최근 몇일 선순위 가처분과 후순위 가처분을 포스팅하면서 피보전권리를 등기부등본에서 자주 보게 되었습니다. 가처분에 보면 피보전권리와 금지사항을 꼭 기재해야 하는데, 이라는 문구가 제일 많았습니다. 오늘은 이 사해행위에 대하여 포스팅을 해보고자 합니다. 1. 사해행위는 무엇인가? ▶법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 '사해(詐害)행위'라 한다. ▶쉽게 정리: 채무자가 지인에게 돈을 빌려주었습니다. 그런데 지인은 빌린 돈을 갚을 생각없이 일부러 자신의 돈을 줄이거나 부동산 등을 다른 사람 이름으로 바꾸는 등..

오늘은 부동산 경매 시 등기부 보는 법이 중요합니다. 권리분석 시에 꼭 봐야 하는 것이 등기부, 즉 토지 등기부 혹은 건물 등기부를 보고 낙찰 시 매수인이 인수하는지 소멸하는지에 대한 결정을 내리는데 큰 역할은 합니다. 가압류나 가처분은 확실히 다르지만 착각할수 있으므로 에 대해 포스팅을 해 보고자 합니다. 1. 가압류와 가처분은 공통점은? ▶가압류와 가처분은 보전처분의 성격을 가진다. 가압류와 가처분은 임시처분 성격으로 법원에서 최종판결전까지 상대방의 재산에 대한 처분으로 일시적으로 묶어두는 것을 말합니다. ▶즉 법원 판결이 날 때까지 채무자가 재산을 처분, 증여, 대여하는 등 일체의 모든 행위를 막아두기 위한 행동입니다. 가압류나 가처분은 채무자에게 꼭 돌려받기 위한 것은법원 집행을 사용하는 권리인 ..

오늘은 그냥 정말 신건으로 맨 앞에 올라와 있는 물건을 그냥 잡아서 해보는 것이라 저도 약간 떨립니다. 제가 포스팅할 매물은 이라는 제목입니다. ▶서울 신림동의 한 다가구 주택으로써 여러 명의 임차인이 있습니다. 그런데 여기의 포인트는 여러 명의 임차인입니다. 대항력 있는 임차인: 4명 대항력 없는 임차인:2명 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하는 임차인: 4명 中 3명 대항력 있으면서 소액임차인에 해당하지 않는 임차인: 4명 中 1명 ▶다행히 대항력 있는 임차인들은 최선순위에 해당하고 또한 4명당 배당요구를 하였습니다. 즉 낙찰 후 매수인이 인수할 권리가 없다는 것입니다. 어쩌면 이런 점들이 유찰도 많이 안 될 것 같고 낙찰가도 크게 떨어지지 않을 것 같다는 생각이 듭니다. 나중에 결과를 보면 알 수 ..

안녕하세요? 오늘은 전 포스팅에 이어서 가짜 임차인 찾아내기 두 번째입니다. 어제도 언급했었습니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리입니다. 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 할 사항이 있는지 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 얼마나 중요한지를요. 이젠 포스팅은 전입신고만 보면 대항력 있는 임차인이지만 이 임차인이 진짜인지를 가려내는 것입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 진짜 임차인이 아니면 권리 소멸이고 인도명령 대상자가 되기 때문입니다. 이전 에서는 가족이면서 채무자인 가짜 임차임을 찾는 과정이었습..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요? 이제 슬슬 저도 부동산 경매 매물 셀프 권리분석을 시작하고 있습니다. 분석을 하기 위해 저도 나름 이론 공부도 같이 하고 있고 이상한 점은 혼자 생각도 해보고 검색도 해 보고 하는데 정확하다고 생각하지 않지만 계속 공부하고 있습니다. 며칠 전에 부동산 경매물건의 권리 분석 中 중요한 점이 바로 해당 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 여러 물건 모의 부동산 경매 셀프 권리분석을 하면서 더더욱 머릿속에 각인되어 가고 있네요. 그만큼 중요하다는 사실을.... 특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인의 분석하는게 중요한 포인트이며 이를 확실히 알고자 집행관이 현장답사에서 작성한 현황조사서를 전입세대 열람으로 재확인하고 대항력있는 임차인 여부를 확인하는 것입니다. 오늘은 이미 부동산 ..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 오늘은 11월에 접어든 후에 갑자기 추워져서 제가 제일 좋아하는 붕어빵이 생각나더라구요. 그래서 부동산 경매 공부를 하면서 해본 지식들과 강의 내용을 보면서 혼자 셀프 부동산 경매 매물 권리 분석을 해 볼까 합니다. 이라는 제목으로 포스팅한 이유는 근저당권이 최선순위이고 그 위에 인수한 물건이 없기 때문에 왕초보자 부동산경매인에게 제일 적합하다고 생각합니다. ♥초보자 경매인으로써 제일 쉬운 것부터 매물 분석을 해보려고 하는데요. 말소기준 권리 중에 가장 흔한 권리가 근저당권이라고 해도 과언이 아닙니다. 그래서 최선순위 근저당권이 그래도 초보자에게는 가장 안전하고 쉬운 부동산 경매물건이라는 점입니다. 그리고 여기에 소유자가 점유하고 있다면 금상첨화겠죠. 하지만 이런 부동산 매물은 감정가보다 결..