 점을 기억하세요.

 

▶가압류: 금전채권을 기초로 하는 보전처분 권리 <가압류 예시>

신용협동조합에서 甲에게 1억을 대출했는데 돈을 갚겠다는 날짜가 왔는데도 돈을 갚지 않았다. 그럼 그 돈을 언제쯤 갚을 수 있는 것인지에 대한 소송을 걸게 됩니다. 그런데 甲의 유일한 재산으로 아파트 1채 가지고 있다면 민사소송을 진행하여 판결을 받을 때까지 그 유일한 집이 계속 있을 가능성이 적다면 소송으로 < 빌린 돈을 지급해라> 라는 판결문을 받더라도 집행을 할 수 있는 재산이 없다면 소용이 없겠죠. 실제로 1억원의 돈을 못 받게 되기도 합니다. 이럴 경우에 진행을 할 수 있는 것이 바로 가압류라고 합니다.

 

 

▶​가처분의 결정:

①채권자는 채무자에게 채권이 있다는 사실의 차용증 혹은 입금내역과 <갚겠다><갚겠다>라는 문자 혹은 카카오톡 등의 내용 등으로 이런 증거들을 통해서 자신의 채권을 입증합니다.

 그리고 <채무자가 가압류 대신 물건을 팔아버리거나 처분을 했을 때 불 측의 손해를 입게 된다>라는보전의 이유를 설명해서 신청하게 된다면 가압류의 결정이 내려지게 되는 것입니다. 

 

②단순하게 부동산만 가능한 것이 아니라 예금채권뿐만 아니라 금전으로 환산 가능한 채권 등에도 가압류가 가능하게 된다는 점을 기억하세요.

 

▶가처분: 금전채권 외의 권리를 보호하기 위한 보전처분 <가처분 예시>

내가 乙라는 사람으로부터 집을 사기로 하는 계약서를 작성하고 매매 계약을 체결했습니다. 그런 후에 잔금만 치르다면 소유권이전등기를 할 수 있는 상황입니다. 乙라는 사람이  요즘 집값이 폭등한다고 이 계약을 파기하려고 한다면 어떠시겠습니까? 이미 중도금까지 다 지급을 한 상황이기 때문에 乙는 계약을 해제할 수 있는 권리가 없습니다. 이런 상황에도 불구하고 끝까지 乙은 소유권이전등기를 할수 없다고 합니다. 이 경우에 할 수 있는 소송이 바로 소유권이전등기청구소송입니다. 乙이 소송이 끝날 때까지 자신의 집을 다른 사람에게 처분을 하거나 집을 담보로 추가대출을 받거나 하는 일을 막기 위해서 하는 보전처분이 부동산처분금지가처분이라고 합니다. 결론적으로 乙는 이 집에 새로운 담보물건을 설정 혹은 집을 처분도 할수 없게 되는 것입니다.

 

4. 가압류와 가처분은 취소 신청?

▶채권자에게 가압류나 가처분 등의 보전 처분권이 있는 있습니다.

하지만 그로 인한 보전처분의 남용으로 채무자에게 피해를 줄 수 있습니다.

채권자를 제어하기 위하여 법원은 공탁을 요구하고 있기도 합니다.

채권자가 본안소송에서 패소하는 경우에는 보전처분을 당한 채무자가 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

채무자가 할 수 있는 취소 신청절차 중 하나인 제소명령 신청에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

▶ 제소명령 취소 신청

 

<보전처분 취소 신청 > 절차는 현재의 여러 가지 사정으로 볼 때 당사자간의 권리를 비교하면 <현재 보전처분을 유지하는 것이 부적당하다는 이유>로 그 취소를 구하는 제도입니다.

즉 일단 유효하게 발령된 보전처분을 새로운 재판에 의하여 실효시키고자 하는 것으로서 일종의 형성 소송입니다.

 

▶<제소명령 취소 신청> 법으로 정해진 취소사유

 

① 채권자가 본안의 제소명령을 기간 내에 이행하지 않을 때

② 보전처분 후 사정의 변경이 있는 때

③ 채무자가 법원이 명한 담보를 제공하는 경우

④ 보전처분 집행 후 3년간 본안의 소제기가 없을 때

⑤ 가처분에 있어 특별한 사정이 있을 때

 

▶<제소명령 취소 신청> 기간

 

①채무자가 법원에 제소명령 신청을 하면, 법원은 채권자에게2주 이상의 상당한 기간을 정하여 본안소송을 제기하라는 명령을 내립니다. 채권자가 이미 본안소송을 제기했다면 본안소송을 제기한 사실을 증명할 수 있는 자료를 제출하라는 취지의 제소 결정을 하게 됩니다.

 

②채권자가 법원의 이러한 제소 결정에 응하지 않으면 채무자는 그 사유 위반 자체를 원인으로 가압류와 가처분에 대한 취소 신청을 할 수 있고 법원은 가압류와 가처분을 취소하게 됩니다.​

다시 말해 가압류와 가처분만 해 놓고 아무것도 하지 않는 경우입니다.

채무자에게 고통만 주고 있는 채권자에 대한 채무자의 구제수단이 바로 제소명령 신청인 것입니다.

 

​오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다.

가압류와 가처분은 이란성쌍둥이처럼 비슷하면서도 다른 점이 있네요.

부동산 경매 공부시 등기부에 나와 있는 이런 권리들을 아는 것도 좋을 듯합니다.

그럼 좋은 하루 되세요.

 

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