부동산 경매 물건 :외국인의 대항력 유무 & 대항력 조건 (주의:전입세대열람 표시 안됨)

안녕하세요?

요즘 부동산 경매 공부를 하면서 그 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 새삼느끼고 있습니다.

특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인이 중요한 권리분석의 중요한 포인트라는 것입니다.

그래서 전입신고(인도)를 알고자 일반적으로 현황조사서를 열람한후 전입세대를 열람하여 대항력있는 임차인 여부를 확인해 왔었습니다.

 

※ 하지만 외국인 신분일 경우에는 전입신고열람에는 나와 있지 않습니다.

즉 임대차 계약에 의해서 그 부동산 경매 물건에 살고 있어도 배당요구를 하지 않는 한 현황조사서에도 현장에서도 만나지 못하고 전입세대열람을 해도 나와 있지 않으면 외국인이 입주하고 있지만 알수가 없다는 사실입니다.

 

<인터넷 법원 외국인 출입국 홈피 캡쳐>

 

1)외국인의 대항력 유무와 대항력 조건?

●외국인은 주민등록번호가 없습니다. 그래서 전입신고를 안 합니다.

●하지만 외국인도  대항력 조건을 갖추고 있으면 내국인과 똑같은 효력을 발생합니다.

(출입국관리법 제 88조2: 외국인이 출입국 관리사무소에 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 한국 국적 주민의 주민등록 및 전입신고와 동일한 효력 발생)

●확정일자는 나중에 추가로 받아야 우선변제권 효력 발생

●소액임차인(최우선변제권)도 똑같은 효력 발생합니다.

 

구분	내국인 대항력 조건	외국인 대항력 조건
대항력 요건	대항력(전입신고+인도+확정신고)	출입국 사무소(외국인등록)+체류지신고(전입일로 14일 이내에 관할주민센터, 구청, 출입국관리사무소)
확정일자	주민센타나 등기소, 인터넷으로 확정일자 받음	주민센타에 원본 임대차계약서 가져가면 확정일자는 찍어주지만 전입세대에는 표시 안됨
전입세대 표시 여부	전입세대 열람하면 표시 됨	전입세대 열람하면 표시 안됨
효과(대항력+소액임차인)적용	모두 적용	모두 적용

 

2)외국인이란?

구분	뜻
재외국민	국외에 거주하고 있지만, 해당 국적을 유지하고 있는 사람을 지칭하는 말이다. 즉, 한국 국적을 갖고 외국에 거주하는 영주권자와 일시체류자 등을 뜻한다. -재외국민은 크게 영주권자와 일시체류자로 나뉘는데 영주권자는 거주국에서 영주권이나 이에 준하는 장기체류자격을 취득한 사람으로서 국내 주민등록이 말소, 일시체류자는 주민등록을 갖고 있으나 여행, 학업, 업무 등 목적으로 해외에 체류하는 사람을 말한다. -국내에 30일 이상 거주 목적으로 입국하면 거주지에 주민등록 신고의무 있음 -주민등록 전입신고하면 그때부터 주택임대차보호법상 대항력 발생 -특이사항: 재외국인 거주자는 재외국인거주자 전입세대에 나옴
외국국적 동포	대한민국의 국적을 보유했던 자,  또는 그 직계 비속으로서 외국 국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자를 말한다. (외국 국적 동포를 위한 방문 취업제 시행에 따라 한국에 취업했던 조선족) -외국인등록과 체류지 변경신고(국내거소신고)
외국인	우리나라의 국적을 갖지 않은 사람입니다. 법률상의 지위는 원칙적으로 한국인과 동일하지만 참정권, 광업 소유권, 출입국 따위와 관련된 법적 권리에서는 제한이 있습니다. -외국인등록과 체류지 변경신고

 

 

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3)부동산 경매 물건 중 외국인 임차임?

●이 부동산 물건은 나중에 모의 셀프 권리분석을 할 예정이다. 

이 부동산 경매 물건은 낙찰이 확정되어 배당도 끝난 물건으로 세입자가 임**님으로 조선족 신분으로써 외국인에 속한다.

●다행히 이 분은 법원 집행관이 현황조사서 작성을 위해 현장방문시 계셔서 임차인 관계에 올라와 있고 추후 소액임차인으로써 배당요구를 하여 보증금도 알수 있는 경우였다.

부동산 경매물건 중 현황조사서

 

●하지만 전입세대열람을 해보니 아무것도 표시되어 있지 않았다. 

외국인 신분으로써 전입세대 열람시 표시가 되지 않은 이유지만 만약 현장답사시 임차인을 만나지 못해서 안내문만 표시하고 전입세대열람을 해보니 아무 표시도 없어서 현황조사서에 임차인 관계가 누락될 여지가 다분하다.

 

<부동산 경매물건 중 외국인 임차인 임대차 계약서>

 

 

부동산 경매물건 중 전입세대열람

 

●추후 이런 이유로 낙찰 받고 공적서류에 잘못된 정보로 매각 불허가 사유로 경매취소 신청을 할수도 있다.

하지만 그건 시간도 걸리고 여러모로 체력소모일뿐인것이다.

따라서 처음 낙찰가를 예상하기전에 이런 외국인 임차인이 전입세대열람에 나와 있지 않음을 인지하고 꼭 이 특정물건에 경매를 참여하겠다면 한번 찾아가서 임차인 여부를 확인하고 주위를 탐문하는것도 방법일것 같다.

 

●특히 편견일수도 있지만 현재 서울수도권지역 中 대림, 신림, 가락시장, 영등포시장, 용산, 이태원, 평택등 외국인이 많은 지역과 미국인이 많이 몰려있는 지역에 부동산 경매 물건이라면 특히 조심해야한다.

 

●아직 공적으로 확인하는 제도가 미비한만큼 대항력있는 외국인 임차인의 권리를 인수해야 하는 상황이 올      수 있다.

당연한거지만 불법체류자들은 대항력이나 소액임차인의 효력은 갖지 못한다.

 

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

이 부동산 경매 물건으로 모의 권리셀프 분석을 나중에 해보겠습니다.

알면 알수록 새록새록 알게되는 점이 많네요.

이제 가족들 식사 준비를 해야 할듯 합니다.

맛있는 저녁식사 되세요.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

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