요즘 부동산 경매를 학원이 다니는 것이 아니고 노인복지회관에서 하는 수업을 듣는데 저는 만족합니다.
하지만 부동산 경기도 겨울이라 그런지 사람도 팍팍 줄더라고요.
어제 배운 부동산 경매에서 유치권 물권에 대해서 공부할 겸 포스팅해 볼까 합니다.
●공인중개사 시험 TIP:
①유치권 특성을 이해하셔야 합니다. 즉 유치권이 다른 담보물권과의 차이를 이해하시기 바랍니다.
②유치권의 성립요건
③유치권의 권리와 의무
④유치권의 소멸사유, 그리고 유치권은 매년 1문제정도는 출제되니 출제비중도 좋습니다.
※담보물권 中 유치권 (출제키워드)
1. 유치권의 뜻
▶유치권 뜻:타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(남의 물건을 맡아둠)할 수 있는 권리가 있다.
▶유치권 사례:
①카센터 주인이 자동차 수리비를 받지 못할 경우 자동차 주인이 차 수리비를 줄 때까지 자동차를 유치할 수 있는 권리
②건축주와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증축, 개축하거나 대수선을 하고 그 공사대금을 변제받지 못한 경우에 공사한 자는 공사대금을 변제받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수인을 상대로 유치원을 행사할 수 있습니다.
③부동산 경매에 있어서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. <민사집행법 제91조 5항>
2. 유치권의 특성 :
▶국토교통부 장관은 보존하여야 하는 지적공부가 멸실되거나 훼손될 경우를 대비하여 지적공부를 복제하여 관리하는 정보관리체계를 구축해야 한다(법 제69조 제3항)
| ●공인중개사 시험 TIP (암기법: 우물물 없다) |
| ①우(우선변제권) 없다: ②물(물상대위) 없다 ③물(유치권에 기한 물권적 청구권) : 없다 |
①우(우선변제권) 없다: 유치권은 저당권과는 달리 우선변제받을 수 없다.(따라서 유치권자는 경매를 비선호)
②물(물상대위) 없다: 저당권은 과실이 멸실 혹은 수용당할 경우 제삼자에게 받게 되는 손해배상채권이나 보상금을 압류하여 채권을 회수할 수 있지만 유치권에는 물상대위가 인정되지 않는다.
③물(유치권에 기한 물권적 청구권) : 없다
유치권을 침해당한 경우 "유치권에 기한 물권적 청구권이 인정되지 않는다". 대신에 점유권에 기한 물권적 청구권으로 점유를 회수하여야 한다. (빈출)
④(주의) 유치권에도 불가불성이 인정된다. 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다.
예) 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사할 경우: 그 한세대 공사대금만이 아닌 다세대주택 전체에 대하여 공사대금 채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다. (대판 2005다 16942)
3. 유치권과 동시이행항변권의 차이점
●유치권은 제삼자에게 주장할 수 있으나 동시이행항변권은 제삼자에게 주장할 수 없다.
●유치권과 동시이행항변권이 동시에 병존할 수 있다.
3. 유치권의 성립요건
①타인의 물건일 것( 부동산이나 동산도 가능)
-유치권의 목적물이 반드시 채무가 소유에 국한되지 않고 제삼자의 소유물도 가능) ※공인중개사 시험: 22회 기출
- 유치권의 객체가 될 수 없는 것(자기 소유의 물건): 수급인의 재료로 신축한 자기 소유건물에는 특별한 사정이 없는 한 유치권을 가질 수 없다. ※공인중개사 시험: 23회 , 30회 기출
-구조물에 불과한 정착물인 경우(거푸집 사건):사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물(거푸집)에 대한 유치권은 행사할 수 없다. 감평사 기출
② (왕 중요!!★★★) 목적물(물건 자체)에 관하여 채권이 발생할 것(견련성이 인정될 것)
예) 카센터 주인이 자동차 수리비를 받지 못할 경우 자동차 주인이 차 수리비를 줄 때까지 자동차를 유치할 수 있는 권리로써 여기서 그 자동차로부터 수리비 채권이 발생해야 한다(견련성 0)
-건물의 임차인은 보증금반환청구권 혹은 권리금반환청구권을 피담보채권으로 하여 임차권건물에 유치권을 행사할 수 없다. (보증금과 임차권 건물 비용과는 아무런 관련이 없다. 하지만 필요비는 임차건물을 수리하거나 고친 비용이라 인정하는 것이다)
③채권자가 물건을 점유할 것 ※공인중개사 시험: 20회, 27회, 29회, 30회 기출
- 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸된다.
- 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 묻지 않는다.
- 제삼자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접 점유- 유치권 인정
- 채무자를 직접점유자로 하여 채권자가 간접 점유- 유치권 불인정
- 적법함 점유를 개시하여야 인정된다. 유치권자는 불법점유가 아니라 적법점유로 추정된다. 따라서 부인하는 채무자가 유치권자의 점유가 불법점유임을 입증하여야 한다(대판)
- 유치권자가 목적물을 점유하기 전에 채권이 발생한 후 나중에 목적물의 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립한다. 즉 점유 중에 채권발생을 요건으로 하지 않는다.
④채권의 변제기가 도래할 것 ※공인중개사 시험: 27회 , 28회기출
-유치권에서는 변제기 도래가 성립요건이고 저당권에서는 경매실행요건이 성립요건이다.
-임대차에서 <유익비상환 청구에 대하여 법원이 상당한 유예기간>을 허여(인정) 한 경우 유치권은 성립되지 않는다.
-채무자로부터 변제기를 유예받아서 변제기가 도래하기 전이면 유치권은 성립되지 않는다.
⑤유치권의 배제 특약이 없을 것 ※공인중개사 시험: 23회 기출
-당사자 간 유치권의 성립을 배제하는 특약은 무효가 아니라 유효이다.
-유치권을 사전, 사후에 포기하는 특약은 유효하다. (국가고시 기출)
-임대차 종료 시 건물을 원상 복귀하여 명도 하기로 하는 특약은 유익비 상환청구권을 포기하는 내용으로 유치권 불성립
3. 유치권의 효력
①유치권의 권리(빈출: 경 유 비 간 과> +보존을 위한 사용권>
| ●공인중개사 시험 TIP(암기법: 경 유 비 간 과> +보존을 위한 사용권> |
| ①경:경매권 ②유:유치적 효력 ③비:비용상환 청구권 ④간:간이변제충당권 ⑤과:과실수취권 ⑥보:보존을 위한 사용권 |
①경:경매권 - 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
②유:유치적 효력(점유+인도거부) ※공인중개사 시험: 27회
-유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동해도 유치권은 소멸하지 않는다.
-경매가 될 경우 경락인에게 인도를 거절할 수 있다.
-반면에 경락인에게 채무의 변제를 청구할 수 없다
- 상환급부판결: 소유자의 목적물 인도 소송에 대하여 유치권을 주장할 때 원고 패소판결이 아니라 채무의 변제와 상환으로 물건을 인도하라는 뜻의 판결을 한다.(일부 승소판결) ※공인중개사 시험: 16회 , 20회 기출
③비:비용상환 청구권※공인중개사 시험: 27회 기출
-유치권자가 유치물에 관하여 필요비 지출할 때 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. (주의: 필요비 청구에는 법원의 상환기간의 허여가 허용되지 않는다)
④간:간이변제충당권
-경매하기 곤란한 물건은 법원의 허가를 얻어 유치물의 소유권을 취득하여 채권의 변제에 충당할 수 있다.
⑤과:과실수취권
-변제충당권: 유치물의 과실을 취득하여 다른 채권보다 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.
-임차권자는 소유자에게 대항할 수 있는 권원이 없으므로 유치물의 소유자와 경락인에게 임차권을 주장할 수 없다.
※공인중개사 시험: 19회, 국가고시 기출
⑥보:보존을 위한 사용권
-유치권자는 채무자의 승낙 없이 보존을 위한 사용이 가능하다.
-건물공사대금의 유치권자가 주택에 거주한 사건: 유치권자가 건물에 거주한 것은 보존에 필요한 사용이므로 불법행위가 성립하지 않는다. ※공인중개사 시험: 24회, 사시 기출
-유치권자가 건물을 사용하여 얻은 이익은 부당이득으로 반환하여야 한다
4. 유치권자의 의무
①선관주의 의무: <자기 재산과 동일>한 주의가 아니다. ※공인중개사 시험: 16회, 21회, 29회 기출
②유치물의 사용, 대여, 담보제공 시 소유자의 승낙을 받을 의무 ※공인중개사 시험: 16회, 24회, 28회 기출
소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유지권의 목적물을 임차한 자는 경락인에게 대항할 수 없다.
5. 유치권 소멸
①점유상실
-유치권자에게 점유를 침탈당한 경우: 유치권에 기한 물권적 청구권(x)
점유권에 기한 물권적 청구권: 침탈당한 날부터 1년 내에 회수할 수 있다.
-유치물의 점유를 침탈당하면 일시적으로 유치권은 소멸한다. 다만 점유권에 기한 반환청구로 승소판결을 얻고 점유를 회복하여야 유치권이 부활한다.
-직접점유자가 간접점유자의 의사에 반하여 물건을 인도할 때: 유치권은 소멸한다.
②상당한 담보제공:채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있다.
③피담보채권이 소멸하면 유치권은 소멸한다.
-유치권 행사는 피담보 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 아니한다.
-물건에 대한 유치권을 행사하고 있어도 채권의 소멸시효는 중단되지 않는다. ※빈출
(이유: 유치권의 행사는 물건의 대한 점유이고, 채권은 물건이 아니라 채무자에 대한 것이므로 별개이다)
④목적물이 양도, 경매된 경우 유치권은 소멸하지 않는다.
-민사집행법에는 지상권, 지역권, 전세권 등 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다.(삭제주의)
하지만 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 상관없이 경매절차에서 매각으로 소멸하지 않고 경락인에게 인수되면 그 성립시가가 저당권 설정 후 성립한 유치권이라도 경매로 소멸하지 않는다. ※공인중개사 시험:24,25, 27회 기출
포스팅은 여기까지 하겠습니다.
계속 유치권이라는 단어가 맴돕니다.
부동산 경매 공부할 때 유치권 행사 된 물건들을 많이 봅니다.
그래서 어느 정도 유치권에 대해 알아두면 도움이 많이 되실 것 같습니다.
좋은 하루 보내세요
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