안녕하세요?
오늘도 열심히 제가 배우고 있는 경매에 대해서 포스팅하고 있습니다.
하지만 제가 열심히 포스팅한 후에 많은 부동산 초보자들이 봐주기를 바랬지만 역시 다른 부동산 경매 고수분들이 너무 많다는 사실을 실감하네요.
그래도 저의 꿈인 경제적 자유를 위해서 한발씩 나아가 보려고 합니다.
아자 아자 홧팅!!!
이전 포스팅 권리분석2 에서는 매각물건명세서에서 점유자인 임차인의 현황과 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 일자인지 전입일자가 말소기준권리보다 뒤인지에 따라서 권리가 인수냐? 소멸이냐?를 배웠습니다..
1) 법원 경매 집행관이 현장에 나가 임차인을 조사하는, 즉 임장 보고서입니다.
●저번 포스팅에서 매각물건명세서의 "조사된 임차 내역이 없음"이라는 문구는 현장에 가서 조사하면서 여러 가지 상황에 의해서 결과적인 부분만 기재되어 있어 공신력이 떨어져서 법원은 공신력을 위해 "현황조사서"라는 부동산 경매 서류를 공개하고 있습니다.
●이런 매각물건명세서에 점유현황에 "조사된 임차 내역 없음"을 보충하는 것이 바로 현황조사서입니다
2)매각명세서 점유 부분을 좀 더 확실히 하기 위해서 전입세대열람을 꼭 해봅시다.
●부동산 경매 집행관이 현장 임장에 가서 임차인을 보지 못했을 경우를 대비해서 우리가 꼭 열람해 봐야 하는 것이
바로 전입세대열람이다.
우리나라 사람들은 모두 주민등록법에 의해서 어느 곳에 거주하게 되면 관할 동사무소에 가서 등록을 해야 하는데
이를 전입신고라고 부릅니다. 그래서 누가 언제 전입을 했는지 전입일자를 알수 있습니다.
●사실적으로 임대차 계약서를 작성하고 실제로 점유를 했다고 해도 전입신고를 하지 않으면 법적인 보호를 받지 못하기 때문입니다.
다시 말해 부동산 경매 입찰자 입장에선 전입세대열람이나 등기부등본을 체크하면 임차인 여부를 확인할 수
있습니다.
●여기서 중요한 것은 바로 전입신고 날짜입니다. 제일 중요합니다. 왜냐하면 말소기준권리보다 날짜가 빠른 전입자가 있는지 확인해서 인수해야 하는 권리인지 소멸하는 권리인지를 알 수 있게 해 줍니다.
●전입세대열람을 하면 위와 같이 나옵니다.
즉 세대주랑 새대원으로 나누고 전입일자, 최초전입일자등의 항목으로 나타나 있습니다.
혹시 세대주랑 세대원이 전입일자가 다르면 최초 전입일자가 해당 전입일자 기준일이 됩니다.
- 이유는 세대주인 부모가 같이 살다가 다른 곳에 일자리가 생기거나 기타 사정에 의해서 분리될 수 있기 때문입니다.
가족 중 한 사람만 계속 살고 있어도 임차인으로써 권리는 유지되는 것입니다.
-최초전입일자가 말소기준권리보다 빠른지 느린지를 확인하는 것입니다.
전입세대열람 방법 tip -예전에는 전입세대열람은 해당 관할 주민센터에서만 발급받을수 있었으나 이제는 전국 모든 주민등록 센터에서 발급 받을수 있게 되었습니다. -아무나 발급 받을수 없습니다. 관련성 없는 제 3자가 신청한다고 발급되지 않습니다. -제3자가 발급받을수 있는경우:부동산 경매로 진행되는 부동산에 한합니다.  -요즘음 부동산경매 사이트(유료)를 통해 열람할수 있다. 혹시 부동산 경매 사이트(유료)에 없을때는 주민센터에 가서 경매정보 프린트를 가지고 가고 신분증을 제시하면서 전입세대열람 신청서를 작성하면 된다. |
3) 권리 분석하기: 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람 서류를 통한 말소기준권리와 인수, 소멸 여부를 체크합니다.
결론적으로 권리분석이란 부동산 경매 투자 물건의 권리상 문제를 확인하는 것이며, 말소기준권리(최선순위결정)를 찾고 등기부상의 권리와 점유상황에 임차인의 전입신고를 확인하여 말소기준권리 이후 모두 소멸하는지 인수하는지를 꼼꼼히 자세하게 여러 번 확인하는 작업이라는 점입니다
■ 이렇게 꼼꼼히 세세하게 확인해도 점유 관계인 임차인이 소유자와 관계가 있는지 실제 임차인인지 허상 임차인인지를 확인해야 큰 실수를 저지르지 않을 수 있습니다.
■ 초보자 입장에서는 전입세대 열람까지 꼼꼼히 확인하고 적법한 점유자가 있지 않다면 적법한 부동산 경매 물건이라는 점입니다. 특수물건이 좀 더 돈이 될 수 있다고 하는데.. 아직 부동산 경매 초보자인 우리에게는 여기까지 권리 분석을 했다면 대단하다고 생각합니다.
매각명세서의 점유현황에 임차인의 있을 때 권리분석 중요 포인트
1) 등기부등본의 말소기준권리(최선순위 설정)를 찾아 확인한다.
2) 임차인의 주민등록 전입신고일(최초 전입신고일)을 확인한다
. (단, 상가일 경우는 사업자등록 신청일
3) 말소기준권리(1.1) →주민등록등본 전입신고일(1.2) (최초 전입신고일) => 대항력 없는 임차인 (인도명령 신청 가능)
주민등록등본 전입신고일(1.1) (최초 전입신고일)→말소기준권리(1.2)=>대항력 있는 임차인 (인도명령 신청 불가)
■대항할 수 있다는 의미? 부동산 경매로 나온 해당 물건에 대해 제삼자인 낙찰자 매수인에게 넘어간다 하더라고 매수인에게 임차권을 주장할 수 있고 임대차 계약 기간까지 살다가 임대차 종료 시에 매수인에게 보증금 반환을 신청할 수 있다.
여기까지 기본적인 초보자 권리분석하는 방법을 알아보았습니다.
1. 매각물건명세서를 보고 말소기준권리(최선순위 설정)를 체크한다.
2. 매각물건명세서 일자보다 앞선 임차인이나 다른 특이사항이 없는지 체크한다.
3. 말소기준권리(최선순위 설정) 보다 앞선 등기부등본상 권리는 있는지 체크한다.
-특히 배당요구 하지 않은 전세권등, 배당요구한 전세권은 매각시 소멸한다
4. 현황조사서의 임차인 상황을 체크하고 전입세대열람 확인후 말소기준권리(최선순위 설정)보다 앞선 전입신고 되어 있는 전입자가 있는지 확인한다.
5. 부동산 경매물건중 유치권, 지상권, 선순취임차인이 없는지 체크한다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
좋은 주말 보내세요. 꾸벅 ^^;
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.10.28 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 7.초보 부동산경매-대법원경매 경매용어(권리분석2:매각물건명세서 ,현황조사서)
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