안녕하세요?
오늘은 초4 딸내미와 같이 간식으로 떡볶이랑 순대, 그리고 오뎅을 먹고 나서
첨으로 늦은 오후에 배 든든하게 포스팅을 준비하고 있습니다.
이전 포스팅인 오늘은 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 2 : 대항력 없는 임차인 부동산 물건>이라는 제목에 이어 이제 세 번째 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 3 : 대항력있는 임차인 부동산 물건 (임차권명령등기한 사례)>를 포스팅해보려고 합니다.
제가 이 대항력있는 임차인 있는 물건을 찾다가 우연히 낙찰가가 유찰 9회에 걸쳐서 금액이 13%까지 떨어진것을 보고 들어가 보니, 역시나 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수해야 하는 부동산 물건이었습니다.
즉 대항력있는 임차인이 있는 부동산 경매 물건이었고, 더불어 지금은 임차권명령등기를 해 놓고 이사를 간 상태인 것도 확인했습니다.
여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.
-말소기준권리중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다.
즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●이제 세번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! (세 번째도 역시 떨리네요)
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
-오늘은 앞에서 언급했듯이 우연히 우연히 낙찰가가 유찰 9회에 걸쳐서 금액이 13%까지 떨어진것을 보고 들어가보니, 역시나 낙찰시 임차보증금 전액을 인수해야 하는 부동산 물건이었습니다.
-경매구분이 강제경매이므로 아마도 가압류가 경매신청을 한 것 같습니다. 주택보증공사가 경매 신청을 한 걸로 나옵니다.(2020. 10. 26 강제경매개시결정 등기-주택보증공사)
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
-매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다. 왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.
-여기서 말소기준 권리가 "근저당권"이면 백** 이며 이 부동산 경매 신청을 가압류인 주택도시보증공사가 신청해서 강제경매로 표시되었습니다.(누가 경매 신청하는지도 중요합니다 )
-저번 모의 부동산 매물 셀프 권리분석 때와 마찬가지로 "최선순위 근저당권"으로 말소기준권리이기도 합니다.
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
-말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2018.06.19"이면 최선순위 근저당권입니다.
이번 물건은 저번 물건과 다르게 대항력 있는 임차인인 오**님의 임차권 보증금 275,000,000을 인수해야하는 점이 이 물건의 큰 변수인것 같습니다.
-또한 대항력 있는 임차인 오**님은 주택도시공사에서 임차보증금 반환채권을 전부 승계한것으로 나옵니다-
- 아래와 같이 주택임차권 등기를 한 대항력있는 임차인은 말소기준권리< 2018.06.19>보다 앞선 <2018.03.05> 일자에 전입일자와 확정일자를 모두 갖추어서 다음날 0시에 대항력을 획득, 그러므로 소멸되지 않고 인수해야 하는데 배당요구를 했으므로 배당에서 보증금 전액을 못 받더라도 나머지 부분은 인수해야 한다는 것을 고지하고 있음.
5) 임차인을 확인하라(대항력이 있는 임차인 OR 대항력 없는 임차인 OR 소액임차인)
-임차인이 있다면 임차인의 대항력 여부를 제일 우선 확인해야 합니다.
-임차인 오**님은 말소기준권리< 2018.06.19>보다 앞선 <2018.03.05>일자에 전입일자와 확정일자를 모두 갖추어서 다음날 0시에 대항력을 획득, 그러므로 소멸되지 않고 인수해야 하는데 배당요구를 했으므로 배당에서 보증금 전액을 못 받더라도 나머지 부분은 인수해야 한다는 것을 고지하고 있음.
-또한 임차인 오**님은 임차권등기명령을 신청한 후에 이사를 간 상태로 추정됨
-임차인 현황에서 나타나듯이 만약 최저 13%인 37,460,000에 임차되었다면 배당하고 남은 금액도 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 예상인수액에 표시되어있음.
-임차권등기명령으로 주택임차권등기가 되어 있어서 점유상실(이사)가도 대항력은 그대로 유지가 가능해서 임차인 오**님은 점유이전, 즉 이사를 간것으로 보여집니다.
-현황조사서를 살펴보는데.. 왜 임차인이 이렇게 많은 건지? 왜 주소가 다른지? 엄청 눈이 커지면서 동공 지진이 생기게 되었다. 그래서 찬찬히 살펴보니 이 2020 타경*****사건번호가 같은 것이 부동산 경매 물건으로 4개가 나와있는 것을 확인했다.
-즉 소유자 겸 채무자인 장**님의 소유한 건물들로써 이 4건 모두<주택도시공사>에서 강제경매신청을 동시에 한 것으로 같은 사건번호로 묶여서 법원집행관이 이 모든 4 부동산경매물건을 찾아가서 한장의 현황조사서에 기재한 것으로 보인다.
<내가 추론한 202* 타경 *****(1)~(4)번 임차인 분석한 표>
| 사건번호 | 대항력 있는 임차인(모든 임차권등기명령신청) | 비 고 |
| 202* 타경 ******(1) | 155,000,000 | 이 모든 대항력있는 임차인들이 임차권보증반환채권을 주택보증공사로 이기하여 이 임차권보증반환채권으로 주택보증공사에서 한꺼번에 장**소유 물건 4건을 한꺼번에 경매신청한걸로 유치해 봅니다.(단 확실하지 않음) |
| 202* 타경 ******(2) | 257,000,000 | |
| 202* 타경 ******(3) | 275,000,000 | |
| 202* 타경 ******(4) | 219,000,000 |
-이 주택도시보증공사는 위의 4건의 부동산 경매물건에 대항력 있은 임차권을 이기하여 이 4건의 보증금액을 합쳐서 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.
-이 부동산 경매 물건에서 알 수 있듯이 임차인의 대항력에 중요한 요소인 전입신고(점유)+확정신고가 얼마나 중요한지를 알 수 있는 부동산 경매물건인것 같습니다.
●여기서 우리는 전입신고(대항력)의 효력과 확정신고(우선변제권)의 효력을 제대로 알수 있습니다.
전입신고(대항력)의 효력- 요약 |
| <전입신고 내용> 임차인이 경매 매수인등 모든 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 경매 매수인은 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. ●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다. ● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때 대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다. |
| ● 부동산 경매 권리분석 시에는 전입일자 확인은, 현황조사보고서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람 이 3가지 서류를 확인하시고 그 일자를 확인이 필수입니다. 또한 이 서류등의 전입일자가 동일일자임을 꼭 확인하시기 바랍니다. ●또한 주민센터에 전입신고가 없는 경우,등기사항증명서상 임차권등기, 명령등기 등을 가진 임차인인 경우에등기사항증명서상 기록된 전입일자가 임차인 대항력 등, 주민센터에 등재된 전입일자와 동일한 효력을가지고 있으므로, 등기사항증명서상 전입일자를 확인하셔야 합니다. ●대항력 있는 임차인이라도,확정일자로 인한 우선변제권이나, 소액보증금 중 일정액 보호 규정인 최우선변제권으로, 임차인이 배당요구종기기일까지 배당요구를 하여, 보증금을 전액 배당을 받았다면, 임차인의 대항력은 소멸됩니다. ●등기사항증명서,매각물건명세서,현황조사서, 전입세대열람를 확인하고 임차인의 전입일자를 비교하여 확인후그 다음날 "0"시가 말소기준권리보다 빠른지 여부를 확인하여 임차인 대항력 여부를 판단후 부동산 경매 여부를 판단하여야 합니다. |
확정신고(우선변제권)의 효력-요약 |
| ●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다. 즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다. 그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다. |
-결론적으론 이 부동산 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 275,000,000은 무조건 낙찰자가 배당 후 나머지 보증금이라도 인수해야 하기 때문에 이 금액을 밑에 깔고 낙찰금액을 써야 하므로 계속 유찰되고 있는 실정입니다.
-이 부동산 경매 물건의 감정가액이 281,000,000이지만 현재 다세대주택의 매매가가 하락하고 있는 상황이어서 선뜻 이 부동산 경매 물건 낙찰가를 측정하기가 쉽지 않을 것 같다.
| 감정평가서 - 경매물건(3)의 평가액 일부 발취 |
| 감정가4).인근 거래사례 기호3: 소재지:서울특별시 강서구 화곡동 362-152외 아데나팰리스 제7층 제704호 구조:철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕7층 동수:1개동,호수:8개호,세대수:16세대,용도:다세대주택 사용승인일:2016.03.31,전유면적:23.56㎡,공유면적:4.19,대지권면적:13.9㎡ 거래일자:2020.01.23,거래가격:\279,000,000.- |
-초보인 나에게는 왠지 멀리해야 할 것 같은 물건...
-이 부동산 경매 물건에서 알 수 있듯이 임차인의 대항력에 중요한 요소인 전입신고(점유)+확정신고가 얼마나 중요한지를 알수 있는 부동산 경매물건인 것 같습니다.
-이 물건은 계속해서 부동산 경매 공부도 할 겸 결과가 궁금하네요.
그럼 오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
벌써 저녁을 차려야 하네요
역시 다시 주부맘으로 돌아가야 할 시간입니다.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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