잘 지내셨는지요?
이제 11월에 들어서면서 일교차도 크고 독감에 딱 걸리기 좋은 시기인 것 같습니다.
다들 미리 미리 독감주사 맞으셔서 코로나 19랑 헷갈리지 않게 ...
그럼 오늘은 경매에 있어서나 공인중개사 시험과목이 민법 中 전세권에 대해 포스팅해보려고 합니다.
전세권은 앞서 말한 경매에서도 매우 중요하고 공인중개사 시험과목에도 해당되고 또 일상생활에서도 전세라는 주거형태를 띠고 있는 우리나라에서는 더욱 중요하다고 생각합니다.
그래서 오늘 포스팅 주제로 정하게 되었습니다.
1. 전세권의 개념
| 민법 - 전세권의 내용 |
1)전세권자는 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 일정기간 그 용도에 따라 사용 ,수익하고 기간이 종료되면 반환하고 전세금 받는 권리이다. 2)전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다 3)전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권(賃借權)으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 ‘주택임대차보호법’에 의하여 보호를 받는다. 4)전세권의 목적물은 부동산이지만, 농경지(農耕地)는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 5)전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축하며, 그 기간을 갱신한 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못 한다 (건물의 최단존속 기간 1년) 6)토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우, 전세권 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(304조). 7)대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(법정지상권). |
▶우리가 생각하고 있는 전세 계약서는 여기서 말한 전세권이 아니라 채권적 전세권인 임대차 계약으로써 "주택임대차보호법"을 받는 전세권인 것이다.
여기서의 전세권은 등기를 한 전세권으로 공시, 즉 제삼자에게 알려주는 역할을 하므로 물권적채권에 속합니다.
▶민법에서는 물권은 채권에 항상 우선시됩니다.
▶임대차계약서는 채권(상대방인 채무자에게만 특정한 행위를 요구할 수 있는 권리)의 성격을 가지고 있으므로 물권보다 권리가 앞서지 못하는데 대항요건(전입+인도)을 갖추고 여기에 확정일자 도장을 받으면 채권인 임차권이 물권(특정물건에 대한 권리를 누구에게 네 주장할 수 있는 권리로 소유권, 지상권, 전세권, 근저당권 등 등기부에 기재되어 있는 권리)처럼 취급됩니다.
전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차 계약에 관한 규정이 적용되지만, 미등기 전세권자는 ‘주택임대차보호법’에 의하여 보호를 받는다.
2. 전세권의 성립(등기+전세금)
▶전세권 설정계약과 등기로 성립됩니다. 단, 전세권을 상속받은 경우에는 등기 없이 취득합니다.
※공인중개사 시험 기출문제; ①목적물은 인도는 성립요건이 아니다. 전세권과 동시에 목적물을 인도하지 않는 경우 그 전세권은 유효하다 ②처분행위로써 처분권한이 필요하다.(남의 집은 전세권을 설정할 수 없지만 임대차계약은 할수 있다)
▶전세금이 있어야 성립됩니다:필수적 등기사항입니다. 등기된 전세금 금액에 한하여 제삼자에게 대항할 수 있습니다.
-전세금 증감 청구권:1년 후 전세금의 5% 이내 증액청구제한이 있다.
※공인중개사 시험 기출문제; ①전세금은 직접 수수해야 하는 것이 아니고 기존 채권으로 갈음할 수 있다.
3. 전세권의 존손 기간
▶건물전세권(대지는 제외)의 존속기간은 1년 미만으로 한 때에는 1년으로 본다. 이때 전세권자는 1년만 주장할 수 있고 2년을 주장할수 없다. (cf:임대차: 최단기간 2년, 2년 주장 가능)
▶법정 갱신:기간 만료 전 6월~1월 전까지 아무런 통지가 없는 경우
-동일한 조건으로 본다. 존속기간은 전과 동일한 것이 아니라 기간의 정함이 없는 것으로 본다.
-전세권의 법정 갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 전세권의 갱신에 관한 등기를 필요로 하지 않는다.
등기 없이도 제삼자에게 그 권리를 주장할 수 있다.(대판 88)
-기간의 정함이 없는 경우 양 당사자는 언제든지 소멸 통고를 할 수 있고, 효력은 6월 후에 발생한다.
(cf:주택임대차보호법: 임차인만 해지 가능하고 효력은 3월 후 발생한다)
4. 전세권의 권리
▶건물을 용도대로 사용 가능: 용도를 위반하면 전세권의 소멸 청구 가능하다.
▶물권으로써 대항력 3자에게 주장할 수 있다.
※공인중개사 시험 기출문제; ①전세목적물이 양도되면 소유권과 전세금 반환채무도 모두 이전, 신소유자에게 전세금 반환의무를 부담한다. (대판) ②전세권을 제삼자가 방해하면 전세권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.③인접한 전세권자 상호 간에도 상린관계가 준용된다.
▶부속물 매수청구권 신청 가능:소유자 동의 필요
▶지상물 매수청구권 신청 가능: 지상권은 가능하나, 전세권은 지상물 매수청구권이 인정되지 않는다.
▶전세권의 처분권: 전세권 처분금지 특약은 유효하다. 전세권자는 소유자 동의 없이 전세권 양도, 저당권 설정을 할 수 있으며 목적물을 전전세, 임대할 수 있다.
※공인중개사 시험 기출문제; ①설정당시에 전세권 양도 금지 특약(등기하여야 제삼자에게 대항 가능)을 삽이하면 유효하다.②전세권을 제삼자가 방해하면 전세권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다
▶전세권의 경매권:후순위권리자보다 목적물 전부에서 우선변제권이 있다.
※공인중개사 시험 기출문제;①건물 일부의 전세권자는 <전세권에 기하여> 건물의 전부를 경매신청할 수 없다.②건물 일부의 전세권자는 <일반채권에 기하여> 건물의 전부를 경매신청할 수 있다. ③건물 일부의 전세권자는 건물의 전부를 경매신청할 수 있다
4. 전세권의 의무
▶전세권자는 목적물의 유지 및 관리의무를 진다. (cf:임대차: 임대인의 유지, 관리 의무를 지닌다
※공인중개사 시험 기출문제;①전세권자는 필요비 청구권이 인정되지 않으며 유익만 상환청구할 수 있다.
②전세권자가 목적물의 개량을 위하여 지출한 유익비에 관하여 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 전세권자가 아니라 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할수 있다.
5. 전세권의 처분
▶전세권은 양도인과 양수인의 양동 합의와 전세권 이전등기로 할 수 있다.
※공인중개사 시험 기출문제;①전세권 양도 시 전세권 설정자는 전세권 양수인에게 전세금 반환의무를 진다
②전세권과 전세금 반환채권의 분리 양도는 허용되지 않는다. 다만 전세권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우 전세권이 없는 전세금 반환채권만 양도할 수 있다(대판)
6. 전전세
▶세권자와 전전세권자가 당사자이며 전전세권을 설정해도 원전세권은 소멸하지 않고 존속한다.
전전세는 존속기간은 원전세권의 범위을 초과할 수 없다.
※공인중개사 시험 기출문제;①건물이 불가항력으로 멸실할 때에도 전세권자는 남의 집을 동의 없이 전세를 놓은 것이기에 전세 목적물이 불가항력으로 멸실한 경우에도 무과실책임을 진다.
②전전세권자의 경매청구 시에는 원전세, 전전세 모두 소멸한다.
7. 전세권 목적 저당권
▶전세권 설정자
※공인중개사 시험 기출문제;①전세권의 존속기간이 만료한 경우 용익물권적 전세권의 말소기등없이 소멸한다. 단 담보물권적 전세권은 소멸하지 않는다.
②저당권자는 전세권에 갈음하여 존속하는 전세권 반환채권을 압류하여 배당 요구하는 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있다(대판)
▶물상 대위(전세권 대신에 전세금 채권에 압류):채권자가 물상 대위를 행사하기 위해서 금전 기타 물건의 지급 또는 인도전에 압류해야 한고 저당권자는 전세권자에 대한 일반채권보다 우선변제를 받을 수 있다.
8. 전세권 소멸
▶전세권과 저당권 경합 문제(경매 시)
①전세권이 먼저 성립 후 저당권: 경매 시 전세금 배당요구 없는한 존속한다.(인수)
②저당권이 먼저 성립했으면 경매시 소멸하고 순위에 따라 배당받는다. (소멸)
▶동시이행 관계:전세권 설정자의 전세금반환의무와 전세권 목적물 인도 및 등기말소 서류 제공은 동시이행 관계이다.
<전세권과 임대차를 간단히 비교해 본 비교표>
| 구분 | 전세권 (등기+보증금) | 임대차 (전입신고+확정일자) |
| 관련법 | 민법 | 주택임대차 보호법 |
| 최우선변제 | 없다 | 있다. |
| 우선여부 | 물권(우선) | 채권 |
| 임대인 동의 | 필요 | 불필요 |
| 기간이 정함 없으시 해지통보 |
양당사자 모두 가능 효력은 6월 후에 발생 | 임차인만 해지 가능하고 효력은 3월 후 발생 |
| 효력발생요건 | 전세권 설정 등기 | 전입신고+인도+확정신고 |
| 관공서 | 주민센타, 등기소, 공증사무소 | 등기소 |
| 효력시기 | 당일 발생 | 전입신고+확정일자 받은 다음날 0시 |
| 거주 유무 | 거주(점유) 및 전입신고필요 없음(성립요건 아님) | 거주(점유) 및 전입신고 필요 |
| 경매시 배당요구 | 불필요 | 필요 |
| 보증금반환 지체시 | 소송 필요없이 곧바로 경매 신청가능 | 보증금반환청구 소송 제기 판결문 받고 경매신청 |
| 효력범위 | 건물 낙찰가에서 배당가능 | 토지+건물 낙찰가에서 배당가능 |
| 존속기간 | 건물전세권은 최단 1년, 2년 주장불가 | 최단기간2년, 2년 주장가능 |
| 비용청구 | 유익비만 청구가능 | 필요비, 유익비 둘다 가능 |
정말 공인중개사 시험 보는 수험생으로 들어간 기분이네요.
기회가 되면 포스팅은 최우선 전세권이 있는 경매를 포스팅해보고 싶네요
넘 배고파서..
쪼르륵...
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.11.09 - [부동산/공인중개사 시험 관련( 경험자로써)] - 공인중개사 시험 :1차 민법 中 전세권와 임대차 비교(물권과 채권)
공인중개사 시험 :1차 민법 中 전세권와 임대차 비교(물권과 채권)
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2022.11.06 - [부동산/공인중개사 시험 관련( 경험자로써)] - 공인중개사 시험-민사 특별법 中 주택임대차법보호법(임차권등기명령, 전세보증금,묵시적갱신)
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