안녕하세요?
이제 제가 블로그를 시작한 지가 서서히 한 달이 넘어갔네요.
한 달이 저에게 참 많은 변화를 주었습니다.
생활패턴에도 많은 달라졌고요.
이런 변화가 저에게 터닝포인트가 되었으면 좋겠습니다.
오늘은 법원의 경매신청 절차 중에 배당요구 및 배당 순서를 포스팅해보고자 합니다.
1) 교부(무엇을 내어 줌) 청구란 무엇인가?
앞 부동산 경매 권리분석 포스팅에서 법원은 경매신청이 들어오면 경매개시결정을 하고 경매개시결정등기가 끝나면 압류의 효력이 발생합니다.
●법원은 등기부에 기재된 근저당권자, 가압류자, 압류자 등 채권자들에게 배당 요구할 것을 최고합니다. 또한 조세 기타 공과를 주관하는 행정관청에 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다.
●이는 부동산의 모든 부담과 절차배용을 변제하고도 남을 가망이 있는지를 확인함(경매신청채권보다 배당순위가 빠른 채권을 변제하고 지급될 배당금이 없는 경우를 무잉여라고 한다. 또한 경매신청 채권자에게까지 지급된 배당금이 없는 경우는 경매가 취소된다)과 동시에 주관 행정관청으로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위해서입니다.
●강제집행에 있어서 국세의 우선징수권을 행사, 국세 등을 강제 징수하는 특별절차입니다.
세무서장이 교부청구를 할 수 있는 경우로는 국세의 체납으로 체납처분받을 때, 지방세 기타의 공과금에 대한 체납처분받을 때, 강제집행받을 때, 파산 선고받을 때, 경매가 개시된 때, 법인이 해산되었을 때를 들 수 있다. 이러한 경우에 세무서장은 집행 법원·관계 행정청·청산인 등에 대하여 국세·가산금 및 체납처분비의 교부를 청구해야 한다.
2) 배당요구란 무엇인가? (배당요구 YES/NO)
●강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 우선변제 청구권이 있는 채권자나 집행력 있는 정본을 가진 채권자 경매개시 결정 등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.
-배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수도 없다.
| 배당요구 없이 배당받을 수 있는 채권자 | 배당요구 해야 배당받을 수 있는 채권자 |
| ㉮저당권, 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것은 가진 채권자는 배당요구 불필요 ㉯임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지므로 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기된 경우 배당요구 없이 당연히 배당받는 권리에 속한다 ㉰배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의해 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인 |
㉮첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자 ㉯최선순위 전세권은 등기되었고 우선변제권은 있으나 경매 시 소멸하는 권리가 아니므로 배당요구를 해야 배당받을 수 있다. ㉰집행력 있는 정본을 가진 채권자 ㉱민법.상법 기타 법률에 의해 우선변제권이 있는 채권자 -대항력과 우선변제권을 가진 주택(상가) 임차인은 등기되지 않았으므로 배당요구를 필요 :주택임대차 보호법에 의한 소액임차인 -확정일자임차인 -근로기준법에 의한 임금채권자, 사업에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 ㉲국세 등의 교부청구권자, 국세 등 건강보험법, 산업재해보상법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 가진자 |
●부동산 경매에서 배당요구 신청을 했다는 것은 낙찰 후 배당받고 이사를 나가겠다는 의미로 받아들여집니다.
●배당요구 신청은 대한민국 법원 전자소송으로 신청하여 배당받을 수 있습니다.
3) 부동산 매물 경매 권리분석 시 검토해야 할 배당
●근저당권이나 가압류 등 얼마를 배당받을지는 낙찰을 할 매수인이 신경 쓰지 않아도 된다. 소멸된 권리이기 때문이다.
●검토해야 할 배당: 대항력 있는 선순위 임차인이 있다면 반드시 예상 배당을 해보고 대항력 있는 선순위 임차인이 임차보증금을 다 배당받는지 검토해봐야 한니다. 왜냐하면 (참고:아래 배당 순서표처럼 임차인의 임차권을 인수해야 함) 다 배당받지 못한 선순위 임차인의 나머지 보증금을 인수하게 될지도 모릅니다.
●배당절차(법률 민사 소송법에서 집행관이 압류한 재산을 경매한 뒤에 그 돈을 여러 채권자에게 나누어 주는 재판의 절차)에 따라 3일 내에 배당기일을 정한 후 배당기일통지서를 받은 이해관계인 및 배당을 받을 채권자는 지정된 일에 법정에 출석, 배당표를 확정하는 절차를 밟습니다.
-배당표에 대한 의미가 있을 시에 이의제기가 가능하고 집행 법원은 배당 일시 유보하고 배당이의 소를 제기하고 배당기일부터 1주일 내에 그 소제 기를 법원에 증명하면 유도된 배당액을 공탁합니다. 이의 소제기가 없으면 배당표 원안대로 배당을 집행합니다.
3) 배당순위: 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의해 우선순위에 따라 정해집니다.
<배당 순서 안내>
| 순위 | 내 용 |
| 0순위 | *경매비용: 경매를 진행함에 있어 발행하는 송달료 공고비용 현황조사수수료, 감정평가료, 집행관의 수수료 *경매목적물의 제 3취득자(해당지상권자, 전세권자, 대항력 있는 임차인 등)가 지출한 필요비, 유익비 |
| 1순위 | *소액임차인의 최우선변제금 *최종3개월 임금채권, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등 |
| 2순위 | 해당 부동산과 관련된 체납세금(당해세:매각대상이 되는 당해 부동산에 대하여 부과된 국세 및 지방세 와 그 가산금) ●국세 당해세:상속세, 증여세, 종합부동산세등 ●지방세 당해세:재산세 종합토지세등 |
| 3순위 | 담보물건, 우선변제권 있는 임차인 |
| 4순위 | 임금채권 |
| 5순위 | 공과금: 건강보험료, 국민연금 등 |
| 6순위 | 일반채권 |
●배당채권이 모두 일반채권이면 평등 비율로 배분하여 배당합니다. 하지만 우선변제 채권이 있으면 우선순위에 따라 배당됩니다.
●물건도 상호 간의 순위에 따라 또 등기의 선후에 의해 정해지고 물권(특정 부동산을 직접 지배함으로써 얻게 되는 배타적 권리:점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 )이 채권보다 항상 우선입니다.(민법)
●물권(특정 부동산을 직접 지배함으로써 얻게 되는 배타적 권리:점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 ) 상호 간의 배당순위는 등기의 선후에 의해 결정됩니다
●채권(채권자가 채무자에게 약속한 특정 행위를 청구할 수 있는 권리)은 등기부등본에 순서와 관계없이 항상 같은 순위입니다. 즉 동순위로 배당받게 됩니다. 이를 안부배당이라고 합니다.
-안부 배당은 모든 채권자의 채권액을 더한 총액에서 각 채권자의 채권액을 차지하는 비율을 정하고, 배당할 금액에 이 비율을 곱해서 각 채권자의 배당액을 결정합니다.
●채권(채권자가 채무자에게 약속한 특정 행위를 청구할 수 있는 권리)은 등기부등본에 순서와 관계없이 항상 같은 순위입니다. 즉 동순위로 배당받게 됩니다. 이를 안분배당이라고 합니다
●1순위) 법원 부동산 경매 비용이 제일 먼저 배당됩니다(2,980,000)
●2순위) 물권이 근저당권과 압류 등이 배당됩니다
●3순위) 교부 청구한 국민건강보험공단 등이 다음 배당됩니다. 단지 국민건강보험공단 금액을 알 수 없어서 임의로 0을 표시한 것입니다.
지금까지 일반적인 부동산 경매 절차에서 배당요구와 교부청구 그리고 배당 순서에 대해서 알아보았습니다.
흡수 배당이라는 것이 더 있는데, 제가 아직 공부가 부족해서 다음 기회가 되면 포스팅을 해 보겠습니다
그럼 좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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