이해관계인? 부동산 경매 낙찰자는 이해관계인?

요즘 경매를 공부하면서 부동산 경매에서 낙찰을 받아서 최고매수인이 이해관계자라서 그 경매 물건 서류를 열람할 수 있는 줄 알았는데 이해관계인이 아니었습니다.  정확한 경매에서의 이해관계인의 의미에 대해서 알아보겠습니다.

 

<부동산 경매에 있어서의 이해관계인>

 

1.이해관계인이란?

 

▶강제경매절차에  있어서 이해관계를 갖고 있는 자입니다.

그중에서도 법이 보호할 필요가 있다고 생각해서 이해관계인으로 규정한 자라고 생각하시면 될 것 같습니다.

부동산 경매에 있어서 집행 당사자 이외에 매각에 의하여 영향을 받을 부동산상의 권리자가 많으므로 이러한 이해관계인을 부동산 경매 절차에 참가할 자격을 주어서 이익을 옹호할 기회를 주는 것입니다.

그래서 경매절차 과정에 참여할 권리가 있습니다.

그리고 제일 중요한 경매 과정에 관련된 서류를 열람하거나 받을 수 있는 자격이 있습니다.

또한 경매와 관련된 각종 서류를 복사할 수도 있습니다.  

 

2.이해관계인의 범위

▶민사집행법 제90조에 경매절차에서 이해관계인을 열거규정되어 있으면 이 이외에는 이해관계인이 아니다. 

 

1. 채무자와 소유자 

주의!!) 강제경매에 있어서는 채무자는 부동산소유자와 일치하여야 한다.

하지만 임의 경매는 채무자와 소유자 즉 물상보증인이 다를 수 있다.

 

<부동산 경매 물건의 소유자와 채무자>

 

 

2. 압류채권자와 강제 집행력 있는 정본에 따라 배당을 요구한 채권자 (민사집행법 제1호)

주의!!) 강제 집행력 있는 정본이 없이 배당 요구하는 채권자와 가압류권자는 이해관계인이 아니다.

 

<등기부등본 상의 가압류권자, 근저당권자>

 

 

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3. 등기사항증명서상에 기재된 부동산에 대한 권리자

●용익물권(지상권, 지역권, 전세권), 담보물권(권리질권, 근저당권등)등의 등기명의인은 물론 임차권자도 포함된다.

●가등기권리자도 이해관계인이다. 가등기 담보권리자는 경매절차에서 근저당권으로 취급된다.

주의!!) 가압류, 가처분채권자는 이해관계인이 아니다.

 

 

4. 부동산 위의 권리자로서의 그 권리를 증명한 사람

판례에 의하여 유치권자 등 등기 없이 부동산 상의 권리를 행사할 수 있는 채권자로서 스스로 신고와 증명을 한 뒤에 비로소 이해관계인으로 본다( 대판 94마 1445)

 

<부동산 등기부의 전세권자등 외 문건/송달 내역>

 

3. 이해관계인 아닌 사람 (경매 낙찰자인 최고매수가 외)

▶앞에서도 언급했듯이 저 부동산 경매에서 낙찰을 받아서 최고매수인이 된 사람은  이해관계자가 아니라는 사실입니다.

 

<부동산 경매 낙찰자 예시>

 

 

다만 경매와 관련된 각종 서류 전달 내역, 채권자·채무자 등 각종 신청서 등 '재판 기록'을 열람할 수 있습니다.

• 가압류권자
• 처분금지가처분자
• 부동산의 명의신탁자
• 소유권이전 청구권 가등기권자(일반 가등기권자)
• 예고등기권자
• 집행력 있는 정본을 가진 채권자하더라도 배당요구를 하지 않을 경우

 

<제판 열람 복사 신청서 양식>

 

4. 이해관계인 되는 시기

▶경매절차에서 이해관계인이 되는 시기는 법원으로부터 매각허가결정이 난 시점부터 이해관계인이 된다.

예외!!) 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침에 의거하여 경매기록을 열람과 복사는 최고가매수신고인과 차순위매수인 자격으로 매각허가결정 이전에도 가능하다.

 

5. 이해관계인에게 인정된 각종 절차상의 권리

▶민사집행법은 이 해관계인이에게 경매절차 전반에 걸쳐서 관여할 수 있는 권리를 인정한다.

예외!!) 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침에 의거하여 경매기록을 열람과 복사는 최고가매수신고인과 차순위매수인 자격으로 매각허가결정 이전에도 가능하다.

 

• 매각허가 여부 결정에 따라 손해를 본 경우 즉시항고를 할 수 있다.
• 법원은 이해관계자에게 매각일과 매각결정일을 통지하여야 한다.
• 결매개시 결정에 대한 이의신청서
• 이중경매신청이나 배당요구신청이 있는 경우 법원으로부터 통지받을 권리
• 배당기일에 소환받을 권리
• 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 합의 및 이의신청을 할 수 있는 권리
• 입찰을 신청할 수 있는 권리
• 경매개시결정 후의 목적부동산에 대한 침해방지신청권
• 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리
• 경락기일에 경락에 관한 의견진술을 할 수 있는 권

 

 

 

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