공인중개사 시험-2차 공인중개사법 中 경매실무(부동산 매물 권리분석)

안녕하세요?

오늘도 새벽에 일어나 블로그 포스팅하는 걸로 하루를 시작하고 있네요.

하지만 마음이 자꾸 왔다 갔다 하니.. 심란하기 이를 때 없습니다.

그래도 열심히 해 보겠습니다.

 

오늘은 공인중개사 시험에 나오는 권리분석 파트입니다.

<공인중개사 시험-2차 공인중개사법 中 경매실무(부동산 매물 권리분석)>이라는 제목으로 포스팅하려고 합니다.

그런데 지금까지 부동산 경매 공부에 관련하여 여러가지 권리분석을 하고 그것에 대해 설명을 했는데요.

공인중개사 시험에 관련하여, 즉 시험공부로써의 권리분석 파트를 포스팅해보고자 합니다.

 

●공인중개사 시험 출제 비중 (40문제 中 2문제 내외)

경매 실무 관련 법령	출제 키워드	출제문항 수
경매	경매절차, 권리분석	1문항
공매	공매의 종류 및 특징	거의 없음
경매 매수신청대리	매수신청대리, 등록요건, 대리권의 범위, 대리행위의 절차, 행정처분	1문항

 

●권리분석이란?(※공인중개사 시험 기출문제:21.25.26.31회 기출)

<민사집행법> 제 91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

①매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ②지상권. 지역권. 전세권 등 등기된 임차권은 저당권, 압류채권. 가압류채권에 대항할수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다 ③저당권.압류채권,가압류채권에 대항할수 있는 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다.      다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다. ④매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

공인중개사 시험 오답노트 tip) 담보가등기는 부동산의 매각으로 소멸하지 않는다(x)

-담보가등기는 매각으로 항상소멸하며, 보전 가등기는 최선순위인 경우 매수인에게 인수된다.

 

1)소멸되는 권리

①저당권. 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 매각으로 항상 소멸하며, 이들 권리 중 가장 선순위 권리를 말소기준권리라고 부른다

<매각물건 명세서-말소기준권리:최선순위 설정>

②저당권. 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기는 대항할수 없는 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은매각으로 항상 소멸한다.
③소유권 보전 가등기, 가처분, 환매권 등기도 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기보다 후순위인 경우 매각으로 소멸한다.
④저당권. 압류채권, 가압류 채권에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수하나, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다.

<전세권 설정 등기- 대항할수 있다, 다만 배당요구하면 매각으로 소멸한다>

 

 

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2) 인수되는 권리

①저당권. 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기에 대항할 수 있는 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권 , 소유권 보전가등기, 가처분 및 환매권 등기는 매수인이 인수한다.
②유치권은 매수인이 인수한다. 다만 압류의 효력이 발생한 이후에 성립된 유치권은 매수인에게 대항할 수

   없다.

③매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
④법정지상권, 분묘기지권도 매수인에게 인수된다.

 

<권리분석 中 인수되는 권리와 소멸되는 권리>

 

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다.   아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다.

최선순위 근저당권 최선순위 가압류. 압류 최선순위 담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함  경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

<실제 부동산 경매 매물 말소기준권리와 소멸되는 권리 예시>

 

권리분석파트는 공인중개사 시험에서는 많은 부분은 차지하지 않고 있습니다.

그만큼 시험공부로써는 딱 적당히 나와 있고 공인중개사 시험 출제 비중도 그렇게 높지 않다는 것을 알 수 있습니다. 

 

하지만 포스팅 하면서 권리분석에 대해서 아주 깔끔하게 정리할 수 있었고

제가 요즘 부동산 경매 공부하면서 여러 가지 헷갈리는 부분을 꽉~~ 잡아준 느낌입니다.

오늘 포스팅한 권리분석을 공인중개사 시험 공부에도 도움이 됩니다.

 

그리고 개공(개업한 공인중개사)의 자격이 되면 법원에 경매 대리인 등록을 할 수 있습니다.

이 부분도 공인중개사 시험 파트에 들어가 있습니다.

나중에 다시 포스팅해보려고 합니다.

좀 더 부동산 경매 공부를  처음부터 해 보고 싶으신 분은 

저와 함께 조금씩 배워나가면 좋을것 같습니다.

 

<백곰 블로그 카달로그>

 

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

좋은 시작하시기 바랍니다.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~