안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 요즘 부동산 경매 수업이 주로 가장 임차인 찾는 수업이 진행되고 있습니다. 그래서 저번 포스팅은 가장임차인 유형과 찾는 방법 등 전체적으로 포스팅을 해 보았습니다. 오늘은 대항력 있는 선순위 임차인이지만 나중에 무상거주확인서를 쓴 가장 임차인으로 밝혀집니다. 그만큼 무상거주확인서의 위력이 대단합니다. 즉 대항력 있는 임차인에서 대항력 없어서 권리 소멸되고 인도명령 대상자로 완전히 바뀌는 것입니다. ●낙찰 매수인에게는 무상거주확인서의 유무는 크나큰 행운으로 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서 보면 실제로 진짜 임차인이지만 어떤 상황에 못 이겨 무상거주 확인서를 썼다면 이는 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 1) 무상거주확인서란? ●무상..

안녕하세요? 요즘은 아침에 춥고 오후 들어 따뜻한 햇살과 기온이 올라 감기 걸리기 딱 좋은 것 같습니다. 아침마다 유튜브관련해서 동영상 편집하는 걸 배우느라 자전거를 타고 다니는데, 탄천은 정말 자전거 천국인 듯... 오늘도 이번 주 경매 공부하면서 배운 권리분석사례를 제 나름대로 다시 해보고자 합니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리이고 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 하는 것인지 , 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 중요하다는 사실은 지금까지 경매 관련 포스팅을 하면서 계속 언급해왔습니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 오늘은 점심을 먹고 늦을 오후에 이렇게 포스팅을 하게 되었네요. 이전 포스팅인 에 이어 오늘은 이라는 제목으로 포스팅을 이어가볼까 합니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) ▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. -경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다. 이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 ..

안녕하세요? 저번 부동산 경매 궁금증 포스팅에서는 전입신고와 확정일자를 받는 이유와 어디서 어떻게 확정일자를 받는지 자세하게 포스팅을 해 보았습니다. 그러다가 전입신고하는 방법을 간단히 설명한 것 같아서 좀 더 자세하게 포스팅해보려고 합니다. 1. 전입신고를 하는 방법(방문신청과 인터넷으로) ●전입신고를 하는 이유? -간단히 말해서 전세나 월세 등 주택임대차 보호법 적용을 받기 위해 필요한 필수적인 절차라고 할 수 있습니다. -주택임대차보호법에서 보호를 받기 위해서는 조건이 있습니다. -전입신고와 실제거주, 즉 점유를 해야 대항력(제삼자 누구에게나 자신의 권리를 주장할 수 있다)이 발생합니다. 특히 부동산 경매로 현재 살고 있는 거주물건이 경매를 나오게 되면 전세금이나 보증금을 돌려받기 위해서는 꼭꼭 필..