모의) 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 1 : 근저당권이 최선순위 물건

안녕하세요?

오늘은 11월에 접어든 후에 갑자기 추워져서 제가 제일 좋아하는 붕어빵이 생각나더라구요.

그래서 부동산 경매 공부를 하면서 해본 지식들과 강의 내용을 보면서 혼자 셀프 부동산 경매 매물 권리 분석을 해 볼까 합니다. 

<모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 1 : 근저당권이 최선순위 물건>이라는 제목으로 포스팅한 이유는 근저당권이 최선순위이고 그 위에 인수한 물건이 없기 때문에 왕초보자 부동산경매인에게 제일 적합하다고 생각합니다.

 

♥초보자 경매인으로써 제일 쉬운 것부터 매물 분석을 해보려고 하는데요.

말소기준 권리 중에 가장 흔한 권리가 근저당권이라고 해도 과언이 아닙니다.

그래서 최선순위 근저당권이 그래도 초보자에게는 가장 안전하고 쉬운 부동산 경매물건이라는 점입니다.

그리고 여기에 소유자가 점유하고 있다면 금상첨화겠죠.

하지만 이런 부동산 매물은 감정가보다 결코 싸게 낙찰받을수 없다는 것입니다.

즉 안전한 매물일수록 싸게 낙찰 받을 수 없다는 점입니다.

 

여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.

●부동산 경매의 4단계

1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석

2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석

3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법

4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)

▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. 

-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.

이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다. 

 

-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을  설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.

 

 -말소기준권리중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다. 

즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.  

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다.   아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다.

최선순위 근저당권 최선순위 가압류. 압류 최선순위 담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함  경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

●이제 본격적으로 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! (틀리면 어쩌죠, 정말 떨립니다.)

 

1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)

-낙찰가가 높은 매물 중 다세대를 골랐습니다. 

-권리분석이 쉬운만큼 낙찰가는 생각보다 높네요.

-그리고 제가 살고 있는 근처 매물을 골라봤습니다.

<두인경매 사이트에서 부동산 경매 매물 검색 캡쳐>

 

2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)

<부동산 매물 등기부 표지부 캡쳐:총 6장 중 1장)

 

 

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3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.

-유료경매사이트 제공을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다.

-여기서 말소기준 권리가 "근저당권"이면 , 또한 최선순위 근저당권 매물입니다.

-마지막 중에서 경기***재단에서 그리고 근저당권자인 성남******금고에서 같이 경매 신청을 한 이중 경매 물건이라는 것을 알 수 있습니다.

 

<두인경매 사이트 등기부현황 캡쳐>

 

4) 매각물건명세서를 확인합니다.

-말소기준 권리(최선순위 설정)가 "근저당권 2010.03.17"이면  최선순위 근저당권입니다.

즉 경매 매각으로 소멸하지 않는 권리는 없다는 뜻으로 달리 해석하면 인수되는 권리가 없어서 낙찰대금을 내면 끝이라는 뜻입니다.

-말소기준 권리인 근저당은 민사집행법 제9조 제2항에 의해 경매로 매각 말소됩니다.

 

 

-그리고 근저당 이후에 설정된 근저당, 압류, 가압류 등 선순위 근저당권에 대항할 수 없기 때문에 소멸합니다.

  낙찰된 환가대금으로 순위에 따라 배당이 됩니다.

- 아래 표는 두임 경매(유료) 사이트에서 낙찰 예상액에 따라 배당금액을 알려줍니다(참조용으로만)

-나중에 다시 포스팅하겠지만 부동산 경매에서는 낙찰금액 배당에서 제1순위가 부동산 경매에 쓴 법원 경비 비용이 제일 먼저 나갑니다.

두 번째는 당해세(재산세)나 퇴직금 등이 해당되는데 여기서 성남세무서 압류 금액이 "0"으로 나온 것은 정확히 알 수 없어서 그냥 표시해 놓은 겁니다. 

<두인경매(유료)사이트 예상배당액 캡쳐>

 

5) 현황조사서를 확인합니다. (점유관계 확인:임차인 여부)

-채무자 겸 소유자인 원**씨가 점유했던 것으로 확인되고 전입세대 열람 여부도 나와 있음.

-임차인이 없는 것으로 추정됨

<현황조사서>

 

-혹시 현황조사서는 현장 상황에 따라 많은 변수가 있을 수 있고, 누락되거나 잘못된 정보가 있을지 모르니깐... 어쨌든 나는 전입세대 열람도 확인했습니다.

 

권리분석을 하기 위한 초보 경매맘의 따라해 본 순서

첫째)원하는 부동산매물을 찾는다.

둘째)등기부등본 열람을 한 후에  분석후에 경매(유료)사이트에서 제공한 등기부현황과 맞는지 날짜등을 대조해서 확인합니다.

셋째)매각물건명세서의 최선순위, 즉 말소기준권리를 찾은 후 인수 할 권리와 소멸할 권리를 분석한다.

넷째)세번째는 다음은 점유자에 대한 분석입니다. 이 분석에 필요한 서류가 현황조사서와 전입세대열람하는 것입니다.

 

경매 수업을 배우면서 꼭 알아둬야 하는 문구는 
<소유자 채무자는 인도명령 대상자:민사집행법 제136조 제1항 규정>라는 사실입니다.

 

※ 따라서 이 부동산 물건은 인수되는 권리도 없고 점유자도 소유자여서 인도명령 대상자이다.

경락받아도 되는 안전한 물건에 속한다는 결론을 내렸다.

담에도 천천히 해 봐야 할 것 같다. 

너무 떨렸지만... 

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

 

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