안녕하세요?
이제 슬슬 저도 부동산 경매 매물 셀프 권리분석을 시작하고 있습니다.
분석을 하기 위해 저도 나름 이론 공부도 같이 하고 있고 이상한 점은 혼자 생각도 해보고 검색도 해 보고 하는데 정확하다고 생각하지 않지만 계속 공부하고 있습니다. 며칠 전에 부동산 경매물건의 권리 분석 中 중요한 점이 바로 해당 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 여러 물건 모의 부동산 경매 셀프 권리분석을 하면서 더더욱 머릿속에 각인되어 가고 있네요.
그만큼 중요하다는 사실을....
특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인의 분석하는게 중요한 포인트이며 이를 확실히 알고자 집행관이 현장답사에서 작성한 현황조사서를 전입세대 열람으로 재확인하고 대항력있는 임차인 여부를 확인하는 것입니다.
오늘은 이미 부동산 경매로 나와서 배당까지 완료된 물건으로 임차인이 외국인인 경우라 셀프 권리분석을 해보고자 합니다.
※ 하지만 외국인 신분일 경우에는 전입신고열람에는 나와 있지 않습니다.
- 즉 임대차 계약에 의해서 그 부동산 경매 물건에 살고 있어도 배당요구를 하지 않는 한 현황조사서에도 현장에 만나지 못하면 전입세대 열람을 해도 나와 있지 않으며 외국인이 입주해서 있을경우 임대차 신분 인지도 알 수가 없다는 사실입니다.
1)경매 분석 전 알아야 할 외국인의 대항력 유무와 대항력 조건?
●외국인은 주민등록번호가 없습니다. 그래서 전입신고를 안 합니다.
●하지만 외국인도 대항력 조건을 갖추고 있으면 내국인과 똑같은 효력을 발생합니다.
(출입국관리법 제88조 2: 외국인이 출입국 관리사무소에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 한국 국적 주민의 주민등록 및 전입신고와 동일한 효력 발생)
●확정일자는 나중에 추가로 받아야 우선변제권 효력 발생
●소액임차인(최우선변제권)도 똑같은 효력 발생합니다.
| 구분 | 내국인 대항력 조건 | 외국인 대항력 조건 |
| 대항력 요건 | 대항력(전입신고+인도+확정신고) | 출입국 사무소(외국인등록)+체류지신고(전입일로 14일 이내에 관할주민센터, 구청, 출입국관리사무소) |
| 확정일자 | 주민센타나 등기소, 인터넷으로 확정일자 받음 | 주민센타가서 원본 임대차계약서 가져가면 확정일자는 찍어주지만 전입세대에는 표시 안됨 |
| 전입세대 표시 여부 | 전입세대 열람하면 표시 됨 | 전입세대 열람하면 표시 안됨 |
| 효과(대항력+소액임차인)적용 | 모두 적용 | 모두 적용 |
분석 전 알아야 할 외국인?
| 구분 | 뜻 |
| 재외국민 | 국외에 거주하고 있지만, 해당 국적을 유지하고 있는 사람을 지칭하는 말이다. 즉, 한국 국적을 갖고 외국에 거주하는 영주권자와 일시체류자 등을 뜻한다. -재외국민은 크게 영주권자와 일시체류자로 나뉘는데 영주권자는 거주국에서 영주권이나 이에 준하는 장기체류자격을 취득한 사람으로서 국내 주민등록이 말소, 일시체류자는 주민등록을 갖고 있으나 여행, 학업, 업무 등 목적으로 해외에 체류하는 사람을 말한다. -국내에 30일 이상 거주 목적으로 입국하면 거주지에 주민등록 신고의무 있음 -주민등록 전입신고하면 그때부터 주택임대차보호법상 대항력 발생 -특이사항: 재외국인 거주자는 재외국인거주자 전입세대에 나옴 |
| 외국국적 동포 |
대한민국의 국적을 보유했던 자, 또는 그 직계 비속으로서 외국 국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 말한다. (외국 국적 동포를 위한 방문 취업제 시행에 따라 한국에 취업했던 조선족)
-외국인등록과 체류지 변경신고(국내거소신고) |
| 외국인 | 우리나라의 국적을 갖지 않은 사람입니다. 법률상의 지위는 원칙적으로 한국인과 동일하지만 참정권, 광업 소유권, 출입국 따위와 관련된 법적 권리에서는 제한이 있습니다. -외국인등록과 체류지 변경신고 |
●이제 벌써 다섯 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
-오늘은 경매수업 시간 강사님이 주의해야 하는 점을 얘기했던 임차인이 외국인의 경우입니다.
-참고로 이 부동산 경매 물건은 낙찰이 확정되어 배당이 완료된 물건입니다.
-경매 구분이 강제경매이므로 아마도 근저당권자(한국스탠다드은행)가 경매신청을 한 것 같습니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
-매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다. 왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.
-여기서 말소기준 권리가 "근저당권"에 나온 "한국스탠다드은행" 이며 이 부동산 경매 신청 또한 동일합니다.
(누가 경매 신청하는지도 중요합니다 )
-저번 모의 부동산 매물 셀프 권리분석 때와 마찬가지로 "최선순위 근저당권"으로 말소기준권리이기도 합니다.
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
-말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2017.03.21"이면 최선순위 근저당권입니다.
-이번 물건은 외국인이 임차한 물건이지만 말소기준권리보다는 전입신고+확정일자 (2017.03.27)가 뒤여서 대항력 없는 임차입니다.
-다만 소액임차인(최선순위변제)에 속하여 배당 요구하여 조건에 맞아 소액임차인으로써 임차보증금 일부를 최우선변제가 될 것으로 예상됩니다.
5) 임차인을 확인하라(대항력이 있는 임차인 OR 대항력 없는 임차인 OR 소액임차인)
-임차인이 있다면 임차인의 대항력 여부를 제일 우선 확인해야 합니다.(대항력 여부에 따라서 인수할지 소멸할지는 알 수 있기 때문입니다.)
-이 부동산 경매 물건의 외국인 임차인은 다행히 법원 집행관이 현황조사서 작성을 위해 현장방문시 현장에 있어서 임차인 관계가 현장조사서에 올라와 있고 추후 소액임차인으로써 배당요구를 하여 임대차계약서를 법원 서류에 제출하여 보증금도 알 수 있는 경우였다.
-이 부동산 경매 물건의 외국인은 대항력은 없지만 주택임대차 보험법에 의거하여 소액임차인(최우선변제) 자격에 해당하여 말소기준 권리인 근저당권자 보다 최우선 배당을 받을 수 있는 임차인이다.
-여기서 소액임차인(최우선변제)을 받기 위해서 매각결정기일 전까지 임대차계약서 등 서류를 제출해야 한다.
이분은 외국인으로써 배당 개시 결정등기 전에 외국인등록과 체류지 변경신고(국내거소신고)+주택 인도가 되어서 소액임차인(최우선변제)의 자격을 획득한 것 입니다.
| (소액임차인 최우선변제를 받기 위해서는 ①경매개시 결정 등기 이전에 주택의 인도+주민등록신고 ②배당 요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다. 그리고 배당요구 종기까지 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 존속되어야 한다.) |
-현황조사에 상황을 확인하고자 전입세대열람을 해보니 아무것도 표시되어 있지 않았다.
-외국인 신분으로서 전입세대 열람 시 표시가 되지 않은 이유지만 만약 현장답사 시 임차인을 만나지 못해서 안내문만 표시하고 전입세대 열람을 해보니 아무 표시도 없어서 현황조사서에 임차인 관계가 누락될 여지가 다분하다.
5) 예상 배당순위 살펴보기(이 부동산 경매 물건은 낙찰 완료되고 배당도 끝.)
-예상 배당 순서에서 특이한 점은 소액임차인의 보증금이 24,000,000만 원인데 배당금액은 11,330,000만 최우선변제받고 나머지 임차보증금 11,660,000은 받지 못하고 소멸했다.
-왜 다 소액임차인 자격으로 최우선변제가 가능한데 이렇게 미배당액이 생겼을까?
(그 이유는 소액 임차인에 대한 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1 및 상가건물가액의 2분의 1 범위 내에서 가능합니다. 또한 소액임차인이 여러 명 있을 시에는 이 소액임차인들의 보증금 총액이 주택가액의 2분의 1 및 상가건물가액의 2분의 1 범위 한도에서 배당되기 때문입니다.)
-그래서 낙찰가가 23,620,000로 여기에 법원 경매 경비 비용이 0순위로 1,940,000원이 배당되었습니다.
-그런 후에 남은 낙찰대금이 2분의 1인 금액은 소액임차인에게 최우선 배당되고 나머지는 말소기준 권리인 근저당권자에게 배당이 되었습니다. 그리고 가압류자인 박**님은 한 푼도 받지 못하고 권리가 소멸되었습니다.
-여기까지 권리분석이었습니다.
낙찰가는 24,620,000으로 결과가 끝났는데, 이 부동산 경매물건 가격이 잘 낙찰받은 건지는 아직 초보라서 그런 건지 확신이 없네요. 싸게 잘 산 것 같기도 하고요.
어쩌면 외국인 임차인의 인도명령을 순조롭게 했으면 그나마 성공이 아닐까 싶습니다..
안 돌아가는 머리를 써서 그런지 졸리네요.
그럼 이만 꾸벅^^
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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주의!)부동산 경매 물건 :외국인의 대항력 유무 & 대항력 조건 (주의:전입세대열람 표시 안됨)
안녕하세요? 요즘 부동산 경매 공부를 하면서 그 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 새삼느끼고 있습니다. 특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인이 중요한 권리분석의 중
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