공인중개사 시험-민사 특별법 中 상가임대차 보호법(임차권등기원, 권리금,묵시적갱신, 보증금)

안녕하세요?

저번 공인중개사 시험 1차 과목인 민법&민사특별법 안에 주택임대차 보호법에 대하여 포스팅했는데요.

 

오늘은 저번 포스팅인 <공인중개사 시험-민사 특별법 中 주택임대차법보호법(임차권등기명령, 전세보증금, 묵시적 갱신)>에 이어서 <공인중개사 시험-민사 특별법 中  상가임대차 보호법(임차권등기원, 권리금, 묵시적 갱신, 보증금)>을 포스팅해 보려고 합니다.

이 둘은 쌍둥이 같이 많은 부분이 비슷하기도 하고 틀리기도 합니다.

 

공인중개사 공부 TIP: 제가 공인중개사 시험 공부할 때 민사특별법에 거의 한 문제씩은 문제 출제가 되었더라고요. 그래서 주택임대차를 먼저 확실하게 감을 잡으면 상가임대차보호법은 껌이 될 겁니다.

참 쉽지요???

그러니 주택임대차보호법을 먼저 머릿속으로 크게 그리면 주택을 상가로 대부분 바꾸면 맞고 거기에 약간 다른 점과 추가하거나 빼면 되더라고요.

 

요즘 코로나19로 인해 상권이 많이 힘들었는데요. 좀 더 상가임대차보호법을 알게 되면 도움이 되지 않을까? 싶습니다.

 

<공인중개사 1차 민법 과목에 민사특별법>

 

1) 상가임대차보호법 

▶적용:점포를 영업용 건물로 사용해야 하며 공부상의 표시가 아니라 실제 용도로 결정짓는다

※공인중개사 시험 기출문제; ①사업자등록이 대상이 되는 상가건물에 적용된다.

그러므로 사업자등록이 가능한 상가건물에 적용된다.(대판)

② 보관이나 제조 같은 사실행위와 영리 활동이 함께 이루어지는 상가건물에 해당한다(대판)

-공장: 단순하게 상품을 보관, 제조만 이루어지는 공장, 창고는 영업용 아니므로 상가임대차보호법 비적용

그러나 그 장소에서 사실행위와 영업행위가 함께 한다면 상가임대차보호법이 적용 가능하다.

③일시사용으로 임대차를 했을 경우:적용되지 않는다.

 

-상가임대차보호법이 적용되지 않는 경위:종중, 교회, 사찰, 동창회, 향우회 사무

 

▶효력: 상가건물은 등기가 없는 경우에도 대항력(사업자등록증+인도)으로 이루어지면 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 익일(다음날)부터 0시부터  제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.  

 

▶대항력의 힘:

※공인중개사 시험 기출문제:①상가건물에 가등기가 먼저 경료 후 임차인이 사업자등록을 마치고 점유까지 했음에도 가등기에 기한 본등기가 경료되면 본등기 한 신매수인에게 대항력 주장할 수 없다(대판)

②임차인이 폐업신고하거나 사실상 폐업한 경우 형식상 사업자등록증 존속은 대항력을 인정할 수 없다. (대판)

③사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 인도는  취득요건이자 동시에 존속 요건이다. 배당종기까지 존속해야 한다

 

-대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대차(임차인이 다시 임대한 경우) 한 경우 직접 점유자인 전대차인이 직접 점유하면서 사업자등록을 하였다면 임차인의 대항력이 유지된다.

 

-임차인이 점포를 폐업한 후 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 했다면 대항력 및 우선변제권 그대로 적용할 수 없다.

 

 

2) 환산보증금 이하의 상가건물에 임대할 경우 적용 

1)환상보증금 계산법=(월세 X 100)+보증금 :권리금, 관리비 , 부가가치세 제외 2)서울일 경우; 9억원/과밀억제권 6억 9천만원

▶환산보증금 이하의 상가는 우선변제권, 기간보장, 임차권등기명령이 인정된다.

-반대로 환산보증금 이상의 상가는 우선변제권, 최우선변제권, 기간보장, 임차권등기명령, 묵시적 갱신, 월세인상한도등은 인정되지 않는다.

-다만 환산보증금 초과하는 상가라도 계약갱신요구권, 대항력, 증감청구권, 권리금보호, 3기 연체 시 해지규정, 환산 보증금 금액과 상관이 없이 모든 상가임차인들은 행사할 수 있다.

 

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▶임차주택의 양수인(즉 낙찰 매수인, 매매로 소유주가 바뀐 경우) 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 

※공인중개사 시험 기출문제:①임차상가의 양수인은 임대인의 지위를 승계와 보증금 반환도 승계한 것으로 본 다한 것으로 본다. 임차인은 양수인에게 <차임지급의무>를 부담한다.

 

-임차건물의 소유권이 이전되기 전 발생한 <연체차임이나 관리비>등은 별도 양도절차가 없는 한 양수인에게

이전되지 않고 전 소유자에게가 임차인에게 청구할 수 있다. 

 

<상가주택 임차임이 있는 매각물건명세서>

¶ 위 매각물건명세서의 임** 상가는 말소기준권리보다는 전입신고일이 앞당겨 있어서 가능하나 확정일자가 미상이라 대항력(사업자등록증+인도+확정일자)이 없어서 우선변제권에 해당이 되지 않고 마지막 (주)한***는 말소기준권리보다 후에 있어서 당연히 권리 소멸일 것이다

 

¶ 환산보증금계산 -(주)한****: (1,000,000 ×100)+10,000,000=110,000,000 (최우선변제금에 해당이 안 됨)

 

2) 우선변제권(상가임대차보호법과 동일)

●상가건물이 경매나 공매 시 대항요건(사업자등록증+인도)과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차건물과 대지의 포함한 환가 대금으로부터 후순위권리자보다 우선변제받을 수 있다. 

●임차인이 대항요건을 상실하면 우선변제권도 상실한다.

●금융기관의 우선변제권 승계: 계약으로 금융기관이 경매 시 우선변제받을 수 있다. 주의할 것은 임차인의 대리하거나 대위하여 임대차 계약은 해지할 수 없다. 다만 금융기관이 대위하여 임차권등기명령을 신청하는 것은 가능하다.

 

 

3) 최우선변제권(제8조 보증금 중 일정액 보호/ 주택임대차보호법과 동일)

●경매개시결정 등기 전까지 대항요건(사업자등록증+인도)을 유지하고 소액보증금이어야 한다.

●상가가 경매로 나올 시에 배당요구를 해야 한다

●임차인은 선순위 저당권보다 보증금 중 일정액을 우선변제받는 효과를 갖는다.

●소액임차인은 낙찰대금에서 선순위 저당권보다 보증금 중 일정액을 우선변제받는다.

●상가의 건물가액과 대지가액을 포함하여 1/2에 금액 안에 우선변제권을 받을 수 있다.

 

4) 임차권등기명령제도

●임대차가 끝난 후 보증금이 반환받지 못하면 임차인은 임차상가의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차인을 대위하여 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

●임차인은 임차권등기를 마치면 우선변제권(대항력+확정일자)을 취득한다.

또한 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지된다.

●임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.  

5) 임차권 기간과 갱신

●기간:상가임대차 보호법 최단기 보장, 기간 정함이 없거나 1년 미만으로 정할 때는 1년으로 본다.

(주임법:2년)

양 당사자가 아니라 임차인만 1년 미만으로 약정한 존속기간을 주장할 수 있다.

 임대인은 1년 미만을 주장할 수 없다.

 

●묵시적 갱신(법정개신)

-임대인-기간 만료 전 6개월에서 1개월 전 통지 없을 때 (주임법:6개월에서 2개월)

 

6) 계약갱신요구권

●행사:상가임차인이 지출한 시설비를 단기에 회수가 어려워 10년 기간 동안 모든 저모의 임차인에게 보증금 한도 제한 없이 갱신요구권을 보장하는 것이다.(주임법:2년에 딱 한번 요구 가능)

 

●다만 다음과 같은 사유로는 계약갱신 요구 거절 가능한 경우(주임법 12개)

1. 임차인의 3기 차임액에 이르도록 연체 (주임 2 법:2기)
2. 거짓, 그 밖의 방법으로 임차한 경우
3. 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(무단전대)
5. 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못한 경우
7. 철거하거나 재건축을 위하여 (개축은 제외) 
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로써 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

7) 권리금 규정(상가임대차에만 있는 규정)

●권리금이란 임대차 상가건물에서 영업을 하는 자는 영업시설, 비품, 영업상의 노하우, 상가 위치등 유형, 무형의 재산적 가치를 양도하는 가치로 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지금 하는 금전이다.

●권리금 계약이란? 신규임차인이 되려는 자는 임차인에게 권리를 지급하기로 한 계약을 말한다.

●권리금 회수 기회 방지 금지:임대차 기간이 끝나기 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

 

●임대인의 권리금 방해행위:

1) 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위

2) 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3) 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 주변상가건물의 차임, 보증금을 비추어 현저히 고액을 요구하는 경우(월세를 확 올리는 행위)

4) 정당한 사유 없이 임대인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대차 체결을 거절하는 행위

 

●임대인의 권리금 방해행위에 해당하지 않는 경우

1) 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2) 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 이유가 있는 경우

3) 임대차 상가건물을 1년 6개월 동안 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우

4) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차임과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급하는 경우

 

●임대인의 손해배상책임-권리금 방해로 인해 임차인에게 손해를 발생할 때에는  그 손해를 배상해야 한다.

1) 손해배상 청구할 권리는 임대 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 한다.

그렇지 못했을 때는 시효의 완성으로 소멸된다. (방해행위 시부터가 아니다)

2) 임차인고 신규임차인 사이게 권리금 계약이 체결 전이라도 권리금 방해를 이유로 손해배상 책임을 진다.

3) 최초의 임대기간을 포함해서 임대차기간이 5년(법으로는 10년으로 연장가능)을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수 방해 책임을 진다)

4) 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 권리금 방해 손해배상의무는 동시이행관계가 아니다(대판 2018)

 

 

<주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법 간단히 비교표>

구분	주택임대차 보호법	상가임대차 보호법
대항력	주민등록전입신고+ 인도(직접, 간접 다 인정)	사업자등록+ 인도(직접, 간접 다 인정)
전입신고+확정	주민센터(전입,확정), 동, 등기소(확정신고)' 임대인 동의 얻어 열람가능	관할세무서, 동, 임대인 동의 얻어 열람가능
최단기간	기간이 정함이 없거나 2년 미만일때 2년	기간이 정함이 없거나 1년 미만일때 1년
갱신요구거절 사유	2기 연체	3기 연체
승계여부	사실혼 배우자 승계 가능	불인정
환산보증금 규정	없음	인정
권리금	없음	인정

 

 

오늘 <공인중개사 시험-민사 특별법 中  상가임대차 보호법(임차권등기원, 권리금, 묵시적 갱신, 보증금)>포스팅해 보니 다시 공인중개사 시험 공부하는 것 같아서 약간 멘붕이 왔네요. 

사실 경매에 간단히 포스팅을 하려고 했는데, 경매 권리분석 시 꼭 알고 있어야 하는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이어서 좀 책을 보면서 열심히 해 봤습니다.

그래야 경매에 실전권리 분석 시 좀 수월하게 할 수 있지 않을까? 싶어서요.

등이 뻐근해지네요. 

이제 입에 뭔가를 넣어야겠습니다.

오늘도 좋은 하루 보내세요.

 

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

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2022.11.06 - [부동산/공인중개사 시험 관련( 경험자로써)] - 공인중개사 시험-민사 특별법 中 주택임대차법보호법(임차권등기원, 전세보증금, 묵시적 갱신)