안녕하십니까?
오늘은 공인중개사 시험 2차 과목 중에 <공인중개사 실무> 中 마지막 부분 경매실무 법령을 포스팅하겠습니다.
이 포스팅은 제가 부동산 경매 공부를 하면서 다시 한번 내용을 떠올리고 여러분에게도 조금이나마 도움이 되고자 합니다.
<공인중개사 시험-2차 공인중개사 법령 및 실무 과목 中 경매실무 법령> 부분은 공인중개사 실무 과목 40문제 중에 약 2문제 정도가 출제된 파트로서, 공인중개사법의 마지막 부분이면서 처음 들어보는 경매 용어도 많고 솔직히 잘 이해가 안 되는 부분이 있으니 기출문제를 바탕으로 잘 나오는 부분만 집중적으로 공부하고 2문제 중에서 1문제 정도는 맞으면 잘한 거라고 말했던 부분이었던 게 기억이 나네요.
솔직히 그때는 그냥 무조건 외우는 식으로 공부했었던것 같은데, 지금 부동산 경매를 배우고 권리 분석을 해 보니 이제는 확실히 알게되었다는....
1)공인중개사 시험 출제 비중 (40문제 中 2문제 내외)
| 경매 실무 관련 법령 | 출제 키워드 | 출제문항 수 |
| 경매 | 경매절차, 권리분석 | 1문항 |
| 공매 | 공매의 종류 및 특징 | 거의 없음 |
| 경매 매수신청대리 | 매수신청대리, 등록요건, 대리권의 범위, 대리행위의 절차, 행정처분 | 1문항 |
2)경매절차 (40문제 中 2문제 내외)
①부동산 경매의 종류에는 두 가지가 있습니다. (강제경매와 임의경매는 실질적 경매에 속합니다)
1) 강제경매(갑구:가압류)
- 돈이 급해서 차용증을 받고 돈을 빌려주었는데 시일이 지나도 돈을 받지 못하면 이 차용증을 가지고 법원에 신청하는 것입니다.
단 이 차용증은 개인 간의 거래이므로 법원의 판결을 받아서 이 판결이 집행 근원이 되어서 강제로 집행하는 것입니다.
꼭 집행 근원이 차용증만은 아닙니다. 공증문서, 이행 판결, 지급명령서, 확정판결도 가능합니다.
2) 임의경매(을구:근저당)
-강제경매와 큰 차이점은 집행 근원이 필요하지 않습니다.
즉 대표적인 근저당권 등 담보물권(저당권, 전세권, 유치권, 가등기담보권 )의 실행을 위한 경매입니다.
위처럼 차용증만 작성하는 것이 아니라 돈을 반드시 갚겠다는 의미로 부동산 등의 담보를 제공하므로 빌림과 동시에 등기부등본에 기재가 됩니다.
법원 경매절차 : 경매신청 결정 > 경매개시 결정 및 공고(등기공고(등기 및 송달) > 매각준비 > 매각기일 공고 > 매각 결정 기일 허가/불허가 결정 > 이내 즉시항고 가능 > 항고 없으면 매각 확정되며 1개월 내에 대금 완납(소유권 취득) > 소유권 이전등기 및 명도
②경매신청, 경매개시 결정 및 압류 (※공인중개사 시험 기출문제 : 15.17.18, 20.21.28)
-미등기 건물에 대한 경매신청: 채무자의 소유임을 증명하는 서류(건축허가)를 첨부하여 부동산 경매를 신청할 수 있다.
-강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여 즉시항고 가능
-강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있을 시에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시 결정을 한 집행절차에 따라 경매한다.(이중 경매신청)
-압류의 효력은 경매개시결정등기와 송달이 될 때 효력이 발생한다. 경매신청 취하(채무자의 채무변제를 이류로 경매 신청자가 경매 취소 신청을 하는 행위를 말하며 매각대금 완납 전까지만 가능) 시 압류의 효력은 소멸된다.
-매수신고가 있을 시 경매 취하 시에는 최고가 매수 신고인 또는 매수인과 차 순위 매수 신고인의 동의가 필요로 한다.
③배당요구 종기 결정 및 공고(등기 및 송달) (※공인중개사 시험 기출문제 : 18.20.26)
-배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 공고해야 하며, 첫 매각기일 이전으로 한다.
-배당요구 유무에 따라 매수인이 인수해야 할 권리가 바뀌는 경에 배당요구의 종기기 지난 후에는 이를 철회하지 못한다. (법률에 의해 우선변제권이 있는 채권자는 매각결정기일까지 배당요구를 할 수 있다(×))
-배당요구 없이 배당받을 수 있는 권리:
㉮저당권, 전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것은 가진 채권자는 배당요구 불필요.
--배당요구해야 있는 권리:
㉯대항력과 우선변제권을 가진 주택(상가) 임차인은 등기되지 않았으므로 배당요구를 필요.
㉰최선순위 전세권은 등기되었고 우선변제권은 있으나 경매 시 소멸하는 권리가 아니므로 배당요구를 해야 배당받을 수 있다.
㉱임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지므로 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기된 경우 배당요구 없이 당연히 배당받는 권리에 속한다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
④매각준비
-현황조사:경매개시 결정을 한 뒤에 법원 집행관에게 부동산 현황, 점유관계, 임차인 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명한다. 집행관은 조사를 위하여 건물 출입 및 건물의 점유자나 제삼자에게 질문과 문서를 제시하도록 요구할 수 있으면 잠긴 문을 여는 권한도 있다.
-감정평가:부동산 경매 물건에 대해 부동산을 평가하고 평가액으로 최저 매각액을 결정한다.
-그리고 법원은 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구나 볼 수 있도록 해야 한다.
⑤매각기일 및 매각 결정 기일 결정 공고-법원은 2주 전에 일간신문에 공고
⑥매각기일 (※공인중개사 시험 기출문제:18.20.21.22.23.25.26.27.28.29.30.31 회)
-부동산의 매각:호가 경매(매수 신청액을 서로 올려가는 방법으로 최고액의 3회 이상 부른 후 그 이름과 매수신청금액을 고지해야 한다.), 기일입찰(매각 날) 또는 입찰기간 이내(1주 이상 1월 이내)에 입찰하게 하고 매각기일(입찰기간이 끝난 후 1주일 이내)에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 한다.
-부동산의 매각: 집행 법원이 정한 매각방법을 따른다. 매각기일은 법원 안에서 진행해야 한다. (가장 일반적)
-매수신청 보증:매수 신청인은 대법원 규칙이 정한 바에 따라 최저 매각 가격의 10분의 1로 한다.(매수 가격, 매수신청 가격(×))
-최고가 매수 신고인: 2 이상인 경우 이들만 다시 입찰하여 최고가 매수인을 정한다.
단 전의 입찰 가격에 못 미치는 가격으로 입찰 불가, 입찰자 모두 불 응시하거나 똑같은 최고가일 경우는 추점으로 정한다.
-차순위 매수 신고인: 차순위 매수신고는 그 신고액이 최고가 매수 신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 사람만 할 수 있다. 차순위 매수 신고한 사람이 2 이상인 경우 똑같은 매수 가격일 경우는 추점으로 정한다.
예: 최저 매각대금이 1억원(매수 신청액-1천만원(10%)이고 최고가 매수 신고액이 1억 2천 일 경우 차순위 매수신고는 1억 1천만원(1억 2천-1천만 원)을 넘는 경우에만 해당된다.
-새매각: 허가할 매수 가격의 신고가 없을 시 마감되었을 경우 가격을 많이 낮추고 새 매각기일을 정해야 한다.
-공유자 우선매수신고:
공유물 지분에 대한 경매의 경우 다른 지분을 가진 공유자는 매각기일(매각 결정 기일 ×)까지 보증을 제공하고 최고 매수신고 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 신청할 권리가 있다.
⑦매각 결정 기일(※공인중개사 시험 기출문제:18.21회)
-매각 결정 기일은 매각기일부터 1주 이내로 정한다.
-매각 허가 결정:매수인
-매각불허가 결정;새매각(저감 없음)
-차순위 매수 신고인이 있는 경우는 매수인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 차순위 매수 신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 한다.
-농지취득 자격증명이 요구되는 농지의 경우는 최고가 매수 신고인으로 결정된 후 매각 결정 기일까지 증명을 제출해야 매각이 허가된다.
-최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 미달되는 사람 등 매수할 자격이 없는 자(입찰을 참여할 수 없는 자: 행위무능력자, 채무자, 재매각에 있어 전의 매수인, 집행관 및 그의 친족, 감정인 및 친족, 경매법원을 구겅하는 법관 및 직원)가 최고가 매수 신고인을 내세워 매수신고를 한 겨우 매각을 허가하지 않고 새 매각기일을 정해야 한다.
⑧매각 확정(※공인중개사 시험 기출문제:20.21.28회)
-매각결정기일로 부터 1주 이내로 정한다. 이해관계인의 즉시항고가 없는 경우 매각이 확정된다.
-매각허가결정에 대한 항고자는 보증금액으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권을 공탁해야 한다.(최저매각가격×)
-매각허가결정에 대한 항고가 기각될 경우에는 항고 보증으로 제공한 것을 돌려주지 않는다.
⑨매각대금의 납부(※공인중개사 시험 기출문제:18.22.23.25.26.29회)
-매각 허가 결정이 확정되면 법원은 1월 내로 대금 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에 통지해야 한다.
-매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 한다..(대금지급기일에. 매각대금 지급 (×))
-매수인은 매각대금을 내면 바로 권리를 취득한다. 또한 차순위매수신고인은 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있다.
-매수인이 대금 지급기한까지 이행하지 않으면 차순위 매수 신고인이 없을 때는 재매각을 실시한다.
-재매각에서 종전 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청 보증금을 돌려받지 못한다.
-매수인은 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 지연이자와 재매각 절차비용을 지급 한때에는 재매각을 취소하고 소유권을 취득한다. 이 경우 차순위 매수 신고인이 매각 허가 결정을 받았다면 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 소유권을 취득한다.
⑩소유권이전등기촉탁과 배당(배당순서) 와 인도명령
-등기촉탁이란?
등기는 당사자의 신청으로 하는 것이 원칙이나 예외로 법률의 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우가 있는데, 이를 등기촉탁 또는 촉탁등기라 한다.
<배당순서 안내>
| 순위 | 내 용 |
| 0순위 | *경매비용: 경매를 진행함에 있어 발행하는 송달료 공고비용 현황조사수수료, 감정평가료, 집행관의 수수료 *경매목적물의 제 3취득자(해당지상권자, 전세권자, 대항력 있는 임차인 등)가 지출한 필요비, 유익비 |
| 1순위 | *소액임차인의 최우선변제금 *최종3개월 임금채권, 3년간 퇴직금, 재해보상금 등 |
| 2순위 | 해당 부동산과 관련된 체납세금(당해세): 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세 등 |
| 3순위 | 담보물건, 우선변제권 있는 임차인 |
| 4순위 | 임금채권 |
| 5순위 | 공과금: 건강보험료, 국민연금 등 |
| 6순위 | 일반채권 |
-인도명령:법원은 매수인이 매각대금을 납부한 후 6개월 내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다.
단 점유자가 이유 있는 이유로 대항력이 있음을 증명한다면 그러하지 아니한다.
-명도소송: 6개월 경과한 인도명령 대상자
공인중개사 시험에 연관시켜서 부동산 경매 공부에 도움이 되고자 실제 경매물건의 예시표를 캡쳐해가면서 설명해 보았네요.
또 엄청 길어졌습니다.
나름 열심히 하고 있는데...
자신감이 왔다 갔다 합니다....
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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