안녕하세요?
저번 포스팅에서도 부동산 경매의 4단계로 나누었습니다.
오늘은 등기부등본으로 권리분석 두 번째 포스팅입니다.
권리분석에 중요한 "말소기준권리" 앞 포스팅에서 다루고 매각명세서도 어떤 형식으로 표시되는지 알아보았습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
권리분석 중 포인트 2: 매각물건명세서 중요하다(점유자 권리분석)
㉮말소기준 권리를 분석합니다.(등기부에 기재된 내용으로) - 앞 포스팅
㉯점유자를 분석합니다. (현황조사서 기재된 내용으로)
▶등기부등본 분석후에 매각물건명세서의 최선순위, 즉 말소기준권리를 찾은 후에 다음은 점유자에 대한 분석입니다.
부동산 경매는 최고가 매수인은 매각대금을 납부하는 즉시, 등기부변경과 상관없이 소유권(사용, 수익, 처분)을 취득하게 됩니다.
소유권을 행사하기 위해서는 매각물건의 점유자로부터 인도받아야 진정한 소유권을 행사 할 수 있습니다.
→여기서 점유자란: 부동산 물건에 대한사실적 지배를 말합니다.
→사실적 지배는: 잠금장치를 하거나 타인의 출입을 배제하는 지배를 말합니다. 즉 객관적 지배는 물론 물건과 사람과의 시간과 공간적, 그리고 타인의 지배 가능성을 모두 고려해야 합니다.
경매수업을 배우면서 꼭 알아둬야 하는 문구는
<소유자 채무자는 인도명령 대상자:민사집행법 제136조 제1항 규정>라는 사실입니다.
ⓐ 소유자, 채무자가 점유자일 경우에는 매우 안전하고 쉬운 물건입니다.
→경매부동산의 점유자가 소유자나 채무자이며, 가처분 등 인수하는 권리가 없다면 안전한 물건이라고 할 수 있습니다
(이런 경우는 매우 안전하기 때문에 감정가 대비 낙찰가가 매우 높습니다)
→낙찰자가 소유자, 채무자에 인도를 요구했다면 거부할 수 없고, 거부했다면 인도명령을 받아 강제집행하여 부동산을 인도받습니다.
→인도 협상이 원활하게 이루어지지 않으면 점유자는 인도명령문을 법원에서 받아 강제로 냉장고, 세탁기 등 물품을 강제로 빼낼 수 있습니다.
(인도명령이란? 매각대금을 내고 6개월 내 소유자나 채무자에 대하여 법원에 신청해서 매수인에게 부동산을 인도하라고 명령합니다. 이 명령을 말합니다)
→위 "매각 물건명세서 中 빨간박스내용은 점유자 현황에 조사된 <조사된 임차 내역 없음>으로의 표기는 임차인이 없다는 뜻입니다.
하지만 여기서 중의할것은 "조사된"이란 말입니다. 정말 임대차 관계가 없다는 뜻일 수도 있고 조사관이 임차인을 만나지 못한 경우와 점유자의 부재로 만나지 못했거나 조사를 거부한 경우 등 다양하다는 뜻입니다.
→법원은 경매개시 결정 후에 등기부등본에 경매개시결정등기를 한 다음 집행관에게 부동산의 현황이나 점유자 관계 조사를 시키고 감정평가사에게 감정평가를 명령합니다.
-집행관은 현황조사시 주민등록 전입세대 열람을 하고 확인 결과 소유자가 아닌 임차인 등이 점유하고 있다면 임차인으로써 법원에 보고 합니다. 이것이 <현황보고서> 입니다.
→법원은 임차인에게 권리신고와 배당요구를 하라고 최고(거듭 말합니다)합니다.
이걸 바탕으로 매각물건명세서에 점유자 기재 사항에 성명, 보증금, 전입일자, 확정일자 등을 기재하여 일반인에게 열람하게 할 수 있게 하는 것입니다.
→이런 조사가 부족할 경우를 < 이럴 경우를 대비에 바로 밑에 ※ 뒤에 설명할 현황조사서에 전입세대를 확인하여 내용을 보충해야 한다는 설명을 바로 밑에 덧붙입니다>.
-매각명세서의 점유자 부분에 임차인이 있는 경우 파란 박스처럼 임차 권리에 대해 기재해 놓습니다.
정보출처 구분도 "현황조사" "권리신고"등으로 표시되고 여기서 중요한 것은 빨간 줄로 해 놓은 전입일자입니다.
전입일자가 "말소기준권리" 보다 앞서면 선순위 임차인으로 인수하기 때문에 전입일자는 매우 중요합니다.
※ 즉 말소기준권리 날짜인 2021.12.13일 보다 앞선 임차인이, 소위 말하는 선순위 임차인이기 때문에 위 황**은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 것입니다.
※또 인수되는 권리로써 매각대금 납부 후에도 소유권 행사에 문제가 있는 경우로는 "가처분, 가등기, 전세권, 지상권, 토지 별도 등기, 대지권 미등기"가 있다는 사실입니다.
- 특히 가처분이나 가등기가 등기부에 말소되지 않고 인수된다면 소유권을 상실할 수도 있습니다
- 전세권(임차인하고는 다름)이 소멸하지 않고 인수된다면 전세보증금을 인수할 수도 있습니다.
- 토지별도등기가 인수되면 대각대금 외 추가 비용이 듭니다.
- 대지권 미등기는 대지권 취득을 위해 또 추가 비용이 들 수 있고 최악으로는 건물이 철거될 수도 있습니다.
점유자가 어떤지에 따라 다시 정리해 보면 다음과 같습니다.
|
이렇게 간단히 정리했지만 추후 다시 한번 포스팅을 따로 해보고 싶네요.
다음 포스팅은 전세권과 임차권의 차이점을 포스팅해보려고 합니다.
오늘은 이만 ...
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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6.부동산경매-대법원인터넷경매(권리분석1:말소기준권리, 매각물건명세서)
안녕하세요? 저번 포스팅에서 부동산 경매의 4단계로 나누었습니다. 1번째로 등기부등본을 이용해서 권리분석을 하기 위해 우선 등기부등본을 세세하게 살펴보았습니다. ●부동산 경매의 4단계
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