안녕하세요?
저번 포스팅에서 부동산 경매의 4단계로 나누었습니다.
1번째로 등기부등본을 이용해서 권리분석을 하기 위해 우선 등기부등본을 세세하게 살펴보았습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
"권리분석"은 경매의 꽃이라고 할 수 있습니다.
● 저는 권리분석이 중요하기도 하지만 너무 얽매이면 실전에 뛰어들기 힘들다고 생각합니다.
제가 읽은 책에서도 언급했더군요. 요즘 저의 걱정을... 그만큼 초보자 경매인으로 다들 느끼는 감정이겠지요.
권리분석이 부동산 경매 시작하면 권리분석은 필수적으로 나오는 부분인데, 실무에 정말 많이 필요 합니다.
그리고 제가 부동산 경매 용어를 설명하는 포스팅을 하는 것처럼 낯선 용어들을 접하게 됩니다.
저도 주식을 하면서 돈을 벌었을 때는 기쁜것이 오래가지 않지만 손실이 나면 정말 오랫동안 그 손실금에 대해서 곱씹어서 생각하고 다시 주식을 할 용기가 나지 않습니다.
즉 이익보다는 손실에 큰 두려움을 느낀다는 것입니다.
더욱이 부동산 경매 금액은 상대적으로 큰 금액이고 또 정말 티끌모아 모은 쌈짓돈, 정말 피 같은 돈을 날려먹지 않을까? 싶어서 더욱 권리분석에 매달리고 더 깊게 파고들어서 철저히 하겠다는 생각이 듭니다.
지금 제가 그렇거든요.
정말 이렇게 철저한 안전을 위해서 권리분석에 관한 공부를 열심히 하고 있는데..
"정말 경매로 수익을 얻을 수 있을까?
이런 생각으로 실전에는 정말 뛰어들 수 있을지에 대한 생각 말입니다.
● 그럼에도 부동산 경매에서는 권리분석은 중요하고, 또 너무 얽매이지 말고 실전에 도전을 해야 한다는 겁니다.
권리분석으로 용어만 달달 외우기만 하면 안 되고 실천을 해야 한다는 사실을...
①권리분석 중 포인트 1: 말소기준권리가 중요하다.
-권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
권리분석은 잘못하여 소멸되지 않고 매수인에게 인수되면 낙찰받은 매수인이 소유권 행사하는데 제한이 있기 때문입니다.
●말소기준권리란?
경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다.
인수 여부를 판별하는 기준이라는 것이지요.
-여기서 또 중요한 것은 등기부상의 권리 외에 임차인의 전입시기에 따라서 권리 순위가 결정되는 전입일자가 말소기준 권리보다 빠르면 "선순위 임차인"이라고 하여 매각 후에도 소멸되지 않는 권리이므로 중요합니다.
이처럼 말소기준권리보다 선.순.위 권리들을 낙찰 후 매각으로 매수인이 인수하게 되고 후순위 권리는 경매로 인한 매각으로 말소됩니다.
●말소기준권리는 어떤 것이 있을까요?
아래 말소기준권리중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다.
즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
☆하지만 외울 필요는 없습니다. 매각물건명세서에서 친절하게 기재해 놓았거든요.
매각물건명세서에서는 말소기준 권리라고 하지 않고 최선순위 설정이라고 해 놓았습니다.
●말소기준권리는 어떻게 찾을까요?
- 등기부에 나타난 근저당권, 담보가등기, 지상권, 지역권, 전세권, 압류 , 가압류, 가등기, 가처분 등 모든 권리를 시간순으로 나열합니다.
- 접수일자를 기준으로 하고 접수일자가 같다면 접수번호로 순위를 가름합니다.
- 말소기준 권리를 찾습니다.
- 말소기준 권리보다 앞에 있는 권리가 무엇인지, 후순위 권리가 무엇인지 찾아봅니다.
②권리분석 중 포인트 1: 매각물건명세서 중요하다
-매각물건명세서는 법원이 경매 물건의 정보를 누구나 볼 수 있도록 기록하여 비치된 문서입니다.
부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 지상권 등의 개요 등이 기재되어 있습니다.
-부동산 입찰 시에 주의해야 할 사항을 안내서 같은 기능을 합니다.
-매각기일(입찰일) 1주일 전에 공개됩니다.
㉮말소기준 권리를 분석합니다.(등기부에 기재된 내용으로)
매각물건명세서에서 말소기준 권리(최선순위 설정 일자)의 권리보다 날짜가 빠른 권리가 있다면 그 권리는 낙찰로 인한 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되어 해결할 수 없거나, 많은 시간과 비용을 투입해서 해결해야 할지도 모르는 위험을 안게 됩니다.
☞예시)말소기준권리(최선순위 설정)에 의해서 모두 소멸하는 경우
| 순위 | 접수일자 | 목적 | 권리자 | 금액 | 비고 |
| 1 | 2020.01.02 | 근저당권 | 국민은행 | 50,000,000 | 최선순위 설정(말소기준권리) |
| 2 | 2020.02.02 | 가압류 | 중소기업 | 20,000,000 | 매각시 모두 소멸 |
| 3 | 2020.03.10 | 압류 | 징수과 | 5,000,000 | |
| 4 | 2020.04.11 | 근저당권 | 김** | 10,000,000 | |
| 5 | 2021.08.15 | 임의경매 | 국민은행 |
-위의 사진처럼 <등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것>에 공란이거나 "해당 없음"이라고 표시되어 있다.
-최고가 매수인 낙찰자는 매각대금을 납부하면 소유권을 취득합니다.
등기부 권리분석 다음으로 점유자로부터 부동산을 인도받는데 추가 비용이 들지 않는다는 의미이기도 합니다.
☞예시)말소기준권리(최선순위 설정)에 의해서 선순위 권리로 인수하는 경우
| 순위 | 접수일자 | 목적 | 권리자 | 금액 | 비고 |
| 1 | 2020.01.01 | 전세권(배당요구안함) | 윤** | 70,000,000 | 선순위 임차인(인수) |
| 2 | 2020.01.02 | 근저당권 | 국민은행 | 50,000,000 | 최선순위 설정(말소기준권리) |
| 3 | 2020.02.02 | 가압류 | 중소기업 | 20,000,000 | 매각시 모두 소멸 |
| 4 | 2020.03.10 | 압류 | 징수과 | 5,000,000 | |
| 5 | 2020.04.11 | 근저당권 | 김** | 10,000,000 | |
| 6 | 2021.08.15 | 임의경매 | 국민은행 |
-이처럼 전세권이 인수되게 되는 사항이면 매각물건 명세서에 <등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것>에 "등기과에 접수번호에 의해 전세권: 예를 들면 을구 전세권설정등기(2021.4.20)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨"이라고 표시되어 있을 것입니다.
-최고가 매수인 낙찰자는 매각대금을 납부하면 소유권을 취득하지만 전세권을 인수해야 하므로 전세 임차인이 임대기간이 만료될 때 전세금을 요구하면 전세금을 반환하게 되므로 추가 비용이 발생하다는 것입니다.
즉 낙찰 매각 대금 + 전세금 =경매대금
참 난감한 상황이죠
오늘은 여기까지 하겠습니다. 한 포스팅에 너무 긴 것 같기도 하고 시간도 많이 걸려서요.
양해 부탁드립니다.
다음 포스팅은 매각물건명세서 권리분석 중에 점유자의 분석을 포스팅하겠습니다.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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