부동산경매 궁금증(확정일자 효력/ 전입신고 효력 )

안녕하세요?
최근까지 대법원 경매 사이트에 나와있는 용어들 위주로 부동산 경매 용어들을 계속 포스팅을 하고 있습니다.
그러다 문뜩 궁금증이 생겨서 살포시 포스팅해 보기로 맘을 먹었습니다.

우리가 전세계약을 하고 확정일자를 받습니다.

  확정일자는 왜 하는 걸까요?
확정일자(대법원 98다 28879)란 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말한다. 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정일자를 가리킨다.

. 저도 당연히 전입신고를 하고 확정일자까지 받으면 임차 보증금(전세금)이 안전하다고 생각했습니다.
그냥 그렇게 당연하다고 생각했습니다.


●그런데 경매 공부를 하다 보면 확정일자를 안 받아도 권리분석 시 인수되는 권리라는 것을 알게 됩니다.


1. 전입신고는 무엇일까?

●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다.
대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다.
● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때 대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다.
● 세대주가 신고 시에는 본인 신분증, 세대주가 아닌 세대원이 전입신고 시에는 세대주 신분증과 도장, 신고자 신분증이 필요합니다.
●요즘 인터넷으로도 전입신고가 가능합니다. "정부 24"를 통해 할 수 있습니다. 이 경우는 세대원 전체를 전입할 때 가능합니다. 미성년자가 신청하거나 기존 세대가 살고 있는 곳에 별도세대를 구성하며 전입하는 경우 할 수 없습니다.
인터넷 전입신고 시 신청인의 경우 공인인증서가 필요하며 전 주소, 이사 갈 곳 주소등 정확하게 기재해야 합니다.
인터넷으로 전입신고 시 혹은 오후 6시나 주말 신고 시 익일로 처리되니 추후에 확인이 꼭 필요합니다.

 

전입신고(대항력)의 효력- 요약

다시 한번 대항력에 대해 알아보겠습니다. 임차인이 경매 매수인등 모든 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 경매 매수인은 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. ●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다. ● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때  대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다.

● 부동산 경매 권리분석 시에는 전입일자 확인은, 현황조사보고서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람 이 3가지 서류를 확인하시고 그 일자를 확인이 필수입니다. 또한 이 서류등의 전입일자가 동일일자임을 꼭 확인하시기 바랍니다. ●또한 주민센터에 전입신고가 없는 경우,등기사항증명서상 임차권등기, 명령등기 등을 가진 임차인인 경우에등기사항증명서상 기록된 전입일자가 임차인 대항력 등, 주민센터에 등재된 전입일자와 동일한 효력을가지고 있으므로, 등기사항증명서상 전입일자를 확인하셔야 합니다. ●대항력 있는 임차인이라도, 확정일자로 인한 우선변제권이나, 소액보증금 중 일정액 보호 규정인 최우선변제권으로, 임차인이 배당요구종기기일까지 배당요구를 하여, 보증금을 전액 배당을 받았다면, 임차인의 대항력은 소멸됩니다.  ●등기사항증명서, 매각물건명세서,현황조사서 전입세대열람 를 확인하고 임차인의 전입일자를 비교하여 확인후 그 다음날 "0"시가 말소기준권리보다 빠른지 여부를 확인하여 임차인 대항력 여부를 판단후 부동산 경매 여부를 판단하여야 합니다.

2. 확정일자 무엇일까?

●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다.
확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다.
즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다.
그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다.

확정신고(우선변제권)의 효력-요약

●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다.  확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고,  대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다.  즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다.  그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다.

● 확정일자를 어떻게 받을까요?

임차인이 임대차계약서원본과 신분증을 갖고 주택소재지 주민센터나 법원, 등기소에 방문하여 확정일자 받습니다. 본인이나 공인중개사, 신분증과 계약서를 지참한 대리인도 가능합니다.
그리고 확정일자도 인터넷으로도 가능합니다. " 대법원인터넷등기소"에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
인터넷등기소에서 신청 시에는 임대차계약서 스캔파일과 수수료는 500원 듭니다
이렇게 요즘은" 인터넷 등기소"에서 인터넷으로 확정일자 받는다고 하네요(담에 한번 자세히 포스팅해 볼게요~~)

<인터넷에서 확정일자 받는 법-대법원 등기소>

"부동산 경매 시 나오는 대항요건(제삼자에게 주장할 수 있는 권리)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 갖는다.

 

 

 

반응형

 

※확정일자를 받는 또 다른 이유?

마음대로 임대차계약서를 다시 작성하여 금액을 수정하는 등 허위로 작성할 수 없도록 하는 안전장치인 것입니다.
임차인이 배당요구를 하여 법원에 배당요구를 할 때 소유자와의 짜고 치는 고스톱처럼, 보증금을 높이는 등의 일을 방지하기 위함입니다.

●민법에서는 물권은 채권에 항상 우선시 됩니다.

●임대차계약서는 채권(상대방인 채무자에게만 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리)의 성격을 가지고 있으므로 물권보다 권리가 앞서지 못하는데 대항요건(전입+인도)을 갖추고 여기에 확정일자 도장을 받으면 채권인 임차권이 물권(특정물건에 대한 권리를 누구에게 네 주장할 수 있는 권리로 소유권, 지상권, 전세권, 근저당권 등 등기부에 기재되어 있는 권리)처럼 취급됩니다.

●대항요건(전입+인도)+확정일자=> 우선변제권 발생(추후 보증금 인상할 경우 인상할 보증금에도 새로 확정일자를 갖추어야 우선변제권이 발생합니다.

●대항요건(전입+인도)+확정일자=> 우선변제권 발생 시기는?
예) 2022. 10. 1 전입신고와 확정일자 받음 => 다음날 정오 0시, 대항력은 10.2일 0시 , 대항력, 우선변제권이 발생합니다.
예) 2022. 10. 1 전입신고, 10.10일 확정신고
=>각 받은 날짜 다음날 0시, 대항력은 10.2일 0시, 우선변제권은 10월 11일 0시에 각각 발생합니다.

 

●확정일자 권리분석

주택의 전입신고가 없고 확정일자만 받으면	아무 효과 없다
주택의 확정일자(1/1)를 받고 전입신고(1/5)를 받으면	대항력(전입+인도)다음날 0시로 1/5일 0시이고 확정일자는 대항력을 전제로 하기 때문에 대항력발생일인 1/6일 0시에 효력발생
주택의 전입일자(1/5)를 받고 확정일자(1/6)을 받으면	대항력(전입+인도)은 1/6일 0시 우선변제권 효력은 1/7일 0시에 나타난다.
주택의 전입일자= 확정일자(1/6), 같은날 근저당권(1/6)설정시	대항력(전입+인도)은 다음날 0시에 효력 발생하고 근저당권은 저당권 설정일에 효과 발생하므로 근저당권(1/6일), 대항력(1/7일 0시)이므로 근저당권보다 후순위로 대항력이 없다. 예)근저당권:말소기준권리시 (1/6일)->전입신고, 확정일자(1.7일 0시)=>임차인은 인도명령 대상자입니다.
주택의 전입일자= 확정일자(1/6), 다음날 근저당권(1/7)설정시	대항력(전입+인도)은 다음날 0시에 효력 발생하고 근저당권은 저당권 설정일에 효과 발생하므로 근저당권(1/7일), 대항력(1/7일 0시)이므로 근저당권과 같은 날로 같은 순위로 간주, 평균배당을 받는다. 그리고 양수인에게 잔액 보증금 전액을 요구할수 있다. 예)근저당권:말소기준권리 시(1/7일)=전입신고, 확정일자(1.7일 0시)=>임차인은 인도명령 대상자가 아닙니다.

 

 

●우선변제권과 최우선변제권 간단하게 비교해 봅니다.

권리	효력
우선변제권=대항력(전입+거주)+확정일자	대항력과 확정일자 중 늦은 일자 다음날 0시 발생=임차주택을 경매, 공매시 후순위보다 먼저 배당받을수 있는 권리
최우선변제권:=대항력(전입+거주) *확정일자 필요치 않음	임차주택의 경매나 공매시 주택임대차법에 명시한 지역과 금액한도내에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하는 권리

●최우선변제권으로 임차인 부동산 경매 시 일부분만 다른 물권 채권보다 미리 받을 수 있지만 전세금이 큰 경우에 다른 담보물권보다 먼저 받을 수 없습니다. 그러니 임차보증금 전부를 보호받기 위해서는 등기부에 전세권을 설정해 놓거나 전입일자와 확정일자를 받으므로써 다른 물권보다 우선하여 변제받는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.
그러니 꼭 확정일자를 받고 전입신고 시 원본 임대차 계약서를 같이 챙겨서 한꺼번에 받으시는 게 제일 좋습니다.

●만약 전세권자 겸 임차인의 권리(전입신고, 확정일자)를 받은 경우는?

->이와 관련하여 대법원 판례는 이렇습니다.

1) 대법원 판례(2002다 51725):전세권 설정계약서의 작성일자와 전세권 설정등기를 한 경우 계약일자가 다르다고 하여 동일성 훼손이 아니므로 전세권 설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 본다.

2) 대번원 판례(93다 39676) 임차인으로써 우선변제받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제권을 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 주택임대차 보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 전세권 설정등기를 경료하였거나 배당절차에 참여하지 못해 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다.

3) 주택임대차 보호 법사의 대항력을 갖추고 임차주택에 관하여 전세권 등기를 마친 자는 우선변제권과 전세권에 기한 우선변제권 두 가지 모두 또는 선택적으로 행사할 수 있다.
그러므로 선순위 임차인으로써 대항력을 갖추고 전세권 등기를 경료 한자는 경매절차에서 전세권으로 배당신청을 하면 된다. 전세권에 기해 배당신청을 하고 전세보증금 전액을 받지 못했다면 그 잔여분에 대해서는 주택임대차 보호법상의 대항력과 우선변제권에 기해 양수인에게 대항할 수 있다.


오늘은 여기까지입니다.
좋은 하루 보내세요.

♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~


2022.10.31 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 잠깐 2) 부동산경매 궁금증 2:전입신고는 받는 법(온라인전입일자& 직접방문 )

잠깐2)부동산경매 궁금증2:전입신고는 받는법(온라인전입일자& 직접방문 )

2022.11.01 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 잠깐 3) 부동산경매 궁금증 3:확정일자 받는 법(온라인확정일자& 직접방문 )

잠깐3)부동산경매 궁금증3:확정일자 받는법(온라인확정일자& 직접방문 )