안녕하세요?
오늘은 뭘 포스팅할까 하다가 초보에게 쉬운 권리분석을 하게 되었는데요.
제가 들은 강의도 초보에게는 처음 시작은 아파트로 시작하는 것이 제일 좋다고....
그리고 "오늘 포스팅할 제목처럼 이런 부동산은 피해야 하는 물권&권리분석"에 언급하는 피해야 하는 물건은 대부분 특수물건 경매에 해당하는 물건이라고 보시면 됩니다.
제가 이 부동산 경매를 공부하면서 책을 여러 권 읽었는데..
어느 책에서는 초보 경매인에게는 어려워 피해야 하는 물건이라는 책과 오히려 초보에게는 특수물건 중, 지분이나 법정지상권이 오히려 초보자에게 더 쉽다는 책도 읽어보았습니다.
그래서 아직 실전 경험이 없는 초보 경매인으로써는 맞는? 안 맞는지? 에 대한 생각을 유보하려고 합니다.
●그렇지만 초보 경매인에게는 특수물건이 쉽지 않기 때문에 좀 더 신중하자는 의미로 저도 공부할 겸 포스팅해 보겠습니다.
1) 유치권
▶부동산의 필요 채권을 변제받을 때까지 점유하는 권리로, 이른바 건물을 짓거나 내부공사 등에 쓰인 공사비라고 생각하시면 됩니다. 즉 물건과 관련하여 생긴 비용(수리비)이라는 것이지요.
▶필요비(공사비)만 인정되고 인테리어 등 임차인이 스스로 공사한 비용(유익비:꼭 필요하지 않지만 이익에 도움이 되는 공사)등을 해당되지 않습니다. (※공인중개사 민법 공부 내용에 포함)
▶경매개시 결정 이후 점유(실질적 점유: 점유한다는 슬로건이나 자물쇠 등으로 막아놓고, 연락처 기재)한다고 신고한 유치권 신고인입니다.
특히 현황조사서에 없는 유치권 신고인은 인도명령 대상장입니다.
예전에 짜고 치거나 대충 허술하게 해서 허위
유치권들도 많았지만 지금은 허술하지 않고 점유(실질적 점유: 점유한다는 슬로건이나 자물쇠 등으로 막아놓고, 연락처 기재) 한 후에 현황 조사 시에 신고등을 제대로 해야 해서 예전보다 까다롭습니다.
▶점유자가 유치권 신고자일 때는 유치권 성립 여부에 대한 분석이 필요합니다.
만약 정말 유치권이 성립한다면 낙찰자는 유치권의 비용을 더 지불해야 하는 불상사가 일어나겠지요.
확실하지 않다면 인도명령을 법원에서 받아 경매 부동산을 인도받을 수 있는데 경매개시 결정 이후 점유한 것을 입증한다면 유치권은 성립되지 않습니다.
다시 말하면 등기부에 경매개시 결정 전에 유치권이 있어야 한다는 말입니다.
유치권이 설정되어 있으면 낙찰 후 대출 등에 제약도 많고 유치권자와 합의도 해야 하는 경우가 많다고 합니다. 그러니 경매 고수들도 해결할 확률이 높지 않아서 초보에게 피해야 한다고 하네요.
2)선순위 임차인
▶ 말소기준 권리보다 전입일 짜가 빠른 임차인을 말합니다.
임차인은 "임대차 보호법"을 받습니다. 임차인의 대항력(전입+인도)이 말소기준 권리보다 빠르면 선순위 임차인은 보증금을 회수되지 않으면 낙찰자에게 대항력으로 보증금을 요구할 수 있습니다.
▶대항력이란 제삼자에게 요구할 수 있는 권리로써 낙찰자에게 보증금을 받지 못하면 경매물건을 인도하지 않고 낙찰자인 매수인에 대항할 수 있다는 뜻입니다.
▶낙찰자가 잔금을 납부한 후에 배당 여부를 알 수 있는데... 혹 배당을 요구했지만 다 못 받을 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 배당요구를 하지 않았을 경우에는 임차기간 동안 점유는 물론 계약기간 만료 시에는 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
▶이런 선순위 임차인이 있는 경우는 낙찰대금 + 선순위임차인 보증금= 낙찰가가 된다는 의미가 됩니다.
혹은 선순위 임차인과 소송이나 분쟁이 있어서 명도조차 할 수 없게 되면 재산권 행사가 힘들게 될 수 있다는 점입니다.
3) 가처분권(말소기준 권리가 되지 않음: 소유권 행사 문제 발생-등기부 갑구 표시)
▶부동산의 처분을 보존하기 위한 제도로써 다툼이 있는 권리관계에 대하여 이런 다툼으로 권리관계 피해가 올 수 있거나 급박한 위험을 막기 위한 보전 처분이라고 할 수 있습니다.
즉 당사자들의 다툼이 진행되고 있는데 강제집행이나 임의집행을 하지 못하도록 한 법률제도입니다.
▶가처분은 말소기준 권리와는 무관하며 소유권 분쟁을 다루는 문제라면 혹 낙찰받았다 하더라도 소송에서 이길 경우 소유권이 바뀔 수 있습니다.
실제 소송이 아니더라도 가처분을 미끼로 여러 가지 부당한 요구를 가져올 수 있으므로 초보자는 피해야 하는 것입니다.
▶후순위 가처분이라도 경매로 인한 매각으로 소멸되지 않는 가처분이 있습니다.
가처분이 말소되더라도 본안소송을 승소하게 될 경우 소유권을 잃을 수 있다는 걸 명심 또 명심해야 합니다.
4) 지상권:말소기준권리가 되지 않음(초보자가 피해야 하는지 아닌지 고민 중이네요.)
▶가장 잘 알고 있는 특수물건 중에 법정지상권 하나로 따로 포스팅을 할 정도로 설명할 것이 많습니다.
특히 저도 처음 초보자이면서 첫 실전경매로 법정지상권에 관심이 많아서 열심히 공부하고 있습니다.
▶법정지상권은 토지(땅)를 사용할 수 있는 권리이다.
"민법 제259조에 의하면 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지(땅)를 사용하는 권리가 있습니다"
지하 또는 지상의 공간을 상하로 나누어서 상하 범위에서 지정한 범위만큼 쓸 수 있는 구분지상권도 있습니다. (예:지하-지하철, 지상-고속도로 대형 간판)
▶지상권 성립 여부는 2가지가 있습니다.
첫째는 법률행위로써 토지소유자와 지상권자가 지상권의 설정을 두고 물권적 합의해서 등기를 하면 취득하게 됩니다. 이런 지상권은 유언과 양도에 의해서 승계취득도 가능하다고 합니다.
둘째는 상속, 판결, 경매 등으로 법률의 규정에 의해서 취득하며 이 경우는 꼭 등기를 하지 않아도 됩니다.
하지만 등기를 하지 않으면 공시가 안되므로 처분하지 못한다고 합니다.
▶지상권 존속기간은 약정으로 정할 수 있으면 무한도 가능하고 석조나 석회조등 견고한 건물이나 수목은 30년, 이외의 건물은 15년, 공작물의 경우는 5년으로 한다고 합니다. (※공인중개사 민법 공부 내용에 포함되며 35년이라고 외웠던 기억이 나네요)
▶지상권이 성립 여부가 많은 것을 좌우합니다.
-건물을 낙찰받았는데 법정지상권이 성립해야 유리하고, 법정지상권이 성립되지 않으면 건물을 철거해야 하는 처지가 될 수 있습니다.
-토지의 경우는 건물과 반대로 법정지상권이 성립하지 않아야 낙찰자에게 유리합니다. 그래야 건물을 철거할 수 있고 건물 소유자와 법정지상권의 관계 여부에 따라 협의하는 유리할 수 있습니다.
-특히 법정지상권 성립 여부가 불투명하거나 소송이 길어진다면 법정지상권 성립 판결을 받아도 시간상, 재산상 손해가 크다고 하네요.
(전 좀 더 고민해 봐야 할 것 같습니다)
▶지상권을 경우 낙찰받았을 때 지상권 여부에 따라서 소유권 행사를 못 할 수도 있습니다.
5) 기타 조심해야 할 권리(가등기, 전세권, 토지 별도 등기, 대지권 미등기)
▶전세권: 전세금을 지급하고 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익하여 기타 후순위권자, 채권자보다 전세금을 우선시하여 받을 수 있는 권리입니다. 여기서 전세권은 전세와는 다릅니다. 전세를 등기부등본에 전세권으로 등기를 해야 가능한 권리입니다.
▶예고등기 : (근) 저당말소 예고등기는 (근) 저당권의 말소를 예고하는 등기로 소송이 제기되었을 때 등기됩니다.
특히 을구에 기재된 예고등기는 경매로 매각하는 경우와 말소되지 않는 경우도 있으니 주의해야 합니다.
▶대지권 미등기:대지권이란 건물의 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)를 말합니다.
▶가등기: 추후 본등기에 대비하여 미리 등기부상의 순위를 보전하기 위하여 행하는 예비 등기로 자체로는 효력을 갖고 있지 않으나 가등기에 의해 본등기를 하게 되면 가등기 순위를 소급하여 효력이 생깁니다.
▶가등기도 가처분과 마찬가지로 등기부에서 말소되지 않고 인수될 수 있으면 소유권 상실로 이어질 수 있습니다.
전세권도 마찬가지로 전세보증금을 인수할 수 있고 , 토지 별도 등기는 등기를 위해 별도 비용이 발생하고 대지권 미등기는 대지권 취득에 따른 추가 비용을 부담할 수도 있습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
나중에 저도 경험으로 특수물건을 낙찰받았다는 것을 포스팅하고 싶네요. 꼭~~~
저도 이렇게 포스팅하면서도 걱정이 많이 앞서는 것도 사실입니다.
하지만 경매도 많은 물건이 시시각각 나오고 있으니 좀 더 신중하게 알아가야 할 것 같습니다.
이론을 밤낮으로 걱정해도 어차피 실무나 현장에서는 다르겠죠?
우리 초보자 경매인들 파이팅!!!
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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