5.부동산 경매 - 대법원인터넷경매: 등기부등본(전세권,가처분, 근저당권,가압류, 가등기, 경매개시결정 등)

안녕하세요?
다들 잘 지내시고 있으신지?
전 어제 4년 만에 초4 딸과 에버랜드에 다녀왔습니다.
초4 딸 하교 후에 오후권으로 갔었는데... 정말 가을이라 그런지 사람 수가 "헬"이었네요.
그래도 같이 간 베프랑 좋은 추억 가진 걸로 만족합니다.

사담이 길었네요.
오늘은 어제 포스팅한 서류 중 제일 중요한 매각물건명세를 좀 더 자세 설명하고자 합니다.

▶여러분은 부동산 일반매매랑 경매의 차이가 뭐라고 생각하십니까?

-저의 생각은 이렇습니다. 부동산 일반 매매를 주로 부동산에 가서 공인중개사분이 서류나 지금 상황 등을 얘기해 주고
등기부등본도 열람하여 확인시켜 주고 추후 잔금만 다 치르면 셀프등기 등 법무사한테 의뢰하면, 물 흐르듯 자연스럽게 등기부등본에 소유자가 바뀝니다.
경매도 비슷하지만 부동산매매와 달리 혼자서 부동산 경매 물건을 분석하고 낙찰한 후에 책임도 스스로가 다 짊어져야 한다는 것입니다.

즉, 다 알아서 해야 한다는 것입니다.
물론 경매를 대리해 주는 분도 있지만 일반적인 상황은 그렇습니다.
그래서 더욱더 본인 스스로가 책임을 져야 하는 부동산 경매는 그만큼 신중하게 그 물건을 속속히 파악해야 합니다.
특히 여기에 투자한 금액이 한두 푼도 아니고 많게는 몇십 억이 왔다 갔다 하니깐요.

그래서 선뜩 입찰에 응하기도 두렵고 망설여지는 이유겠지요.
그만큼 리스크를 줄여야 하기 때문에 법원경매 사이트에서 제일 중요한 <매각물건명세서>가 중요합니다.
이런 매각물건 명세서는 등기부등본이 바탕이 되기 때문에 등기부등본이 무엇인지 알아보는 것이 우선이 아닐까요?

▶<매각물건명세서의 중요성>: 매각물건명세서를 찬찬히 살피고 분석하면 그만큼 위험이 줄어듭니다.
즉 그 부동산의 권리분석을 알 수 있습니다. 법원의 권리분석이라고 말하는 이유도 여기 있습니다.

 

 

●부동산 경매의 4단계

1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석

2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석

3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법

4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)

 

●우선 부동산 등기부등본은 대해 알아보겠습니다.

-부동산에 관한 권리관계와 부동산 자체(토지, 정착물, 그리고 외형, 즉 철근콘크리트인지, 목조인지, 몇 층인지, 대지면적과 전유면적 등)에 대한 상황을 기재한 공적 장부인 것입니다.

- 여러분의 이름으로 등기부등본에 소유자라고 기재가 되면 그 부동산을 사용(거주)할 수 있고, 처분(매매)할 수 있고 다른 사람에게 수익(임대)할 수도 있는 권리를 가진 것이라고 할 수 있습니다.

-부동산 등기부등본은 토지와 건물 등기부 등본으로 나누어져 있습니다.
-각 등기부등본에는 표제부(부동산의 표시), 갑구(소유권:주로 압류), 을구(소유권 이외의 권리:주로 근저당권)등으로 구성됩니다.

토지 등기부등본-표제부,갑구,을구

 

 

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㉮표제부(부동산의 표시)

-토지: 소재지, 지번, 지목. 면적 표시
-건물:소재지, 지번, 종류, 구조, 층수, 면적(공유면적, 전유면적)
-공동주택(아파트, 오피스텔, 다세대주택 등): 하나의 등기부에 표제부가 2장으로 되어 있습니다
표제부 1번째 장은 소재지, 지번, 건물 명칭 및 번호, 건물 내역을 알 수 있습니다.
대지권의 목적인 토지의 표시로 면적을 알 수 있습니다.
표제부 2번째 장은 건물면적과 대지권 비율을 알 수 있습니다.

㉯갑구(소유권:주로 압류)

-등기부상의 소유권에 관한 사항 기재, 변동수서대로 번호가 부여됩니다(순위 번호)
-등기 목적, 접수일자, 등기원인, 권리자, 기타 사항 등이 기재됩니다.
-소유권 보존등기: 갑구의 최초로 기재되어 있으면 건축한 다음 준공검사 승인을 받고 소유자 신청으로 이루어지는 처음으로 하는 것이 소유권 등기입니다.
- 이후 부동산 매매 등 처분에 대한 소유권이 변동됨을 알 수 있습니다. 소유권이란 다음과 같습니다.
☞-부동산 경매의 완전한 소유권(재산권 중에서 가장 기본이 되는 권리로써 물건을 지배할 수 있다는 관념성, 물건의 사용가치와 교환가치를 모두 지배하는 전면성, 즉, 물건의 사용·수익·처분의 권리)을 취득하기 위해서는 부동산 경매 물건의 등기부등본의 권리분석을 해야 합니다.
-소유권 보전등기, 소유권 이전등기, 가처분, 가등기가 기재됩니다.

㉰을구(소유권 이외의 권리:주로 근저당권)

-소유권 이외의 권리, 근저당권, 전세권, 지상권 등 기재
-등기부도 차례대로 순서대로 번호가 기재됩니다.
같은 구에서 순위 번호로 순위가 가려지고
단, 가등기는 순위 보전을 위한 것으로 그 가등기에 따른 본등기 순위는 가등기 순서를 따릅니다.
(이해가 잘 안 되실 수도 있는데 쉽게 말해 내가 가등기는 토지를 사겠다는 의사를 미리 등기에 해 놓는 것입니다.
이 등기가 순위 번호 2번으로 등기가 되어 있다고 하고, 나중에 진짜 매매하겠다고 본등기를 합니다. 본등기는 순위는 4번이라고 쳐도 2번으로 한 것 같은 순위적 우위에 있는 효력이 있는 것입니다.
그러니 가등기가 있는 물건은 까다롭다고 할 수 있습니다.)

-갑구와 을구의 순서 우위는 등기 순위의 접수일자와 접수번호로 우선순위를 가립니다.

-경매로 낙찰받은 부동산은 등기부등본에 "경매로 인한 매각으로 소유권 이전"이라는 표기와 함께 갑구에 낙찰받은 사람 명의로 등기가 됩니다.

-하지만 여기서 조심할 것은 경매 낙찰로 인해  "경매로 인한 매각으로 소유권 이전"될 때 등기부등본상에 어떤 권리는 소멸하지 않고 인수되는 권리가 있습니다. 이런 권리로 인해 소유권 행사에 문제가 발생합니다.
<가처분, 가등기, 전세권, 지상권, 토지 별도 등기, 대지권 미등기>등이 이런 인수되는 권리입니다. (※공인중개사 시험 과목 중 민법과 공시법 내용에 있습니다.)

●등기부에 나타나는 권리들

 

①갑구의 표기되는 권리

-압류: 국가 권력으로 법률상의 처분을 금하는 행위, 금전채권에 대한 강제집행을 착수하여 집행기관이 우선 채무자 재산의 사실상 또 법률상 처분을 금지하기 위하여 행하는 것을 강제행위라고 합니다. (징수과, 국민연금 등)

-가등기: 추후 본등기에 대비하여 미리 등기부상의 순위를 보전하기 위하여 행하는 예비 등기로 자체로는 효력을 갖고 있지 않으나 가등기에 의해 본등기를 하게 되면 가등기 순위를 소급하여 효력이 생깁니다.

-가처분: 매매나 임대차 등을 금지하는 권리로써, 다툼, 즉 재판으로 인해 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위한 것으로 쉽게 말하면 지금 재판 중이니 이 부동산은 건드리지 말라는 것으로 추후 필요한 이유로 인하여 당사자가 바뀌면 매우 곤란해집니다.


-가압류(강제경매):금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 미리 곤란할 염려를 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하는 것입니다. 채권자가 채권보전을 위해 채무자의 재산을 미리 동결시키는 것(가압류는 추후 판결을 받아서 경매 신청을 할 수 있는 권리, 즉 강제경매라는 뜻입니다)

-예고 등기: 소유권 말소 예고 등기는 등기원인의 무효 또는 최소로 인한 등기 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 제삼자에게 경고하기 위한 등기로 직권으로 촉탁하는 등기입니다. 지금은 예고등기 폐지

-환매등기: 매도인이 매매계약과 동시에 체결하는 근거로 나중에 돌려받을 수 있는 권리입니다. 일종의 담보 성격으로 일정기간에 돈을 갚으면 다시 소유권을 찾아올 수 있는 등기입니다.

②을구의 표기되는 권리

-(근) 저당권(임의경매): 채권자가 채무자 또는 제삼자로부터 점유를 옮기지 않고 채권을 담보로 제공된 부동산에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 약정 담보물권입니다.
계속적인 거래관계에서 다수의 채권을 담보하기 위해 최고액과 결산기간을 확정하여 채무자는 그 범위 안에서 담보하는 저당권입니다.

-전세권: 전세금을 지급하고 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하여 기타 후순위권자, 채권자보다 전세금을 우선시하여 받을 수 있는 권리입니다. 여기서 전세권은 전세와는 다릅니다. 전세를 등기부등본에 전세권으로 등기를 해야 가능한 권리입니다.

-지상권: 토지 사용을 목적으로 하는 권리로써, 타인 소유의 토지에 건물, 그리고 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.
토지 위의 종류에 따라 최장 30년까지 지상권을 설정할 수 있습니다.

-주택임차권: 임대차가 종료된 후 임대보증금을 반환받지 못하여 다른 곳으로 이주할 수 있는 자유 보장을 위해 임차인 단독으로 법원에 신청하여 등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.

-예고등기 : (근) 저당말소 예고등기는 (근) 저당권의 말소를 예고하는 등기로 소송이 제기되었을 때 등기됩니다.
특히 을구에 기재된 예고등기는 경매로 매각 시에 말소되는 경우와 말소되지 않는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

-대지권 미등기:대지권이란 건물의 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)를 말합니다.
예를 들면 대지가 100평인 땅에 공동주택인 아파트를 건설하고 아파트가 10세대라면 10평씩 대지사용권을 갖는데
이런 대지권이 등기가 되어 있지 않다는 것이지요.
꼭 대지권 미등기가 다 위험하다는 것은 아닙니다. 그만큼 법률적 권리분석을 해야 한다고 하네요.
저도 배워가는 입장 해서 이 대지권미등기를 추후에 포스팅해 보겠습니다.

입찰 당일 반드시 등기부등본 확인은 꼭 하셔야 합니다.

왜냐하면 입찰전 경매절차가 진행됨에 따라 권리변동사항이 발생할수 있기 때문입니다. 예를 들면 1.근저당권(기준), 2 임차권(대항력있는 임차권) 3. 가압류라고 하면 =>원래는 선순위 근저당권에 의해서 2순위인 대항력 있는 임차권은 낙찰에 의해서 소멸되는 것으로 권리 분석을 맞춰서 부동산 경매 입찰에 참여했는데.. 입찰 당일 전까지 누군가 1.근저당권을 갚아서 소멸했다고 치면 2번 대항력있는 임차권의 존재로 소멸되지 않고 인수해야 하는 상황이 벌어지게 됩니다.

●그러므로 등기부등본은 물건 조사할 때 1번, 부동산 경매 응찰 직전 1번, 잔금 납부전 권리변동 확인 1번, 소유권이 제대로 넘어왔는지 확인하기 위해 1번 등 최소한 4번 이상을 발급받아서 확인해야 합니다.
●등기부등본에 어떤 권리들이 있으면 그 권리들이 경매 매각으로 인한 소멸유무가 중요합니다.


오늘은 여기까지입니다.
좋은 하루 보내세요.

♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~


2022.10.24 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 4. 초보 부동산 경매 - 대법원경매: 경매 용어 3 (매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 등)

4. 초보 부동산 경매 -대법원경매:  경매용어3(매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서 등)