부동산 경매 입찰시 토지이용계획서에서 꼭 이것만은 체크하자!!

부동산 경매를 하면서 저는 단순하게 부동산 경매물건의 권리분석만 잘하면 되는 줄 알았습니다.

물론 권리분석의 경매의 꽃이라고 할 정도로 중요합니다.

하지만 그 외의 이 부동산 경매를 낙찰받았을 때 특히 토지 등을 낙찰받았는데 건물을 짓고 싶어도 못 짓는 곳에 있는 토지를 낙찰받으면 안 되겠지요.

 

1.  부동산 경매 입찰 시 각종 공적장부를 체크해야 합니다.

 

●등기부등본, 토지이용계획 확인서, 토지대장, 지적도(임야도)등 건축물관리대장이 대표적이라고 할 수 있습니다.

①이 중에서 토지대장, 임야대장, 건축물대장은 과세를 목적의 장부입니다.  이들 장부는 지번, 면적, 지목등 행정적인 요소는 등기부를 우선하는 효력이 존재합니다.

 

②지적도(임야도)는 경계와 면적에 대하여 측량한 도면으로 면적, 경계의 다툼이 있을 때 매우 중요한 공적장부입니다.

 

③토지이용계획 확인원은 무분별한 토지의 개발을 제한하기 위해 일정한 규제를 적용한 공적장부인 것입니다.

 

④개별공시지가는 토지의 과세를 목적으로 각 지번별로 가격을 책정한 것입니다.

 

⑤등기부는 소유자 및 권리관계에 있어서 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장)보다는 우선하는 효력이 있습니다. 

즉, 법적인 소유권에 관한 공적장부로서 등기부등록은 선택사항이어서 무등기건물이 있는 것입니다.

 

→이 중에서 오늘은 토지이용계획확인서를 열람하는 방법과 어떤 것을 부동산 경매 시 체크해야 하는지 알아보겠습니다.

 

 

2.  부동산 경매 입찰 시 토지이용계획확인서에서 체크사항

 

●토지이용계획 확인원은 무분별한 토지의 개발을 제한하기 위해 국가가 일정한 규제를 적용한 공적장부입니다.

토지이용계획확인서를 통해 토지이용규제 기본법에 따라 필지별로 지역, 지구 등의 지정 내용과 행위제한 내용 등의 토지이용 관련 정보를 확인해야 합니다.

 

●토지이용계획확인서에는 토지의 위치, 지번, 지목, 면적, 도시관리계획 등이 기재되어 있습니다.

●지역,지구 등의 지정내용: 해당토지가 어떤 지역으로 지정되어 있는지 확인이 가능합니다. → 이 중에서 용도지역이 가장 중요합니다. 용도지역은 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한 함으로써 토지를 해당지역에 알맞게 효율적으로 이용하기 위한 규제라고 보시면 됩니다. ●지역,지구 등의 행위제한의 내용: 해당 토지에 지정되어 있는 지역 지구에서 건축행위를 할 경우 규제 , 활용방안에 대해 기술 ●토지거래계약 허가구역: 토지거래를 진행할 경우, 허가권자의 허가를 받아야 하는지 여부 표기

 

●현재 관심이 가지고 있는 경매 토지에  어떠한 규제가 있으며 어떻게 활용할 수는 지, 또한 이 토지에 건물을 건축할 수 있는지 알아보기 위한 서류라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

3.  토지이용계획확인서 열람

 

●토지이용계획확인서 열람은 토지이음(http://www.eum.go.kr/ )에서 주소를 기입하면 토지이용계획확인서를 쉽게 알 수 있다.

<토지이음 홈피>

 

 

●부동산 경매물건 토지이용계획확인서 열람예시

①관심 있는 부동산 경매물건을 찾는다.

 

<부동산 경매 물건>

 

② 토지이음(http://www.eum.go.kr/ )에서 위의 경매 물건의 주소를 기입하면 다음과 같은 화면이 나온다.

 

<토지이음 홈피에서 토지이용계획 열람>

 

 

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3.  토지이용계획확인서 체크사항

1. 임장활동 시 토지확인을 위해 맹지 여부와 도로를 이용하여 접근가능여부 확인이 중요하다.

 

●왜냐하면 건물을 지으려면 도로가 접해 있어야 가능하다.

국가에서 토지마다 토지이용규제를 정해 놓았기 때문에 토지를 낙찰받기 전에 토지이용규제를 확인하여 반드시 건물을 지을 수 있는지 여부를 꼭꼭 확인해야 한다.

특히 자연환경보전지역등 환경보호등의 공익목적을 위해 건물을 짓지 못하게 하는 토지도 있기 때문이다.

만약 성남지역 외관의 좋은 토지가 경매 물건으로 나와 있어 토지이용계획확인서를 발급받아 보았다.

그런데 토지용도가 자연환경보전지역이라고 나와있다면 사실상 건물 짓는 것은 포기해야 한다.

 

<감정평가서 - 맹지에 대한 평가>

 

● 관심 부동산 경매 토지를  토지이음에서 열람 시 지역이 <자연녹지지역>으로 나와있다.

 

<토지이용계획서 열람 중 자연녹지지역>

 

<토지 이음 -토지이용계획서 >

 

●토지이음에서 <자연녹지지역>의 경기도 성남시, 즉 지역마다 할 수 없는 행위제한, 건폐율, 용적률, 건축선, 도로조건을 법률로 자세하게 나와있다.

이런 것들을 좀 살펴보면 토지등 경매 시 좀 더 효율적일 것 같다.

 

<토지이음에서 지역별 자연녹지지역에 대한 행위제한 일부 캡쳐>

 

 

2. 도시지역의 주거지역일 경우에는 종류에 따라 용적률과 건폐율을 달라지므로 확인해야 한다.

 

예를 들면 주거지역도 전용주거지역과 일반주거지역으로 나누어져 있다. 

이때는 전용주거지역보다는 일반주거지역 좋다.

또 일반주거지역보다는 준주거지역이 좋다. 

왜 이런 <~좋다>라는 표현은 활용도가 더 많이 할 수 있다는 의미이다. 

준주거지역이 상가도 많이 들어설 수 있는 지역으로 토지를 다양하게 활용하여 이용 또는 개발할 수 있기 때문이다.

 

3. 토지를 낙찰받았을 경우 지목변경이 가능한지 살펴보아야 한다.

 

건축을 하기 전에는 아니 되고 건축을 하고 나서 지목변경을 <대(垈)>로 하면 된다.

하지만 다 되는 것이 아니니 필수적으로 먼저 확인을 해야 한다.

 

4. 부동산 경매 중 공장일 때 계획관리지역의 토지가 좋다.

 

공장용지의 경우 계획관리지역의 토지가 가장 좋다고 할 수 있다.

근처에 연접개발제한에 적용을 받지 않기 때문에 토지 이용가치가 높은 편이라 할 수 있습니다.

 

부동산 경매 물건이 공장일 때는 만약 준 보전산지가 있다면 좋다.

준보전산지는 자연녹지지역에 속하지만 계획 관리지역 내에 있는 산지로서 도시계획조례가 허용되는 범위 안에서 산지전용허가를 받아서 전원주택단지, 공장용지 등으로 개발이 가능하다.

 

※토지이용계획확인서에서 가장 중요하게 체크해하는 포인트는 토지의 가치를 정하는 용도지역을 살펴보는 것이다.

 

 

 

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