4. 부동산 경매 -대법원인터넷경매: 권리분석 서류(매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 등)

안녕하세요?
이번이 부동산 경매 4번째 포스팅입니다.
계속 포스팅을 할수록 사실 자신감이 자꾸 떨어지지만, 오늘도 스스로에 "홧팅!!"을 외쳐봅니다.

이번에서 대법원 경매 사이트를 좀 더 살펴봅시다.
부동산 경매 사이트에 어떤 연유로 경매에 나오게 되었는지 말씀드렸습니다.
"미니사과"에 빗대어서 얘기해드렸지요.
좀 더 확장해서 저의 집에는 딸아이가 게코 도마뱀 "그렌이"를 키우고 있습니다.
어제 좀 불의의 사고로 특수 동물병원에 처음으로 찾아가 보았습니다.
집에 가까이 없어서 용인까지 가보았고 참 생소한 특수동물병원이더구요. 사설이 길었네요.

도마뱀이 부동산 경매에 나왔다고 치면, 우리는 이 도마뱀이 괜찮은지, 병이 있는지 알아야 대금을 지급하고 집에 데려와도 마음이 편할 것입니다.
물론 정상적으로 도마뱀을 입양으로 사들이면 혹시 일찍 병으로 죽으면 책임을 물을 수 있지만 부동산 경매는 싸게 구매할 수는 있지만 그 뒤에 도마뱀 생사나 병들어가는 것에는 책임이 없습니다.

그러니깐.. 어제 제가 병원에 가서 엑스레이, 피검사, 혹은 CT를 찍어야  확실히 건강을 체크할 수 있는데 이걸 부동산 경매 입찰자들이 알 수 없겠지요.
이런 도마뱀 상태를 확실히 알고 입찰하기 위해서 대법원 경매 사이트에서 제공하는 경매사건 관련 서류를 열람하고 이걸 토대로 "권리분석"을 하는 것입니다.

▶여기서 중요한 경매 관련 서류들이 있습니다.
<매각물건명세서> <현황조사서><감정평가서>등의 서류를 의미합니다.
여기서도 <매각물건명세서>가 제일 중요합니다.

▶그럼 이 법원검색서류등을 어디서 언제부터 볼 수 있을까요?
●부동산 경매로 나온 물건은 언제 매각기일(경매법원이 목적 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각,
장소 등을 매각기일 14일 전에 법원 게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다. 매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각 결정 기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다. -네이버 지식백과) 2주 전부터 열람이 가능합니다.

●현황조사보고서와 감정평가서는 2주일 전부터 열람이 가능합니다.
-단 물건명세서는 1주일 전부터 열람할 수 있습니다.

<법원 경매중&amp;amp;nbsp; 유의사항 캡쳐>

●아직 저도 일찰기일(경매일찰당일) 에 가보지 못했지만 이들 서류를 5부 정도 매치해서 일반인이 더 쉽게 부동산 상의 권 리를 쉽게 파악할 수 있도록 하고 있다고 합니다.
물건처리내역과 매각물건명세서, 점유(주인, 세입자, 유치권자 등) 관계 조사서, 감정평가서로 더 부동산의 권리분석을 쉽게 하도록 하는 것입니다.

 

1)법원경매사이트에 가서 우선 빠른물건검색으로 검색해보세요.

전 집 근처 아파트를 검색해서 관심있는 물건에 대한 사건번호를 적어둡니다.
-전 <2020타경 606**>을 관심이 갖습니다. 그리고 어느 법원인지, 전 "성남지원입니다"
※여기서 팁 - 위 사건번호에서 "2020" 경매에 나온 년도를 얘기하고 "타경"은 강제경매로 나왔다는 의미입니다.

2)법원 경매 사이트 ☞ 물건상세검색 ☞ 사건번호로 물건검색합니다.

<경매물건 커서->물건상세검색>

<사건번호 검색 캡쳐>

 

<사건번호 검색 후 결과 캡쳐>

 

<사건번호 검색후 물건기본정보 캡쳐>

<

▶ 여기서 경매사건번호로 검색을 하면 법원 경매사이트에서 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서가 첨부되어서 볼 수 있습니다.
이것뿐만 아니라 항고 내역은 물론 당사자 내역, 문건 처리내역, 송달 결과 내역 등도 볼 수 있습니다.

3)위 사진의 화살표에 있는 부분-매각물건명세서와 현황조사서, 그리고 감정평가서를 클릭해 봅시다.

 

 

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▶매각물건명세서-경매절차상의 매각물건명세서 작성은 경매 부동산의 현황을 자세하게 알려주어 일반인에게 경매부동산의 권리사항을 알려줌으로써 부동산 경매로 매수를 희망하는 사람들에게 쉽게 정보를 알려주어 예측하게 하는 데 있다고 합니다.

부동산 경매물건의 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시, 경매 입찰 시 예측하지 못한 손해를 방지하는 데 있습니다.
매각물건명세서의 중대한 하자가 있는 경우 매각 허가 이의 사유가 되고 직권에 의한 매각불허가 사유가 될 수 있습니다.
이를 간과 하고 매각 허가 결정을 한 경우에 이해관계인은 그 결정에 대한 항고를 할 수 있습니다.
즉 법원이 제공하는 권리분석보고서 입니다. (※추후 자세한 포스팅을 해볼까 합니다)

<매각물건명세서 캡쳐>

▶현황조사서-법원이 경매개시 결정을 한 후에 집행관에 세 경매에 나온 부동산의 현상, 점유상태, 차임자등 그 이외의 부동산 현황도 조사하게 하여 작성하는 법원 자료입니다.

-부동산의 현상 및 점유관계를 알 수 있습니다.
부동산 위치, 내부구조 및 내부 사용목적, 부동산 점유자의 근원 등등...
-특히 임대차에 속하는 사항, 임대목적, 임대인, 임대기간, 확정일자, 전입일자 등을 알 수 있습니다.

<현황조사서 캡쳐>

-단 이 현황조사서는 매각물건명세서와 같은 공신력이 없으므로 사실과 다르다고 해서 법원이 책임지지 않습니다.
그렇기 때문에 관심 있는 부동산 경매 물건은 암장을 가서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
즉 , 현황조사서만 믿고 입찰했는데 결과적으로 선순위 임차인(= 대항력 있는 임차인)이 나타났다면 큰 손해를 볼 수 있습니다.
반드시 현황조사서는 참고만 하고 현장을 방문하거나 행복복지센터에 가서 주민등록전입세대를 열람하시기 바랍니다.

대법원 판례: 9마 1197에 의하면 매각물건명세서와 현황조사보고서에 선순위 근저당보다 앞선 최선 수위 임차인이 대항력 요건을 갖추었음에도 임대차 관하여는 전입신고 여부과 '미상" 또는 "주민센터 확인 안 됨"등으로 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락 된 집행관의 임대차조사 보고서 및 입찰 물건 명세서의 하자는 매각불허가 사유가 됩니다.

 

▶감정평가서-법원은 경매개시 결정 후에 감정평가사에게 감정평가를 의뢰합니다.
(여러 page로 나와 있습니다)

부동산 경매 부동산의 감정 가격의 산출근거, 평가 요항 표, 위치도, 건물 내부구조도, 사진 등이 나와 있습니다. 임야나 농지는 미리 감정평가서를 읽고 가면 쉽게 위치 등을 파악할 수 있다고 합니다.
-아파트가 부동산 경매 물건으로 나왔을 경우 공동주택 중 대지지분이 등기하지 않는 경우(대지권 미등기), 대지와 건물이 함께 일괄 감정평가가 되어있는지 반드시 확인해야 합니다.

-감정평가사가 현장 방문 시 등기부등본에 없는 건물이 있다면, 예를 들어 판자로 된 집 등이 있다면 미등기 건물로 보고 제시외 건물이 있다고 표기합니다.
즉, 판자로 대충 지은 건물이 있는데, 감정평가서에는 제시외 건물로 감정평가서에 없다면 매각에서 제외되는 것으로 입찰 시에 신중하게 검토해야 합니다.
그리고 이 제시외 건물을 나중에 철거할 수 있는지? 법정지상권 성립 여부 등 이런 것들이 중요합니다.

<감정평가서 맨 앞부분만 캡쳐)>

<법원 경매 사이트에 감정평가 요약분 캡쳐>

▶문건 처리내역과 송달 내역-부동산 경매 개시 결정이 내려지면 여러 서류들이 이해관계인에게 송달되었는지 임차인이 권리신고와 배당요구를 했는지, 근저당권자의 채권 계산서 등 여러 서류들이 송달 내역을 알 수 있습니다.

입찰 전 확인해야 할 서류
1. 매각물건 명세서 2. 감정평가서 3. 현황조사보고서 4. 물건 처리내역과 송달 내역 5. 등기부등본 6. 전입세대 열람내역
7. 토지대장 8. 건축물대장 9. 토지이용계획 확인원 10. 토지 이용 규제정보 11. 지적도 12. 환지예정지

<문건처리내역과 송달내역 캡쳐>

정말 많은 시간을 할애 하면서 포스팅을 한 것 같은데..
별로 내용이 없는 듯하네요.
오늘은 여기까지 하겠습니다.

♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~


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