안녕하세요?
오늘은 점심을 먹고 늦을 오후에 이렇게 포스팅을 하게 되었네요.
이전 포스팅인 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 1 : 근저당권이 최선순위 물건>에 이어 오늘은 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 2 : 대항력 없는 임차인 부동산 물건>이라는 제목으로 포스팅을 이어가볼까 합니다.
여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.
-말소기준권리중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다.
즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●이제 두번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! (두번째라 쬐금 덜 떨리네요.)
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
-오늘은 경매 수업에서 본 물건으로 자세히 한번 해 보겠습니다.
경매물건 금액이 커서, 실제로는 저는 아마 도전하지 못할것 같습니다.
-경매구분이 임의경매이므로 아마도 근저당권자가 경매신청을 한것 같습니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
-저번 포스팅에서도 언급했지만 유료경매사이트 제공을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다.
왜나하면 여기서 올린자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.
-여기서 말소기준 권리가 "근저당권"이면 신** 행에서 경매를 신청해서 임의경매로 표시되었습니다.
-누가 경매 신청하는지도 중요합니다.
-저번 모의 부동산 매물 셀프 권리분석때와 마찬가지로 "최선순위 근저당권"으로 말소기준권리이기도 합니다.
4) 매각물건명세서를 확인합니다.
-말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2014.05.23"이면 최선순위 근저당권입니다.
즉 경매 매각으로 소멸하지 않는 권리는 없다는 뜻으로 달리 해석하면 인수되는 권리가 없어서 낙찰대금을 내면 끝이라는 뜻입니다.
-저번 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 1 : 근저당권이 최선순위 물건>과 비슷하지만 한가지 다른 점은 임차인이 있다는 점입니다. 그때는 소유자 겸 채무자가 실제 점유이어서 무척 단순했지만 이번 포스팅에서는 임차인이 있다는 점입니다.
-이 부동산 경매 매물도 말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2014.05.23 이기 때문에 최선순위 근저당권입니다.
- 근저당 이후에 설정된 근저 이전, 압류, 가압류 등 선순위 근저당권에 대항할 수 없이 소멸합니다.
5) 임차인을 확인하라(대항력이 있는 임차인 OR 대항력 없는 임차인 OR 소액임차인)
-임차인이 있다면 임차인의 대항력 여부를 제일 우선 확인해야 합니다.
다행으로 이 임차인은 말소기준 권리(최선순위 설정) 근저당권 2014.05.23일 보다 전입일자가 2017.07.14 가 늦어 대항력이 없습니다. 그러므로 인수되지 않고 낙찰되면 소멸됩니다.
-또한 배당요구는 하였으나 확정일자도 2021.03.11 이므로 우선변제순위도 아주 아래에 있어서 배당받기가 매우 어렵게 된 듯합니다.
▶이 대항력 없는 임차인이 배당요구를 하여 그나마 임대보증금 금액을 알 수 있지만 거의 배당을 못 받을것 같다.
-배당신청시 임대차 계약서랑 주민등록등본등의 서류를 제출해야 하므로 임대보증금 금액을 알 수 있었다.
▶현황조사서에는 점유인이 1명으로 나와 있고 소유자인 김**씨는 전입신고만 되어 있고 거주하지 않는다는 사실을 현황조사서에 나와있으므로 전입세대열람을 반드시 해서 확인해야 함.
●여기서 우리는 전입신고(대항력)의 효력과 확정신고(우선변제권)의 효력을 제대로 알수 있습니다.
전입신고(대항력)의 효력- 요약 |
| <전입신고 내용> 임차인이 경매 매수인등 모든 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 경매 매수인은 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. ●전입신고는 관할 주민센터 장부에 기재되는 것이고 임차인이 점유와 전입신고를 모두 갖춘 다음날 0시부터 대항요건을 갖춘 것으로 보게 됩니다. 대항요건을 갖추기 위해서는 점유와 전입신고가 모두 되어야 합니다. ● 전입신고+인도를 받으면 대항력을 얻을 수 있는데.. 이때 대항요건을 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다. |
| ● 부동산 경매 권리분석 시에는 전입일자 확인은, 현황조사보고서, 매각물건명세서 그리고 전입세대열람 이 3가지 서류를 확인하시고 그 일자를 확인이 필수입니다. 또한 이 서류등의 전입일자가 동일일자임을 꼭 확인하시기 바랍니다. ●또한 주민센터에 전입신고가 없는 경우,등기사항증명서상 임차권등기, 명령등기 등을 가진 임차인인 경우에등기사항증명서상 기록된 전입일자가 임차인 대항력 등, 주민센터에 등재된 전입일자와 동일한 효력을가지고 있으므로, 등기사항증명서상 전입일자를 확인하셔야 합니다. ●대항력 있는 임차인이라도,확정일자로 인한 우선변제권이나, 소액보증금 중 일정액 보호 규정인 최우선변제권으로, 임차인이 배당요구종기기일까지 배당요구를 하여, 보증금을 전액 배당을 받았다면, 임차인의 대항력은 소멸됩니다. ●등기사항증명서,매각물건명세서,현황조사서전입세대열람를 확인하고 임차인의 전입일자를 비교하여 확인후그 다음날 "0"시가 말소기준권리보다 빠른지 여부를 확인하여 임차인 대항력 여부를 판단후 부동산 경매 여부를 판단하여야 합니다. |
확정신고(우선변제권)의 효력-요약 |
| ●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자는 부동산이 경매로 나왔을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리가 우선변제권이고, 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 갖는 것입니다. 즉 , 확정일자는 그 부여된 날에 임대차 계약증서가 존재하는 것을 증명하는 것입니다. 그래서 이 확정일자를 받으면 경매 시 낙찰대금에서 후순위보다 우선 변제받을 수 있는 역할을 합니다. |
▶ 그래서 이 부동산 경매 물건은 진짜 임차인이라면 보증금이 커서 인도명령을 잘 하는게 관건일것 같습니다. 아직 부동산 경매 진행중인 물건이므로 관심있게 지켜봐야 할것 같습니다.
-다음에 인도명령에 대한 것은 다음에 포스팅을 해 보도록 하겠습니다
- 위 표는 두임 경매(유료) 사이트에서 낙찰 예상액에 따라 배당금액을 알려줍니다(참조용으로만)
- 나중에 다시 포스팅하겠지만 부동산 경매에서는 낙찰금액 배당에서 제1순위가 부동산 경매에 쓴 법원 경비 비용이 제일 먼저 나갑니다.
| 권리분석을 하기 위한 초보 경매맘의 따라해 본 순서 |
| 첫째)원하는 부동산매물을 찾는다. |
| 둘째)등기부등본 열람을 한 후에 분석후에 경매(유료)사이트에서 제공한 등기부현황과 맞는지 날짜등을 대조해서 확인합니다. |
| 셋째)매각물건명세서의 최선순위, 즉 말소기준권리를 찾은 후 인수 할 권리와 소멸할 권리를 분석한다. |
| 넷째)세번째는 다음은 점유자에 대한 분석입니다. 이 분석에 필요한 서류가 현황조사서와 전입세대열람하는 것입니다. |
오늘도 <모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 2 : 대항력없는 임차인 부동산 물건>를 포스팅해 봤습니다.
잘 하고 있는지 모르겠지만,
나름 열심히 하고 있다고 자축하면서 오늘은 여기까지
맛있는 저녁 드세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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