안녕하세요?
며칠 전 제33회 공인중개사 시험이 치러졌네요.
저도 공인모 카페에 들어가서 여러 가지 글들을 보니 맘이 싱숭생숭하더라고요.
공인중개사 1차 시험보다 2차 특히 공법이 꽤 어렵게 나온 것 같아서 여러 가지 말들이 많네요.
사담은 여기까지 하겠습니다.
제가 <공인중개사 시험-민사 특별법 中 주택임대차보호법(임차권등기명령, 전세보증금, 묵시적 갱신)>이라는 제목으로 포스팅을 하려고 합니다.
오늘은 공인중개사 시험 중 1차 과목인 민법에서 나오고, 2차 공인중개사 실무에서도 중복되게 나오는 법입니다.
제가 이것을 포스팅하는 이유는 이 주택임대차와 상가임대차 보호법이 경매 권리 분석에서도 정말 중요하게 나오기 때문입니다.
또한 우리의 의식주 중에서도 주거 안정에 꼭 필요한 법이기도 합니다.
그래서 다시 공부한다는 느낌으로 포스팅할까 합니다.
1) 주택임대차보호법
▶목적: 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장
▶적용:주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용하며 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우도 해당된다. 공부상의 표시가 아니라 실제 용도로 결정짓는다.
※공인중개사 시험 기출문제; ①사무실용 건물을 주거용으로 용도 변경한 경우: 적용된다.
② 일시사용으로 임대차를 했을 경우:적용되지 않는다.
▶효력: (대항력 :전입+인도) 임대차는 그 등기가 없는 경우에 주택의 전입신고(주민등록)와 인도를 끝낸 경우에는 다음 날부터 "0"시부터 제삼자에 대하여 주장할 수 있다.
- 전세임대주택은 법인이 주택을 임차한 후 입주자가 그 주택을 인도+ 전입신고(주민등록)를 끝내고 수리할 경우에 대항력이 인정한다.
-중소기업에 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 주택을 인도+전입신고( 주민등록)를 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다
-전입신고(1월 1일)이면 저당권 설정등기일이(1월 1일) 같은 경우: 저당권은 당일 효력 발생으로 1월 1일, 대항력은 다음날 0시 효력 발생으로 1월 2일로 임차인은 주택 양수인에 대항력이 없다.
※공인중개사 시험 기출문제:: ①전 소유자가 임차인으로 되는 경우:소유권 이전등기를 마친 익일부터 임대차를 외부에 공시하는 효력이 생긴다(대판)
②주민등록 전입신고와 인도는 대항력이 취득요건이자 동시에 존속 요건이다. 따라서 세대원 전원이 다른 곳으로 퇴거하면 대항력은 소멸한다.
-임차인이 전대차(임차인이 다시 임대한 경우): 직접 점유자인 전대차인이 전입신고하면 임차인의 대항력이 유지된다.
▶대항력 (전입+인도) 취득요건:
-전입신고는 행정청에 신고가 아닌 수리되어야 효력 발생, 전 전입신고 내용을 수정하여 행정청이 수리한 경우 수정된 사항으로 전입신고가 된 것이다(대판)
-임차인 본인뿐만 아니라 가족의 전입신고도 가능합니다.
※공인중개사 시험 기출문제:: ①다세대, 아파트는 동, 호수를 정확히 기재해야 한다.
②다가구주택:호수를 무시하고 지번만 일치하면 충분하다.
③임차인이 주민등록이 직권 말소된 경우에는 원칙적으로 대항력은 소멸하지만 단 이의제기로 회복 시 소급하여 회복된다.
▶임차인이 전입신고와 전세등기를 함께 마친 경우-최선순위 전세권자로서의 지위와 대항력(전입+인도)
을 모두 갖춘 경우 둘 다 인정, 전세권자로써 우선 배당요구를 하든 임차인으로써 배당요구를 하든 나머지가 권리가 소멸하지 않음.
※공인중개사 시험 기출문제: 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 보증금은 임차인으로써의 대항력으로 받을 수 있다.
▶임차주택의 양수인(즉 낙찰 매수인, 매매로 소유주가 바뀐 경우) 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
※공인중개사 시험 기출문제: ①임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계와 보증금 반환도 승계한 것으로 본 다한 것으로 본다.(주임법:제3조 4항)
②선순위 저당권(가압류) 성립 후 전입신고를 마 친경 우:임차권 소멸, 보증금 반환청구 불가능하다.
③선순위 저당권이 다른 사유로 소멸(중간 임차인이 1번 저당권을 변제한 경우)-경매 권리분석에도 중요:중간에 낀 임차인은 저당권이 말소기준권리 이후라 소멸되지만 낙찰대금 완납 전에 선순위 근저당권이 다른 이유로 소멸되거나 중간 임차인이 1번 저당권을 변제한 경우 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다(대판 2002)
▶임차주택의 양수인 보증금 반환의무를 승계한 것으로 보지 않을 때 다음과 같다.
※공인중개사 시험 기출문제: ①주택이 아니라 대지의 매수인으로 목적이 주택 즉, 주거용 건물의 양수인을
의미하고 대지를 경락받은 자는 양수인이라 할 수 없다(대판 98)
②임차인은 양수인에게 승계를 원치 않아 이의제기를 한 경우 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환의무는 소멸하지 않는다(대판)
③선순위 저당권(가압류) 성립 후 전입신고를 마친 경 우:임차권 소멸, 보증 그 반환청구 불가능하다.
④임차인이 중간에 낀 임차인은 저당권이 말소기준 권리 이후라 소멸되므로 경락인은 주택 양수에 포함되지 않는다(대판 86)
▶임차권등기명령제도 -임대차가 끝난 후 보증금이 반환받지 못하면 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
-임차권등기명령의 신청을 기각 결정에 대하여 항고가 가능하다.
-임차인은 임차권등기를 마치면 우선변제권(대항력+확정일자)을 취득한다.
또한 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지된다.
임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
-임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
-임차인은 임차권등기명령의 신청 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
▶보증금 범위 이하의 주택은 우선변제권, 최우선변제권, 기간보장, 임차권등기명령이 인정된다.
2) 우선변제권
●우선변제권 조문 - 임차주택이 경매나 공매 시 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 대지의 포함한 환가 대금으로부터 후순위권리자보다 우선변제받을 수 있다. <주택임대차 보호법 제3조 2항>
●확정일자는 주택소재지의 읍. 면사무소, 동 주민센터 또는 시. 군. 구의 출장소, 지방법원, 등기소 또는 공증인이 부여한다. 임대차 계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 정보 제공을 요청할 수 있다.
<주택임대차 보호법 제3조 6항>
※공인중개사 시험 기출문제: ①임차인의 우선변제권은 건물과 대지가 일괄 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만 경매될 경우에도 그 대지의 경매대금에서도 우선변제가 가능하다.
②존속기간 만료 전에는 배당요구를 하여 우선변제권을 주장할 수 있다.
③보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다.
즉 낙찰자로부터 명도 확인서를 받아 제출한다. 주의할 것은 임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 주택명도 의무를 선 이행해야 한다는 의미가 아니다.(대판)
④중간 임차인이:중간에 낀 임차인은 저당권이 말소기준권리 이후라 소멸되므로 경락인은 주택 양수에 포함되지 않는다(대판 86)
▶효력: 확정일자일과 저당권 등기일을 비교하여 배당순위를 정한다.
예) 전입신고 1월 1일, 확정일자 2월 1일, 저당권 설정일 1월 15이면 저당권자가 임차인보다 배당에서 우선배당받는다
※공인중개사 시험 기출문제: 주택과 건물의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
▶금융기관의 우선변제권 승계: 계약으로 금융기관이 경매 시 우선변제받을 수 있다. 주의할 것은 임차인의 대리하거나 대위하여 임대차 계약은 해지할 수 없다. 다만 금융기관이 대위하여 임차권등기명령을 신청하는 것은 가능하다.
3) 최우선변제권(제8조 보증금 중 일정액 보호)
▶주택임대차 보호법 내용 계속 변화:소액보증금의 대상과 보호 금액은 사회적 여건에 변화에 따라 변화하며 주택임대차 보호법은 세월에 따라 금액과 지역이 많이 변화하고 있다.
마지막 변경은 2021. 5. 11로 위 <주택임대차 보호법> 내용의 마지막을 보면 알 수 있다.
-예를 들면 서울의 기준으로 1억 5천만 원 이하면 최우선 변제금은 5,000만 원까지가 가능하다.
-임대주택이 경매에 나왔을 때 소액임차인 여부는 경매개시결정전에 전입신고를 하고 일정 한도(위 표의 보증금 범위)에서 다른 담보물권(근저당권, 전세권 등) 보다 우선하여 변제받습니다.
-즉 보증금 금액이 소액일 것:저당권 설정 당시의 법령 기준으로 주택이 "매매"될 때가 아니라 "경매처분"될 때 인정하므로 배당 요구해야 한다.
※공인중개사 시험 기출문제:①최우선 변제를 받기 위해서는 경매개시결정 전에 대항력(전입신고+인도)을 갖추고 배당요구의 종기까지 대항력을 유지하면서 배당요구를 해야 합니다.
여기서 의 인도는 직접 점유와 간접 점유도 무방합니다.
②확정일자는 최우선 변제권의 요건이 아니다.
▶최우선 변제금(소액임차인) 판단 여부 기준
-임차인보다 우선하는 담보물권(근저당권, 전세권 등)이 있는 경우 그 담보물권이 설정된 시점을 기준으로 소액임차인 여부로 판단할 수 있습니다.
▶기준일: 근저당 설정일, 담보 가등기 설정일 기준으로 금액을 적용, 여기서 소액임차인 전입신고일이나 확정일자가 기준이 아니라는 사실입니다.
-주택임대차 보호를 받기 위해서는 배당요구 종기까지, 연기가 되면 될 때까지 대항력(전입신고+인도)을끝까지 유지해야 합니다.
¶ 위 매각물건명세서의 임차인 박**님은 말소기준권리 보다 전입신고와 확정일자가 늦어서 낙찰 시 인수되지 않고 소멸하는 권리이지만 대항력과 배당요구를 하여 보증금이 소액의 기준에 맞아 최우선변제금에 해당하여 27,000,000원 보증금 모두 받을 수 있게 된 사례이다.
¶ 소액임차인 기준이 전입이나 확정일자인 2016.11.28일이 아니라 근저당권 설정일이 2016.11.4일 기준이며 배당요구 종기일까지 대항력 유지로 소액임차인에 조건에 합당한 것으로 보인다.
▶소액임차인은 낙찰대금에서 선순위 저당권보다 보증금 중 일정액을 우선변제받는다.
㉮주택의 건물가액과 대지가액을 포함하여 1/2에 금액 안에 우선변제권을 받을 수 있다.
주택가액의 2분의 1에서 주택가액이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 반환하지 아니한 매수신청보증금 등을 포함한 금액을 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액입니다
<대법원 2001다 8974 >
-한 건물에 소액임차인이 여러 명일 경우 최우선 변재액 총액은 그 건물 혹은 상가건물가의 1/2 범위 안에서만 집행됩니다. 이럴 경우에는 여러 명의 소액임차인들은 대항력(전입+인도) 취득시기와는 상관없이 똑같은 경계선, 동등한 지위에서 최우선 변제를 받는 것이다.
(왜냐하면 임차권등기로 우선변제권을 유지하는데 그 주택의 다음 임차인 또한 우선변제권을 받는다면 경매나 공매 시 낙찰) 자에게 매우 불합리하기 때문이다)
㉯건물 세입자는 대지에서도 최우선변제권 가능할까? YES
-대지의 저당권 설정 시 당시 주택이 미등기인 채 이미 존재했다면 임차인의 우선변제권은 주택의 등기여부와 상관없다.
㉰건물용도변경 시에도 최우선변제권 가능할까? YES
-※공인중개사 시험 21회, 사시 50회 기출문제:근저당권 설정된 사무실용 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 후에도 우선변제권 가능
㉰ 임대차 중간에 보증금을 감액한 경우에도 최우선변제권 가능할까? YES
※공인중개사 시험 기출문제:처음에는 보증금이 많아 <주택임대차보호법>상 소액임차인에 해당되지 않다가 그 후 새로운 임대차 계약에 의하여 보증금 감액으로 소액임차인에 해당된다면 보호 가능하다.
▶배당받기 위한 소액임차인 요건: 경매 낙찰자에게 확인받은 명도확인서가 필요합니다.
주의할 것은 임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 주택명도 의무를 선 이행해야 한다는 의미가 아니다.(대판)
-그렇게 때문에 이사 나간 후에 명도 확인서를 써 줄 것인지? 아니면 돈을 받기 위해 먼저 명도확인서를 써줄 것인지의 판단여부는 낙찰자가 생각해 봐야 할지도 모릅니다.
소액임차인이 돈이 있어야 다른 집은 얻는다고 명도확인서를 썼을 경우 혹시나 나가지 않고 버틴다면 좀 번거로운 상황이 될 수 있으니깐요...(※ 이건 저의 생각임)
▶우선변제권과 최우선변제권 간단하게 비교해 봅니다.
| 권리 | 효력 |
| 우선변제권=대항력(전입+거주)+확정일자 | 대항력과 확정일자 중 늦은 일자 다음날 0시 발생=임차주택으리 경매, 공매시 후순위보다 먼저 배당받을수 있는 권리 |
| 최우선변제권:=대항력(전입+거주) *확정일자 필요치 않음 |
임차주택의 경매나 공매시 주택임대차법에 명시한 지역과 금액한도내에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하는 권리 |
●최우선변제권으로 임차인 부동산 경매 시 일부분만 다른 물권 채권보다 미리 받을 수 있지만 전세금이 큰 경우에 다른 담보물권보다 먼저 받을 수 없습니다. 그러니 임차보증금 전부를 보호받기 위해서는 등기부에 전세권을 설정해 놓거나 전입일자와 확정일자를 받으므로써 다른 물권보다 우선하여 변제받는 것이 유리하다고 할 수 있습니다.
그러므로 꼭 확정일자를 받고 전입신고 시 원본 임대차 계약서를 같이 챙겨서 한꺼번에 받으시는 게 제일 좋습니다.
4) 임차권등기명령제도
※공인중개사 시험 기출문제:①임대차가 끝난 후 보증금이 반환받지 못하면 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차인을 대위하여 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
②임차인은 임차권등기를 마치면 우선변제권(대항력+확정일자)을 취득한다.
또한 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지된다.
임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
③임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
④임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 하며 동시이행 관계가 아니다(대판)-<공인중개사 시험 17회>
-임차권등기명령의 신청을 기각 결정에 대하여 항고가 가능하다.
-임차권등기명령제도 도입 이유: 주인이 보증금 반환을 하지 못할 경우 경매신청을 위해 반대급부(집을 비우다)의 제공을 하면 대항력과 우선변제권 상실과 이걸 방지하기 위해 경매신청 특례를 만들어 반대 채무의 이행제공을 요건으로 하지 않는다.
5) 임차권 기간과 갱신 그리고 승계
▶기간:주택임대차 보호법 최단기 보장, 기간 정함이 없거나 2년 미만으로 정할 때는 2년으로 본다.
양 당사자가 아니라 임차인만 2년 미만으로 약정한 존속기간을 주장할 수 있다.-존속기간은 2년으로 본다. - 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통보 가능하고 3월 후 효력 발생, 임대인은 2년간 해지 불가능하고 임차인을 내보낼 수 없다.
▶묵시적 갱신
-임대인-기간 만료 전 6개월에서 2개월 전 통지 없을 때
-임차인-기간 만료 1월 전 아무런 통지가 없을 때
-단 임차인이 2기의 차임을 연체 한때는 묵시적 갱신 이뤄지지 않는다.
▶임차권 승계
※공인중개사 시험 기출문제:①양속인에게 임차권 승계 가능하다.
②상속인 없이 사망한 경우 그 주택의 공동생활을 하던 사실혼 관계있는 자가 단독으로 승계한다.
③임차인이 사망할 때 상속인 그 주택에서 가정생활을 하지 아니한 경우 사실혼 관계있는 자와 2촌 이내 친족이 공동 승계한다.
6) 계약갱신요구권
▶행사:임차인이 임대차 기간 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 (상임법 10년)
▶다만 다음과 같은 사유로는 계약갱신 요구 거절 가능한 경우(상임법 8가지)
- 임차인의 2기 차임액에 이르도록 연체
- 거짓, 그 밖의 방법으로 임차한 경우
- 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(무단전대)
- 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못한 경우
- 철거하거나 재건축을 위하여
- 임대인 또는 직계존속, 직계비속을 포함하여 실거주할 경우
- 계약갱신은 1회에 한한다. 존속기간은 2년으로 본다.
- 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만 차임은 보증금 제7조 범위에서 증감할 수 있다.
- 임차인은 언제든지 해지 가능하고 3개월 후에 효력 발생
- 갱신되었을 때 기간이 만료되기 전 정당한 사유 없이 목적 주택을 임대한 경우
<주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법 간단히 비교표>
| 구분 | 주택임대차 보호법 | 상가임대차 보호법 |
| 대항력 | 주민등록전입신고+ 인도(직접, 간접 다 인정) | 사업자등록+ 인도(직접, 간접 다 인정) |
| 전입신고+확정 | 주민센터(전입,확정), 동, 등기소(확정신고)' 임대인 동의 얻어 열람가능 |
관할세무서, 동, 임대인 동의 얻어 열람가능 |
| 최단기간 | 기간이 정함이 없거나 2년 미만일때 2년 | 기간이 정함이 없거나 1년 미만일때 1년 |
| 갱신요구거절 사유 | 2기 연체 | 3기 연체 |
| 승계여부 | 사실혼 배우자 승계 가능 | 불인정 |
| 환산보증금 규정 | 없음 | 인정 |
| 권리금 | 없음 | 인정 |
<공인중개사 시험-민사 특별법 中 주택임대차보호법(임차권등기명령, 전세보증금, 묵시적 갱신)>이라는 제목으로 포스팅을 해 보았는데 엄청 길어지네요.
하다 보니 정말 많이 길어졌습니다.
너무 장황하게 쓴 것 같아서 약간 걱정은 되는데 나름 열심히 썼거든요.
이쁘게 봐주세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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